Ольга Соловьева
|
|
Льготные госпрограммы будут и дальше
стимулировать выдачу ипотечных кредитов. Фото PhotoXPress.ru |
«Средний размер выдаваемого кредита, после четырех месяцев роста, за октябрь снизился на 3% и составил 4 млн руб. В количественном выражении снижение выдач в октябре составило 17%», – рассказывают в компании Frank RG. Как считают эксперты, на снижение объемов выдач ипотеки могло повлиять вступившее в силу 20 сентября 2023 года решение Центробанка об увеличении первоначального взноса по госпрограммам до 20%. Всего с начала года банки выдали ипотеки на 6,3 трлн руб. По предварительным данным, по итогам октября объем выдачи ипотеки сократился на 19% по сравнению с сентябрем.
По оперативным же данным АО «Дом. РФ», по программам господдержки в первые три недели октября было предоставлено ипотечных жилищных кредитов на сумму в 340 млрд руб., что примерно на 27% ниже сентября. И эксперты ожидают снижения активности на рынке ипотечного кредитования, в том числе по льготным программам в ближайшие месяцы.
Эксперты из аналитического центра «Домклик», отмечают, что динамика сделок пока не демонстрирует снижения активности на ипотечном рынке, однако по динамике поданных заявок уже можно видеть эффект повышения ключевой ставки ЦБ и введения ограничительных мер. «Так, в июле-августе среднедневное количество заявок составляло порядка 21–22 тыс., но уже в сентябре показатель снизился примерно на 11,3%, а в первую неделю октября – еще на 4,4% до 18,7 тыс. При этом новый уровень поданных заявок пока не ниже уровня марта-июня этого года», – сообщили аналитики.
При этом по итогам сентября выдача ипотеки оставалась рекордно высокой. В целом банки выдали 238,2 тыс. рублевых жилищных кредитов на сумму 955,2 млрд руб., что на 12,5%, или более чем на 100 млрд руб., превышает объем выдачи в августе. В сентябре продолжился переток спроса в сегмент новостроек, в данном сегменте было выдано 93,4 тыс. кредитов на 462 млрд руб., что на 22% больше, чем в августе. В результате доля таких кредитов выросла до 39% (+4 процентных пунктов (п.п.) к августу), а доля ипотеки на вторичное жилье (101,8 тыс. кредитов, +1%) снизилась до 43% (–3 п.п.).
Активность на рынке ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) продолжила расти за счет кредитования по программам господдержки, которое стало более привлекательным на фоне повышения рыночных ставок, отмечают в Центробанке (ЦБ). «Совокупный объем кредитов, выданных по программам господдержки, в сентябре увеличился более чем на четверть, до 652,4 млрд руб. (+28% за месяц), и достиг максимума за весь период действия программ», – сообщали в ведомстве Эльвиры Набиуллиной.
Также рост был связан со стремлением получить кредит до повышения минимального первоначального взноса и ожиданием, что ставки по программам господдержки повысятся после сокращения субсидий банкам по таким кредитам, добавляли в регуляторе.
Аналитики «Домклик» при этом фиксируют рост цен на жилье. По их данным, в октябре в среднем цена квадратного метра жилья в РФ достигла 142,7 тыс руб., что почти на 5% выше значений прошлого года. Рекордные объемы спроса привели к резкому скачку цен на недвижимость как на первичном так и на вторичном рынках, сообщают эксперты. «Если год к году рост цен на вторичном рынке все еще опережает показатели первичного рынка (8% против 4,7%), то с августа наблюдается резкое ускорение цен на новостройки. За три месяца новостройки «выросли» на 5,5%, отыграв снижение цен, пик которого пришелся на март-апрель этого года», – рассказывают они. «На первичном рынке можно ожидать сохранения высоких выдач, поддерживаемых низким уровнем ставок по госпрограммам и высоким ростом номинальных заработных плат, – даже несмотря на повышение требований к первоначальному взносу и ухудшение условий субсидирования», – полагают эксперты.
Действие льготных ипотечных программ будет поддерживать сегмент нового жилья, однако может привести к изменениям на рынке вторичного жилья. Рынок недвижимости не раз проходил через сверхвысокую ключевую ставку, отмечают эксперты центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU». «Если в предыдущие эпизоды ЦБ довольно быстро откатывал ключевую ставку назад, то теперь высокая ставка с нами надолго», – напоминают они.
Повышение ключевой ставки привело к тому, что ипотечные ставки по рыночным программам в крупнейших госбанках стартуют с 15,6–16,4% – для идеальных клиентов, которые имеют не менее 20% от стоимости недвижимости на первоначальный взнос. Другим клиентам стоит рассчитывать на ставку в районе 17–18% годовых. При этом еще в начале июля рыночную ипотеку предлагали по ставке чуть выше 11% годовых, указывают аналитики рынка.
Однако, как считают эксперты, заградительные ставки по рыночной ипотеке не обрушат спрос на первичном рынке, пока государство субсидирует ставки. «Высокие ставки – удар по вторичному рынку с точки зрения продаж. Первичный рынок во многом находится под зонтиком государственных программ поддержки», – считает директор по развитию «Дом. РФ» Андрей Бахмутов.
Ипотека же на вторичном рынке в следующем году «сложится чуть ли не вдвое, процентов на 40% – наверняка», считает вице-президента банка «Дом. РФ» Игорь Кузавов. При этом из-за разрыва в размере ставок между первичным рынком, где действует льготная ипотека, и вторичным, где таких программ нет, часть потенциальных покупателей «вторички» переориентируются на первичный рынок. «Высокая ключевая ставка в условиях действия ипотечных госпрограмм приводит к перетоку спроса с вторичного на первичный рынок», – отмечает Андрей Бахмутов.
«До конца года можно ожидать падения цен на «вторичку» в среднем на 8–10%. Это связано со снижением спроса и его перетеканием на первичный рынок, в том числе готового жилья, где действуют льготная ипотека с пониженными ставками», – прогнозирует исполнительный директор «НДВ Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева. Гендиректор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Усачева полагает, что с начала следующего года темпы снижения цен на вторичном рынке могут ускориться и уже к февралю опуститься на 20%.
В свою очередь, ряд ведомств обсуждают варианты поддержки уже и вторичного рынка жилья. Так, глава Минтруда Антон Котяков сообщил, что его ведомство совместно с Минстроем прорабатывает возможность включения в льготную ипотечную программу механизмов для приобретения вторичного жилья в небольших населенных пунктах с целью поддержки семей. По его словам, сейчас ипотека по сниженной ставке доступна только при покупке первичного жилья. Однако в городах с населением до 250 тыс. человек есть потребность распространения этого механизма и на «вторичку», поскольку строительство нового жилья там происходит в малых объемах, уверен Котяков.
«Ипотечные ставки от 15–16% являются заградительными для большинства ипотечных заемщиков, тем более в условиях высоких цен на жилье (напомню, за последние 2–3 года квартиры во многих крупных городах подорожали в 1,5–2 раза)», – говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU» Олег Репченко. При этом он сомневается, что в этом году стоит ожидать снижения цен на «вторичке». «Но уже в следующем году стоимость метра может поползти вниз как за счет скидок, так и за счет прямого снижения цен в объявлениях», – не исключает эксперт.
«Люди видят, что ипотека становится менее доступной, и понимают, что условия будут только тяжелее, поэтому стремятся зафиксировать текущие предложения, пока для этого есть возможность. Жесткая денежно-кредитная политика вызовет охлаждение кредитования. Часть спроса может сместиться на «вторичку», цены на которую в следующем году могут упасть на 5–15%», – прогнозирует инвестиционный стратег «БКС Мир инвестиций» Александр Бахтин. Снижение цен на вторичном рынке может поддержать спрос и стимулировать сделки, так как это может сделать жилье более доступным для покупателей, добавляет директор «Готовые решения» Кристина Лоткова.
«В связи с высокой ставкой по ипотеке и недоступными многим ежемесячными платежами по ней, мы увидим постепенное охлаждение спроса и снижение цен на вторичном рынке в перспективе 3–6 месяцев», – считает руководитель отдела продаж «Запстрой» Евгений Бескровный.
Рост выдачи ипотеки в сентябре был обусловлен тем, что клиенты ожидали дальнейшего повышения ключевой ставки и, соответственно, стремились оформить сделки на текущих условиях, напоминает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «На тот момент рыночная ипотека уже существенно подорожала, но еще не достигла ограничительных значений. В октябре спрос на ипотеку просел на 20%. Разумеется, ажиотаж завершился, когда рыночные ставки превысили 15%. Сейчас спрос на ипотеку поддерживают, главным образом, льготные программы, ставки по которым остались неизменными», - подчеркивает он.
При этом эксперт не ожидает обвала цен на вторичном рынке. «Как только потенциал покупателей с наличными средствами окажется исчерпан, спрос на вторичное жилье резко снизится. При этом восстановление потребительской активности произойдет только после понижения ключевой ставки, по крайней мере, до 12%», - считает Сырцов.
Рост ключевой ставки, последующий рост ставок по ипотеке и рост первоначального взноса с большой вероятностью охладят ипотечный спрос, рассуждает управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
«Что касается снижения цен на вторичном рынке: этот сегмент достаточно инертный. У продавцов нет такого ресурса. Как у застройщика- продавца первички; он не может позволить себе снизить цену на объект за счет большого продаваемого объема. Сначала на вторичном рынке начнет увеличиваться размер дисконта, затем постепенно может снизиться цена предложения, если экономическая ситуация сохранится плюс-минус на текущем уровне», - продолжает она.
При этом главной проблемой стройотрасли в 2024 году станет поддержание объемов нового строительства многоквартирного жилья хотя бы на уровне 2023 года, то есть 45 млн кв. м в проектных декларациях. Как сообщает госкомпания «Дом. РФ», за январь-октябрь 2023 года в России было запущено более 38 млн кв. м новых проектов, что на 19% больше, чем за аналогичный период 2022 года, и на 11% больше, чем за 10 месяцев 2021-го. Рекордные объемы нового строительства объясняются желанием девелоперов создать задел по продажам до возможного отключения льготных ипотечных программ в середине следующего года, объясняют аналитики «Дом. РФ». «Сегодня мы не видим, что новые проекты тормозятся, прекрасно понимая, что застройщики хотят максимально вывести проекты, которые будут реализовываться и продаваться до 1 июля 2024 года (окончания программы льготного кредитования. – «НГ»)», – отметил замглавы Минстроя Никита Стасишин. Таким образом, в ближайшие месяцы объемы нового строительства скорее всего будут расти. А во второй половине следующего года действительно возможно снижение девелоперской активности, полагают эксперты.
