Анастасия Башкатова
Фото freepik.com
Повышение ключевой ставки Центробанка (ЦБ) разогрело спрос и цены на рынке арендного жилья. И более дешевые варианты тут же исчезли из экспозиции. Такая тенденция может ударить рикошетом и по рынку труда, ведь чем недоступнее аренда, тем больше препятствий это создает для миграции потенциальных работников между регионами. Но даже подорожавшая аренда все равно остается в разы дешевле, чем ипотека. Особенно в сегменте вторичного жилья, где ставки по ипотеке взлетели, как говорят эксперты, до космического уровня.
Решение поднять ключевую ставку с целью охладить чрезмерно перегретую, по мнению регулятора, экономику рикошетом бьет сразу по нескольким рынкам. Например, по рынку аренды жилья, а через него – косвенно – и по рынку труда, следует из опроса «НГ» среди экспертов по недвижимости.
В условиях растущих ставок по ипотеке россияне переключаются на аренду жилья, что тут же сказывается на ассортименте предлагаемых для найма квартир и на стоимости аренды. Эксперты подтверждают рост цен, хотя и приводят несколько разные оценки этого роста.
Как сообщил «НГ» гендиректор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко, за год, с октября 2022 года, стоимость аренды однокомнатных квартир в целом по крупным городам России выросла на 7,7%, двухкомнатных – на 7,9%, трехкомнатных – на 7%.
По данным, которые привел «НГ» руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов, если усреднить все объявления во всех крупных городах, то сейчас ставки аренды наиболее популярных однокомнатных квартир на 10% выше, чем год назад, а в случае двухкомнатных квартир аренда дороже на 14%.
На этом фоне люди выбирают более экономные форматы: аренду квартир меньшей площади, с худшим расположением относительно центра города и с худшей транспортной доступностью, а также студий и комнат в многокомнатных квартирах. Поэтому цены растут и на такие варианты. «Аренда студий до 32 кв. м подорожала за год на 10,5%, комнат – на 8,7%», – уточнил Луценко. И по его оценкам, в текущих условиях пока предпосылок для снижения ставок аренды квартир нет.
«Сейчас мы наблюдаем острый дефицит объектов категории эконом. Весь этот год арендаторов в массовом сегменте интересовали именно такие предложения. Высокий сезон начался раньше срока – в середине лета вместо августа: так, к концу лета дешевые варианты в значительной степени вымылись с рынка. Спрос на такое жилье в пять раз превышает предложение», – сообщила «НГ» замдиректора управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова, в частности, про ситуацию в Московском регионе. Лоты категории эконом не задерживаются в экспозиции, сразу же находят своего клиента, база не успевает пополняться новыми дешевыми вариантами, и в ней остаются «висеть» более дорогие предложения, что и приводит к увеличению усредненной стоимости аренды.
Впрочем, как отметила Полякова, спрос на аренду «традиционно ослабевает в конце октября, а в ноябре и декабре рынок малоактивный». И при низком спросе наймодатели для привлечения новых жильцов предоставляют скидки – в размере 5–15%. «Надеемся, предложений от наймодателей постепенно станет больше», – уточнила Полякова.
Рост арендных ставок усложняет миграцию населения, предупреждают эксперты. «Сейчас в РФ наблюдается нехватка специалистов практически во всех сферах, особенно молодых. Молодежь едет в крупные города и пытается арендовать жилье. Если ставки будут высокими, то этот процесс сильно затруднится», – ожидает девелопер жилого кластера RDD в Новой Москве Владимир Щекин. Также, по его мнению, нелегко будет молодым семьям, которые пытаются накопить на покупку собственного жилья: аренда будет отнимать значительную часть дохода, что заставит их откладывать приобретение квартиры.
«Удорожание аренды может привести к заселению в съемные квартиры большего числа жильцов и ухудшению качества их жизни, однако не станет причиной маргинализации граждан», – считает при этом управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Как полагает эксперт, при усугублении проблемы «правительство может ускорить реализацию программы бюджетных арендных домов».
«С начала года количество желающих снять комнату увеличилось на 7%. Но доля комнат в общем арендном спросе сегодня составляет не более 10%. Комнаты – довольно специфичный формат, который подходит немногим», – пояснила, однако, Полякова, комментируя ситуацию именно в Московском регионе. Впрочем, в предложении доля комнат в этом году увеличилась примерно с 5% в январе до 11% в октябре, добавила она. «По данным нашей компании, 15% сделок в массовом рынке аренды в Москве – наем в складчину двухкомнатных и многокомнатных квартир», – уточнила эксперт.
В то же время, несмотря на то что аренда дорожает, она все равно в разы выгоднее, чем ипотека – в частности, ипотека на вторичном рынке жилья. Это, как считают эксперты, важное уточнение, потому что на первичном рынке ситуация складывается несколько иначе.
«Ситуация на сегодняшний день такова, что на первичном рынке цены задраны, но там пока еще есть относительно доступная льготная ипотека. На «вторичке» цены на 20–30 и более процентов ниже, чем на рынке новостроек, но ставки по ипотеке после роста ключевой ставки там просто космические: от 15–16% годовых», – сообщил «НГ» руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
«С учетом текущих рыночных ипотечных ставок ежемесячные платежи по жилищному кредиту значительно превышают плату за аренду квартиры аналогичного формата. Однако квартиры стоимостью до 12 млн руб. в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и до 6 млн руб. в других регионах можно купить с помощью льготных госпрограмм», – отметил Сырцов.
Полякова привела конкретные расчеты. «Например, вы покупаете однокомнатную квартиру стоимостью 11,4 млн руб. Первоначальный взнос – 20%, это 2,28 млн руб. Сумма кредита – 8,3 млн руб. Ставка – 14,7% Срок погашения – 30 лет. Таким образом, в месяц придется выплачивать почти 104 тыс. руб., а в год – более 1,2 млн руб., – говорит эксперт. – Другой пример: вы снимаете аналогичную однокомнатную квартиру за 40 тыс. руб. в месяц. В год арендатор выплачивает 480 тыс. руб.».
Между тем Щекин в своих расчетах учитывает разные варианты льготной ипотеки. «Если покупатель имеет право на льготную ипотеку (со ставкой 8% годовых), то ему однокомнатная квартира в новостройке в Москве обойдется примерно в 80 тыс. руб. в месяц, что сопоставимо со средней ставкой аренды однокомнатных квартир в аналогичных по качеству и расположению новых жилых комплексах, – сообщает он. – Заемщики семейной ипотеки (ставка около 6%) смогут приобрести такое жилье примерно за 60–70 тыс. руб. в месяц».
Но настоящим бременем действительно станет покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке. Ежемесячный платеж в этом случае, судя по оценкам эксперта, «окажется почти в два раза выше арендной ставки аналогичной квартиры – около 130 тыс. руб.».
«Снимать квартиру в большинстве случаев выгоднее, – говорит Попов, но уточняет: – Это не только сиюминутное наблюдение и не российская специфика». Тем не менее люди продолжают покупать жилье, в том числе в ипотеку, так как помимо сравнения двух цифр – ставки аренды и ипотечного платежа – есть множество других факторов, влияющих на выбор. Проблема арендного жилья в том, что стоимость аренды могут поднять в том числе по причинам, не зависящим от тенденций на рынке, а квартиросъемщика могут рано или поздно выселить.
