Либо низкая инфляция, либо доступная ипотека

У застройщиков в РФ срок окупаемости проектов может составлять от 3 до 7 лет. Фото со страницы Министерства строительства Новосибирской области в «ВКонтакте»

Главные критерии, позволяющие судить о выгодности инвестиций в рынок недвижимости, – это перспективы роста ВВП, низкий порог входа по цене за квадратный метр, доступность ипотеки, низкая инфляция, стабильный валютный курс. Изучив зарубежные рынки, аналитики пришли к выводу о высокой инвестиционной привлекательности недвижимости в Юго-Восточной Азии (ЮВА). Российская же недвижимость по многим показателям сильно проигрывает азиатской. Хотя если оценивать ситуацию именно изнутри, то эксперты считают, что с учетом растущего спроса на аренду сейчас есть смысл вкладываться в жилье в крупных городах РФ. Только окупятся вложения не раньше, чем через 10 лет.

Юго-Восточную Азию можно считать одним из ключевых рынков для инвестиций в недвижимость, сообщили в своем исследовании аналитики IT-агентства недвижимости Homeapp. Они указали на высокую инвестиционную привлекательность региона с точки зрения и перспектив удорожания квадратного метра, и получения дивидендов от сдачи объектов в аренду.

Руководитель офиса Homeapp в ЮВА Олег Морозов пояснил «НГ», что при оценке инвестиционного потенциала любого рынка недвижимости следует опираться на несколько показателей. Прежде всего это перспективы роста ВВП на ближайшие 5–10 лет: чем они выше, тем богаче будет население страны, тем обширнее средний класс, а значит, выше запрос на улучшение жилищных условий.

Другой важный фактор – низкий порог входа: чем ниже средняя цена за квадратный метр при высоких перспективах роста экономики, тем больший доход принесет дорожающая недвижимость в будущем, пояснил эксперт. Также важно, фиксируется ли уже сейчас высокий локальный спрос на жилье.

Помимо этого к важным критериям Морозов отнес доступность ипотеки. Но, что любопытно, одновременно с этим доступная ипотека должна сочетаться с низким уровнем инфляции и стабильным валютным курсом, потому что в таких условиях выше шансы, что инвестиции со временем не обесценятся.

В итоге по итогам анализа выбор экспертов пал именно на страны ЮВА. Там «много городов, сравнимых по размеру с Москвой, и их население постоянно растет – в среднем на 1% в год». Валюты ключевых стран ЮВА, как отметили эксперты, относительно стабильны. На рынках недвижимости в регионе наблюдается высокий локальный спрос. При этом ЮВА демонстрирует хороший экономический рост, низкий уровень инфляции и там относительно доступна ипотека.

Уточним, по октябрьским оценкам Международного валютного фонда (МВФ), в регионе под названием «страны с формирующимся рынком и развивающиеся страны Азии» (список государств шире, чем ЮВА) рост ВВП по итогам 2023-го ожидается на уровне 5,2%, а в 2024-м – 4,8%.

Притом что глобальная экономика вырастет в 2023-м почти на 3%, а в 2024-м – на 2,9%. Российский ВВП, если ориентироваться именно на прогноз МВФ, увеличится по итогам 2023-го на 2,2%, а в 2024-м – на 1,1%. Хотя прогноз российского правительства для экономики РФ лучше: рост около 3% в этом году и около 2% – в следующем.

Инфляция в «странах с формирующимся рынком и развивающихся странах Азии» составит в 2023-м и в 2024-м, по прогнозу МВФ, чуть меньше 3%, тогда как в мире она ожидается на уровне сначала почти 7%, потом почти 6%. В России в официальные прогнозы сейчас закладывается годовая инфляция на уровне примерно 7,5% в 2023-м и 4,5% – в 2024-м.

Сравнение всего нескольких экономических показателей уже не в пользу российского рынка. Добавим к этому качели, которые устраивал курс рубля в течение последних лет, а также попытки Центробанка как можно сильнее придавить спрос в стране и его особую тревогу именно из-за чрезмерно доступной, по его оценкам, ипотеки.

Российская альтернатива, по Центробанку, в сложившихся условиях, похоже, выглядит так: либо доступная ипотека (и не только она), либо низкая инфляция. Сочетать эти два фактора пока, судя по всему, не получается. После недавнего повышения в России ключевой ставки с 13% сразу до 15% эксперты ожидают, что рыночные ставки по ипотеке составят вскоре 16% годовых и более. Для сравнения: учетная ставка центрального банка, например, во Вьетнаме составляет 4,5% годовых.

И кстати, именно на Вьетнам обратили особое внимание и авторы исследования, назвав его «основным бенефициаром торговой войны США с Китаем», так как туда «перенеслось крупное электронное производство».

Хотя, как уточнил Морозов, конечно, в каждой стране есть свои особенности. Например, Камбоджа, по его словам, становится оптимальным решением для инвесторов, ищущих стабильный доход от аренды в долларах США. Зато во Вьетнаме, по его уточнению, «можно зарабатывать 30–50% годовых на перепродаже объекта за счет уникальных систем рассрочки, которые сейчас предлагают застройщики». «На данный момент российские города несопоставимы по инвестиционной привлекательности с городами Юго-Восточной Азии», – комментирует Морозов.

Однако не все так плохо. «В России традиционно высок именно локальный спрос на недвижимость, а значит, такой тип актива все еще остается ликвидным, – продолжил Морозов. – Помимо этого в крупных городах остро ощущается нехватка предложений по аренде. Хорошие варианты «уходят» буквально за несколько часов».

«В целом недвижимость в России – всегда актуальный объект инвестиций», – отметила директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. В долгосрочной перспективе рублевые цены на жилье растут. «А сейчас все более актуальным будет инвестирование в арендное жилье, так как ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке стали недоступными для большинства потенциальных заемщиков. Доходность аренды уже начала расти – в среднем с 5 до 8%, и в ближайшие месяцы рост продолжится», – сказала «НГ» Борисова.

При этом она уточнила, что инвестиции девелоперов и покупателей жилья абсолютно разные по характеру и целям. «Застройщик инвестирует в строительный проект: приобретает землю, разрабатывает проектную документацию, формирует цены. И срок вложений у него относительно короткий: 3–5–7 лет, – пояснила Борисова. – А покупатель инвестирует в объект недвижимости уже с очень длительным сроком «жизни», поэтому его вложения нужно оценивать по долгосрочной динамике цен и арендных ставок».

«Девелопмент – не самый высокомаржинальный, зато стабильный бизнес, – обратила внимание директор департамента продаж жилой недвижимости группы компаний «Сумма элементов» Светлана Бардина. – Клиенты всегда будут стремиться обновлять жилищные условия, как правило, отдавая предпочтение проектам с оптимальным соотношением цены и качества». По ее словам, среди инвесторов на самое быстрое получение дохода могут рассчитывать лица, покупающие квартиры на этапе котлована с целью последующей перепродажи. Хотя она тоже отметила, что это долгосрочная история. «Срок окупаемости арендных квартир обычно составляет от 10 лет, – говорит Бардина. – Но преимущество рантье в том, что они сохраняют актив в собственности и при необходимости могут использовать для личного проживания».