Ольга Соловьева
Фото Reuters
На рынке жилищного строительства в России и в Китае идут похожие процессы: рост долговой нагрузки застройщиков на фоне интереса населения к покупке жилья ради сохранения накоплений. В среду крупнейший китайский застройщик допустил дефолт по своим облигациям, и еще несколько компаний балансируют на грани банкротства в ожидании государственной помощи. В России явных дефолтов застройщиков пока не наблюдается, но в ЦБ видят риски повторения китайского сценария. Некоторые владельцы крупных застройщиков в РФ уже выходят из этого бизнеса.
Китайский застройщик Country Garden Holdings Co. впервые допустил дефолт по долларовым облигациям, сообщает агентство Bloomberg. Компания не выплатила проценты по долгу в 15 млн долл. в срок, который наступил еще 17 сентября.
И не смогла начать платежи в течение 30-дневного льготного периода, который завершился на прошлой неделе. Общий объем задолженности Country Garden составляет около 186 млрд долл., и компания входит в число крупнейших мировых должников среди застройщиков. «Слабые инвестиции и продажи недвижимости подчеркивают необходимость принятия более решительных мер для сдерживания беспрецедентного жилищного кризиса, отмечают эксперты.
Аналитики полагают, что реструктуризация долга Country Garden может стать крупнейшей за всю историю Китая. Только офшорных облигаций застройщик накопил на 11 млрд долл., а общий объем накопленных обязательств достигает 240 млрд долл., пишет Bloomberg. По мнению экспертов, кризис Country Garden будет иметь куда большие последствия, чем проблемы компании Evergrande в 2021 году. «Country Garden является жертвой модели финансирования недвижимости, разработанной в Китае», – признает главный экономист Natixis по Азиатско-Тихоокеанскому региону Алисия Гарсия Эрреро.
Проблемы наблюдаются не у одного застройщика, а нарастают во всем секторе недвижимости страны. Как подсчитало агентство Bloomberg, по состоянию на конец октября более половины непогашенного долларового долга китайских застройщиков находятся в состоянии дефолта или реструктуризации. Reuters со ссылкой на данные Упрaвлeния нaциoнaльнoй стaтистики КНР сообщает, что цены на нoвoстрoйки в сентябре упaли нa 0,2% в мeсячнoм исчислeнии и на 0,1% в годовом исчислении. При этом цены на жилье в Китае падают третий месяц подряд. «Цены на новые дома в небольших городах упали в сентябре на 0,3% в месячном исчислении после падения на 0,4% в августе», – сообщает агентство.
Китайские власти на этом фоне внедряют новые меры поддержки экономики. В среду стало известно о том, что Минфин КНР выпустит гособлигаций на сумму в 1 трлн юаней (137 млрд долл.). Сообщается, что деньги пойдут на улучшение инфраструктуры и восстановление пострадавших от стихийных бедствий районов. По мнению экспертов, меры поддержки китайской экономики приняты в первую очередь из-за непрекращающегося кризиса на рынке недвижимости и дефляционного давления.
Китай и Россию роднит сложная ситуация на жилищном рынке. По мнению ряда экспертов, на российском рынке недвижимости также надулся пузырь, подогретый льготными ставками по ипотеке. При этом текущие объемы выдачи жилищных кредитов в РФ продолжают бить рекорды.
На прошлой неделе Центробанк сообщал, что выдача ипотеки в РФ в сентябре достигла 955 млрд руб, побив рекорд августа. «По предварительным данным, ипотека снова побила рекорд. Прирост портфеля за сентябрь составил 4,2% (+3,7% в августе), а с начала года – 23,5%, что выше аналогичного показателя исключительного 2021 года (20,9%). По объему выдано 955 млрд руб., на 12% больше, чем в августе (849 млрд руб.)», – говорилось в материалах ЦБ.
Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина обращала внимание и на сохраняющиеся дисбалансы на рынке жилья. «Для нашего населения важна не доступность ипотеки, а доступность жилья... Нас беспокоит отрыв цен... на первичном рынке от вторичного рынка. Он, к сожалению, сохраняется… Сейчас разрыв на первичном и вторичном рынке 40%, достигает 50%», – объясняла она. В ЦБ рассчитывают на охлаждение ипотечного рынка в ближайшие месяцы, после того как первоначальный взнос по льготной ипотеке был повышен с 15 до 20%.
Многих экспертов беспокоит ситуация, складывающаяся на рынке жилья в РФ. Льготная ипотека становится как единственным драйвером жилищного строительства, так и драйвером выдачи кредитов. Они также обращают внимание на увеличение доли нераспродаваемых квартир в стране.
В компании ДОМ.РФ сообщали, что только за первую половину 2023 года выдача ипотеки выросла в 1,5 раза, причем 95% объема выдачи на первичном рынке пришлось на долю льготных программ. При этом объем строящегося жилья за тот же период превысил 101 млн кв. м, тогда как распроданность строящегося жилья снизилась до 30%, хотя ранее в среднем превышала 40%.
На сегодняшний день доля проданного жилья в целом по стране составляет 30%, и только в ряде крупных городов она достигает 40%. В самой организации уверяют, что квартиры будут проданы позже. «Пропорционально растут объемы как реализованного, так и нераспроданного жилья. Это соотношение сохраняется на уровне 30 на 70… Почти 60% объема непроданного жилья (40,2 млн кв. м) будет введено в эксплуатацию только после 2024 года. При этом в проектах, которые введут в 2023–2024 годах, продано уже 45% жилья», – рассказывал руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
Часть экспертов уверены, что ситуация будет только ухудшаться. Себестоимость строительства растет. Отрасль испытывает дефицит кадров, из-за чего приходится повышать зарплаты работникам, что также будет перекладываться в стоимость квадратного метра жилья. А отмена льготной ипотеки может снизить спрос на десятки процентов.
Эксперт «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов обращает внимание на разницу доли нераспроданных квартир в РФ и Китае. «В КНР более половины нераспроданных квартир приходится на малые и средние города, но даже там вакантны всего 5% фонда. То есть китайцы по-прежнему сметают буквально все. В среднем по стране не распродано около 3% всех новостроек. В крупнейших городах вроде Пекина, Шанхая, Шэньчжэня, Ганьчжоу свободных квартир практически нет. И сравните это с ситуацией в России, где в столичном регионе около 70% вакантных площадей в новостройках. В Китае избытка предложения явно нет. В случае же с Россией, если убрать льготную ипотеку, никто эти объемы построенного жилья так и не выкупит. У людей просто нет таких денег. Поэтому появление районов-призраков в РФ – более чем реально», – рассуждает он.
Кроме того, продолжает аналитик, власти Китая не накачивали ипотеку дешевыми деньгами. «Цены росли по другим причинам: быстрая урбанизация, быстрый рост зажиточного класса, ограничения на покупку для внутренних мигрантов», – перечисляет он.
Переход на эскроу-счета привел к тому, что покупать квартиры на этапе котлована стало невыгодно, говорит директор департамента «ИВА Партнерс» Артем Тузов. «Можно дождаться окончания строительства и выбирать уже готовое жилье. В результате, если раньше застройщики большую часть квартир продавали на этапе строительства, теперь они продаются после окончания строительства. Часто со скидкой. Теперь нет смысла ждать три года, пока квартира достроится. Можно взять готовую. Пока квартира не продана застройщиком, можно воспользоваться всеми льготными программами по ипотеке и сразу переехать», – рассуждает Тузов.
Переход на эскроу в теории может привести к ситуации аналогичной китайской. «Резкий обвал продаж China Evergrande вынудил застройщика направлять все средства на финансирование строящихся объектов, прекратив рассчитываться со своими кредиторами. Далее пошла цепная реакция», – рассказывает аналитик «Финам» Наталия Пырьева. Высокий уровень закредитованности российских застройщиков и высокая доля крупных компаний могут сыграть злую шутку по «китайскому сценарию». Это возможно в результате резкого обвала продаж в сочетании с резким и значительным падением цен на новостройки.
В Китае происходит нечто отдаленно похожее на то, что произошло с российским девелопментом в середине 2010-х, полагает девелопер жилого кластера RDD Владимир Щекин. «Застройщики опирались на средства покупателей, а также на относительно доступные заемные капиталы. Благодаря этому они активно наращивали портфель проектов. Как только произошло ухудшение ситуации с доходами населения, и рост издержек (после 2014 года), крупные компании стали испытывать проблемы с ликвидностью (дольщики перестали нести деньги), и их бизнес рассыпался. Собственно, именно поэтому РФ взяла курс на переход к банковскому финансированию строительства и эскроу-счетам, чтобы бизнес застройщиков не зависел прямо от колебаний спроса», - поясняет он.
В остальном ситуации на рынках жилья России и Китая разные, считает Щекин. «Во-первых, строительство в экономике РФ не играет такую роль, как в Китае. У нас доля строительства в ВВП – примерно 8-10%, а в Китае – 30%», - напоминает он.
«Цены на первичное жилье в России значительно выросли после внедрения системы проектного финансирования, однако это не сопоставимо с темпами спекулятивного удорожания недвижимости в КНР. До пандемии на фоне колоссального спроса квартиры в быстро растущих китайских городах стали дороже, чем в Париже и Лондоне. Девелоперы брали колоссальные кредиты, чтобы пускать их в оборот и зарабатывать на ажиотаже. Однако жесткие ковидные ограничения кардинально изменили ситуацию, привели к появлению большого числа долгостроев, снижению спроса и, как результат, дефолтам. В России предпосылки для подобной ситуации абсолютно отсутствуют», - уверяет коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
