Россиянам грех жаловаться на рынок аренды жилья

В Южной Корее далеко не каждый может позволить себе даже аренду жилья. Фото Dreamstime/PhotoXPress.ru

Комфортные и относительно доступные условия аренды жилья – это важное преимущество, которое можно понять только в сравнении с реалиями других стран. В России в отличие от многих стран арендаторы не могут легально захватывать чужое жилье. Кроме того, от арендаторов не требуется вносить неподъемные залоги в четверть стоимость дома, как, например, в Корее или в Иране. Нет в России и тотального дефицита арендного жилья, который уже привел в странах Западной Европы к самым извращенным требованиям оплаты.

В России периодически увеличиваются ставки на рынке частной аренды жилья. Так, средняя величина арендной платы за однокомнатные квартиры в 18 крупнейших региональных центрах увеличилась почти на 20%. Однако рост арендной платы – это не самая страшная проблема, если сравнивать условия съема жилья в некоторых других странах. Ведь в России нет правила гигантских залогов в долях общей стоимости жилья. А для владельцев жилья практически нет рисков потери собственности.

Россиянам будет полезно узнать, что, например, в Иране на рынке аренды действуют две системы: краткосрочная аренда и долгосрочная – ран (rahn). Первая система предполагает ежемесячную арендную плату в течение всего срока аренды, тогда как вторая – выплату арендодателю вначале крупного депозита за жилье. Причем сумма этого депозита может составлять одну шестую часть, четверть или даже треть от общей стоимости всего дома. При этом договор аренды заключается обычно сразу на несколько лет. По истечении срока аренды арендодатель возвращает съемщику всю сумму депозита. Владелец недвижимости инвестирует сумму депозита и получает с этого доход. Есть данные, что владельцы жилья требуют оплату не в местной валюте, а, например, в золотых монетах.

Система аренды жилья, при которой необходимо вносить существенную сумму депозита, в целом обременительна и тормозит рынок аренды. При этом Тегеран многие называют одной из самых сложных столиц мира для покупки жилья. При этом только за последний год цены на аренду жилья увеличились более чем на 60%, сообщали иранские СМИ со ссылкой на национальные статистические данные. (Сравнение с Ираном до начала санкционной войны могло бы показаться неоправданным. Но сегодня нужно учитывать и особенности рынков других подсанкционных стран).

«Действительно, в Иране арендодатели жилья часто инвестируют арендную плату и используют уже этот инвестиционный доход, а не сами арендные платежи напрямую», – объясняет доцент РЭУ им. Плеханова Юлия Коваленко.

Иран – далеко не единственная страна, где используется аренда с высоким залоговым платежом. Похожая ситуация есть, например, и в Южной Корее, где используется система «чонсе» – система аренды жилья без ежемесячной арендной платы. В «чонсе» арендаторы вносят залог в размере 70% стоимости дома, а затем живут, не платя арендную плату, в течение нескольких лет. «Многие годы такая схема аренды была беспроигрышным решением для жителей и владельцев, поскольку цены на жилье росли, а процентные ставки были высокими: арендаторы платили за кредит для увеличения своего депозита, который был дешевле, чем арендная плата, а арендодатели получали беспроцентный кредит, который они могли использовать по своему усмотрению», – отмечают эксперты агентства Reuters.

Так же как и в Иране, в Южной Корее есть переходная система – «волс», при которой сумма депозита за жилье меньше. Но при этом выплачивается и ежемесячная арендная плата. Но процентный доход от депозита, так же как и в системе «чонсе», остается у арендодателя. Для тех же, кто не может себе позволить выплату депозита, остается система «госивон», но условия проживания в таком жилье зачастую крайне стесненные.

На сегодня только около половины корейцев могут рассматривать для себя возможность покупки недвижимости. Для остальных альтернативой становится аренда жилья. Но теперь и система депозитов дает сбои. Из-за падения цен на недвижимость многие съемщики жилья сталкиваются с тем, что арендодатель не в состоянии вернуть всю сумму депозита. Тогда как сами квартиранты на платеж по схеме «чонсе» брали отнюдь не дешевый кредит.

В некоторых европейских странах арендодатели сталкиваются с противоположной проблемой – а именно с невозможностью выселить квартиросъемщика. В Испании, например, многие квартиры и дома захватывают сквоттеры, или, как их называют в самом королевстве, «окупасы». И помимо прямого захвата чужого жилья в разряд сквоттеров попадают и бывшие квартиросъемщики, которые въехали в квартиру после подписания договора аренды, а потом по какой-то причине перестали платить арендную плату. Именно такая категория сквоттеров получила распространение в пандемию, и сейчас на нее приходится около 70% от общего числа случаев сквоттинга в Испании.

Процедура выселения «окупас» довольно длительная и обременительная для владельцев недвижимости. Выселение захватчиков жилья разбирается в судебном порядке, а разбирательство в среднем занимает больше года. В результате это также негативно влияет на рынок аренды, где собственник жилья, боясь захвата недвижимости сквоттерами, может либо отказываться от сдачи жилья, либо просить квартиросъемщика выплатить сумму аренды сразу за целый год вперед. Квазилегализованные захваты жилья наблюдаются во Франции, Германии, Нидерландах, однако именно в Испании это носит более масштабный характер.

С проблемами выселения квартирантов сталкиваются и в Грузии. Парламент этой страны может принять специальный закон о выселении нарушителей силами правоохранительных органов.

В такой стране, как Германия, где темпы строительства жилья не в пример ниже российских, жители сталкиваются с проблемой низкой доступности жилья. По оценкам, в стране не хватает несколько сотен тысяч квартир (см. «НГ» от 24.12.23). Аналитики, опрошенные агентством Reuters, отмечают, что ставки по аренде жилья растут быстрее зарплат. «В столице – Берлине, где еще 10 лет назад было много дешевых квартир, уровень свободных квартир составляет менее 1%», – сообщает агентство. По данным портала Statista, почти 37 млн немцев в стране арендуют жилье, тогда как собственниками недвижимости являются менее 28 млн немцев.

Эксперты считают, что ситуация с арендой жилья в разных странах может еще усложниться, так как покупка недвижимости становится менее доступной. «Более высокие процентные ставки сделают невозможной покупку недвижимости для большего числа людей», – рассуждает руководитель отдела ING Карстен Бжески.

Нехватка жилья заставляет людей прибегать к самым оригинальным способам его получения. Сообщалось, что в Германии все чаще можно встретить объявления по аренде жилья с приемлемой ценой, но с обязательным набором услуг от потенциального квартиранта. Чаще всего такой «бартер» предлагался женщинам (см. «НГ» от 23.12.23).

Все это разительно отличает российский рынок аренды. По мнению коммерческого директора Optima Development Дмитрия Голева, еще одна особенность российского рынка аренды – это отсутствие серьезного налогового обременения. «Получающий доход от сдачи жилья как физлицо должен платить только НДФЛ по ставке 13%. При этом, оформив статус самозанятого, рантье может сократить размер налога до 4%», – подчеркивает он. А тот же сквоттинг невозможен, так как владельцы жилья защищены государством, а подложные документы легко выявляются, добавляет он.

Арендные рынки очень различаются в зависимости от страны, соглашается управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов. «В США даже на уровне отдельных штатов есть запрет на вмешательство властей в регулирование арендных отношений, тогда как в других штатах, напротив, есть проработанные региональные правила. Сквоттинг, или специфическая модель аренды в Корейской Республике, – это скорее исключение из правил, яркие отклонения от нормы», – рассуждает эксперт. По его мнению, арендные рынки в развитых странах по сравнению с российским можно считать более продвинутыми в регулировании отношений квартиросъемщика и владельца жилья. «В Европе, особенно в странах с высокой долей арендаторов, правила выстроены в пользу тех, кто снимает жилье. Запрещено внезапное расторжение арендного договора, и есть установленный срок, не позже которого владелец квартиры должен предупредить о съезде своих жителей», - подчеркивает эксперт. 

На уровне государства или муниципалитетов установлены и ограничения на повышение арендных ставок. «Например, во Франции, если владелец сдает в аренду квартиру без мебели, он не может повышать арендную ставку выше заданного уровня. Практически во всех странах арендодатель обязан по закону обслуживать сдаваемую квартиру, проводить в ней ремонт», – рассказывает Сырцов. В России картина иная. «У нас арендный рынок только формируется в его правилах и обычаях. Во многом он остается «серой зоной» с точки зрения регулирования и уравновешивания прав и интересов обеих сторон арендного соглашения. Говоря проще, все решается полюбовно и сильно зависит от чисто рыночных реалий. Но эти реалии довольно непростые, потому что предложение аренды ограничено, доходы у арендаторов невысокие, как и социальные гарантии. Именно поэтому аренда в РФ непопулярна – у нас одна из самых низких в мире долей арендаторов жилья (около 11%)», – считает эксперт. Люди предпочитают жить в наследуемых квартирах либо продавать их, чтобы переехать в новостройку, считает Сырцов. В отношении российского рынка аренды скорее нужно признать его непрозрачность и вольное или вынужденное желание участников избежать формальных отношений, что может создать иллюзию удобства, считает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета Александр Цыганов. «А арендодатели часто не стремятся заключать договоры аренды. Нежелание заключать договор связано в большей степени с нежеланием регистрировать («прописывать») арендаторов, которые в этом случае получают возможность «качать права» и создавать сложности с выселением в случае рождения детей или сложного материального положения. В условиях превышения спроса на аренду над предложением, что наблюдается на рынках крупных городов последние 30 лет, арендодатели диктовали условия, и рынок сложился «на доверии», а не на формальных требованиях договоров аренды», – подчеркивает он.