В России начинается спад индивидуального строительства

Вице-премьер Марат Хуснуллин видит необходимость в поддержке спроса на частное домостроительство. Фото РИА Новости

Около 60% официального ввода жилья в стране приходится на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). И именно этот сегмент начал в этом году стремительно сокращаться. Ввод индивидуальных домов снизился с января по октябрь почти на 8%. При этом в правительстве прогнозируют продолжение спада и в ближайшие годы. Эксперты видят причину сокращения ввода индивидуальных домов в росте кредитных ставок и в исчерпании спроса. Однако чиновники надеются подстегнуть интерес населения к индивидуальному строительству за счет обещания новых льготных программ.

Рынок частного домостроения в РФ может продолжить начавшееся снижение и в 2024–2025 годах. Объем ввода в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) по итогам 2023 года может составить более 50 млн кв. м против 57,2 млн кв. м по итогам 2022 года, прогнозирует вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. При этом строительство индивидуальных домов падает на фоне роста ввода многоквартирного жилья.

За октябрь 2023 года было введено около 2 млн кв. м индивидуального жилья, что почти на 60% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего в секторе ИЖС за 10 месяцев обеспечен ввод в эксплуатацию порядка 50 млн кв. м, что на 7,6% ниже результата того же периода 2022 года. При этом рост ввода индивидуальных домов наблюдался только в январе, августе и сентябре. Остальные месяцы объемы ввода жилья отставали от прошлогодних.

Несмотря на падение ввода частного домостроения, выдача кредитов на строительство коттеджей растет. Так, за 10 месяцев 2023 года на строительство частных домов в РФ было выдано около 89 тыс. кредитов на 388 млрд руб., что почти в три раза больше, чем за весь 2022 год, рассказывал директор развития жилищной сферы ДОМ.РФ Евгений Квасенков. При этом только в октябре было выдано 16 тыс. ипотечных кредитов на ИЖС, что на 15% больше, чем годом ранее.

Называются разные причины спада на рынке ИЖС. Часть экспертов объясняет это сезонными факторами и исчерпанием эффекта «ковидного» спроса на загородное жилье. Эффект долгосрочного снижения связывают также с исчерпанием эффектов от регистрации домов в рамках дачной амнистии и программы бесплатной газификации.

В то же время снижение ввода жилья может быть вызвано и другими причинами. «Скачки и падения ввода ИЖС трудно поддаются аналитике, поскольку цифра содержит в себе как «свежезавершенную» стройку, так и легализацию давно созданных построек», – отмечает руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. Эксперт предположил, что реального спада по ИЖС нет – «но есть причина, по которой люди стали меньше ставить свои строения на кадастровый учет».

«Статистика Росстата (статистика ввода) отражает только условный спрос, и при этом со значительным отставанием: разрыв между условной сделкой, например, по покупке участка и вводом дома – не менее одного года», – сообщала замрегионального директора департамента NF Group Елена Ржавская, подчеркивая, что сегмент рынка остается активным. Это подтверждается и ростом объема ипотечных сделок на ИЖС, считает она.

Основатель строительной компании NORDHUS Александр Петров полагает, что сегодняшний спад ИЖС вызван стремительным ростом цен. «Желание проживать в индивидуальном доме стабильно росло в последние годы, а получив опыт пандемии, кратно увеличился со второй половины 2022 года. Также это желание переориентироваться из квартир в индивидуальные дома подкрепил сильный чрезмерный рост цен на квартиры, и люди начали переходить на дома не только из-за комфорта, но и большей доступности», – рассуждает он. В результате высокое желание огромного количества людей проживать за городом даже при начале сильного роста цен заставило по инерции «прокатиться» рынок дальше, уточняет эксперт.

Чиновники спад ввода индивидуального жилья связывали с программами газификации. «Малоэтажное строительство несколько снизилось, но по итогам последних 11-го и 12-го месяцев у нас во многих регионах будет ввод по газификации: когда заканчивается газификация, идет дополнительная регистрация недвижимости», – сообщил Марат Хуснуллин.

«В прошлом году наблюдались повышенные темпы ввода ИЖС благодаря программе бесплатной газификации и дачной амнистии, которая закончилась в ноябре 2022 года.

Частное домостроение может испытывать трудности и в следующем году.  Фото PhotoXPress.ru

И эксперты не исключают, что падение ввода частных домов продолжится – из-за роста склонности граждан к сбережению. «ИЖС переживает самый глубокий системный кризис с 2000-х годов. К примеру, в отдельных регионах в этом году количество новых поселков выросло на 2,16% (в пределах статистической ошибки), или в три раза меньше, чем в 2022 году. В 2024 году никто не объявил о выводе новых поселков», – рассказывает учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент» Валерий Лукинов. Он считает, что в условиях неопределенности размера ключевой ставки инвесторы не спешат вкладывать деньги и не верят в меры поддержки Минстроя.

Эксперт считает, что основные барьеры для роста сегмента заключаются в слишком высокой ипотечной ставке. «Ипотека на вторичку на городском и загородном рынке уже сейчас около 18%, а к 2024 году может стать около 20%. Около 80% покупателей загородной недвижимости используют в качестве первоначального взноса средства от продажи своей недвижимости: квартиры или дома», – сообщает он. Другие проблемы: низкие суммы субсидированной ипотеки для регионов, где есть повышенный спрос, а также дефицит участков, обеспеченных инженерными коммуникациями, на которых можно строить пригодные для постоянного проживания дома.

Российские власти при этом считают, что теперь необходимо поддерживать и сектор ИЖС. По мнению чиновников, рынку индивидуального жилищного строительства в России для роста необходимо развитие ипотеки. «Ключевой вопрос – надо развивать ипотеку. У нас на сегодняшний день доля ипотечных кредитов от 10 до 20% в разных регионах на ИЖС, остальное все многоквартирка», – обратил внимание вице-премьер Марат Хуснуллин.

Он также добавил, что на данный момент в России создается законодательная база для частного домостроения. В частности, сейчас на рассмотрении в Госдуме находится законопроект о внедрении эскроу-счетов для частного домостроительства. По его словам, депутаты планируют обсудить этот документ уже на следующей неделе.

Чиновники считают, что возможность строить частные дома через эскроу-счета поможет избежать спада ИЖС. «Чтобы все-таки крупные застройщики, банки тоже в этот бизнес входили. Поэтому если мы вот этих шагов не сделаем, то у нас в 2024–2025 году будет не рост, а будет провал ИЖС», – заключил вице-премьер.

Глава Минстроя России Ирек Файзуллин в субботу заверил, что до конца года работа по этому законопроекту будет завершена. «Объем работ растет, люди активно вовлечены, регионы вовлечены. Поэтому мы считаем, что сейчас ипотечную программу в индивидуальном жилищном строительстве надо, конечно, в отдельный проект выделять, вообще в системе строительства жилья, и отрабатывать отдельные меры поддержки», – рассказал он. Эксперты пока скептически оценивают предложения Минстроя, сомневаясь, что эти меры позволят восстановить спрос на частные дома.