Средние цены на жилье поползли вниз

Фото агентства городских новостей "Москва"

Цены на квартиры в новостройках за последние три года выросли почти вдвое, утверждала председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. Но лукавство подобных сравнений заключается в выбранном периоде сравнения. Так, за последние два года рублевые цены жилья почти не росли. Точнее, они поднимались, но в три раза медленнее средней инфляции и также с тройным проигрышем по сравнению с доходностью банковских депозитов. А в долларах цены квартир в Центральном регионе РФ упали с 2022 года более чем вдвое.

Информация о снижении цен на жилье убийственна для рынка недвижимости в целом. И особенно – для застройщиков, которые поддерживают народную веру в вечный и бесконечный рост цен на жилье. Но независимые аналитики отмечают периоды как роста, так и снижения цен квадратного метра.

Причем в разных валютах эти периоды роста и падения могут существенно различаться. Например, если в рублях квартиры вроде бы дорожают, то в твердой валюте они стремительно падают.

За последние два года специальной военной операции квартиры в Москве и в Подмосковье подорожали в среднем на 6–7% в рублях. Но этот темп роста цен на недвижимость был примерно в три раза ниже, чем средний рост потребительских цен. Кроме того, условная прибыль из-за подорожания купленной недвижимости была также в три раза ниже возможных доходов от обычных банковских вкладов.

За два года спецоперации инвестиции в жилье позволили сохранить, но не заработать. Для того чтобы заработать, квартиры нужно было продавать, утверждают эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН).

«Вторичный рынок ждет стагнация и снижение цен. Темпы роста цен замедляются, стоимость метра на вторичке уже топчется на месте – в январе-феврале 2024 года динамика цен не выходит за рамки статистической погрешности. Питавшие собственников вторичных квартир иллюзии о том, что Центробанк, резко повысивший ключевую ставку во второй половине 2023 года, будет снижать ее так же быстро, как в 2022 и 2015 годах, постепенно развеиваются. Продавцы свыкаются с новой реальностью ушедшего спроса и начинают подстраиваться под нее. Так что ближе к майским праздникам цены под давлением снизившегося спроса и высоких ставок скорее всего поползут вниз», – прогнозирует руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко. По его словам, на рынке новостроек, вероятно, также будет наблюдаться стагнация. «Причин ни для роста, ни для активного снижения цен нет», – считает Репченко.

Источник: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости»

Заметим, что в ноябре прошлого года глава ЦБ рисовала иную картину динамики цен на жилье. Цены на новостройки в среднем по России за три года увеличились на 90%, то есть практически удвоились, сообщила Эльвира Набиуллина в Госдуме. При этом в ее словах не было никакого обмана. Просто для создания картины роста цен на жилье глава ЦБ взяла самый удобный период сравнения, начало которого совпадает с запуском госпрограмм льготной ипотеки. Кроме того, Набиуллина говорит только о новостройках и только о рублевых ценах. Но если оценивать средние рыночные цены, да еще и в пересчете в твердую валюту, то картина будет совершенно иная. За последние три года средние цены на жилье в долларах практически не изменились, и никакого двукратного подорожания жилья в РФ просто не было. А если посмотреть последний десятилетний период, то мы увидим падение долларовых цен квадратного метра почти на 40%. И не случайно число чистых инвесторов, которые покупают квартиры исключительно для последующей продажи, упало почти до нуля.

Ведь заработать сейчас на рынке жилья значительно сложнее, чем в прошлом десятилетии. «Рынок недвижимости сильно перегрет, ставки выросли, и цены, вероятно, будут идти вниз в среднесрочной перспективе. Поэтому другие инструменты вложений на горизонте одного-двух лет будут более выгодными», – говорит Репченко. Если же стоит задача купить квартиру на будущее для детей и попытаться сохранить свои деньги, то вложения в недвижимость имеют смысл, считает эксперт.

«В 2024 году первичное жилье будет дорожать примерно на уровне инфляции. Коррекция вниз маловероятна даже в массовом сегменте и бизнес-классе, ведь власти продлили семейную ипотеку и намерены даже смягчить условия выдачи кредитов. А в премиум-классе рост цен будет опережать инфляцию, ведь этот сегмент меньше зависит от жилищного кредитования, и клиенты успешно переориентируются на различные виды рассрочки», – прогнозирует Дмитрий Голев, коммерческий директор компании Optima Development. Эксперт не согласен с тем, что «заработать» на инвестициях в жилье сейчас практически невозможно. «Инвестиции в первичное жилье остаются надежным инструментом сохранения и приумножения средств, особенно в период экономических колебаний. В ликвидных проектах за период строительства квартиры дорожают в среднем на 20–25%. То есть качественное вложение в первичную недвижимость выгоднее хранения денег на депозите», – говорит Голев. По его словам, ожидаемое снижение ключевой ставки ЦБ будет сопровождаться значительным ростом цен.

«По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», на вторичном рынке старой Москвы квадратный метр в среднем оценивается в 281,2 тыс. руб. – это на 0,7% больше, чем в начале года, и на 1,7% больше, чем год назад», – говорит Сергей Шлома, директор направления «вторичный рынок» «Инком-Недвижимости». «Сейчас многие говорят о том, что цена продажи стала снижаться. Можно осторожно сказать, что в феврале и марте по некоторым объектам зафиксировано начало тенденции небольшого удешевления – не более чем на 2%. То есть сейчас наметился тренд медленного сползания цены. В этом году мы будем видеть постепенный рост предложения, а уменьшение цены можно обозначить как 1% в месяц. Таков примерный прогноз на этот год», – рассказывает Сергей Шлома. 

«Те люди, которые инвестировали в недвижимость, сейчас с рынка ушли (потому что в ближайший год квартиры точно не подорожают) и перенесли деньги во вклады. И пока высокие проценты по вкладам будут сохраняться, никакой речи о вложениях в недвижимость не будет. На рынке всегда есть и останутся люди, которые боятся оставаться с деньгами – в том числе и в банках. Им страшно, что банки лопнут, деньги обесценятся, или их изымут. Таким покупателям не нужна квартира для проживания, им нужен надежный и понятный актив для сбережения накоплений», – рассуждает Шлома.