Михаил Сергеев
Новое жилье часто выглядит более привлекательным, чем построенное в прошлые годы. Фото Светланы Холявчук/PhotoXPress.ru
Ввод жилья по итогам девяти месяцев 2023 года остается на высоком уровне, сообщил в среду Минстрой. Но избежать спада жилищного строительства в случае отмены льготных кредитных программ практически невозможно. Для поддержки индивидуального жилищного строительства чиновники предлагают стандартные условия льготной ипотеки для всех вариантов индивидуального строительства – промышленного сооружения поселков, привлечения официальных компаний и даже самостоятельного строительства своими силами.
Глава Минстроя Ирек Файзуллин сообщил в среду, что объем ввода жилья в РФ по итогам девяти месяцев 2023 года составил 79 млн кв. м. По словам министра, в настоящий момент в России возводится около 150 млн кв. м жилья. «Мы идем к 2030 году к объему ввода в 120 млн кв. м жилья», – напомнил он поставленную правительством РФ цель. По итогам 2022 года в России ввели в эксплуатацию рекордные 102,7 млн кв. м жилья, что на 11% больше относительно результата 2021 года.
Ранее министр Файзуллин говорил, что без развития индивидуального жилищного строительства невозможно выполнить национальную задачу по введению 1 млрд кв. м жилья до 2030 года. Для повышения доступности индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в РФ можно было бы создать единую программу льготной ипотеки, которая объединит все форматы частного домостроения. «Для комплексного подхода мы считаем эффективным разработку и запуск единой льготной ипотеки на ИЖС, которая объединит все форматы частного домостроения: индустриальный – строительство организованных поселков, профессиональный, когда граждане привлекают аккредитованных подрядчиков, а также самостоятельный – так называемый хозспособ», – заявил в среду замгендиректора ДОМ.РФ Алексей Ниденс. Но поддержат ли ЦБ и Минфин появление такой программы – большой вопрос.
По последним данным социологов, три четверти россиян не планируют в ближайшее время улучшать свои жилищные условия (75%). Около 37% респондентов не видят в этом необходимости. И еще 38% заявляют, что не имеют возможностей для покупки нового жилья, сообщил ВЦИОМ.
При этом социологи фиксируют самый высокий уровень удовлетворенности своим жильем. Восемь из 10 россиян в той или иной степени довольны своими жилищными условиями. Пять лет назад довольных своим жильем было 71%, а в 2005 году довольных жильем в нашей стране было только 48%.
Самые высокие темпы прироста демонстрирует группа тех, кто «вполне удовлетворен» своим жильем. За последние 18 лет такой ответ стал звучать в 3,8 раза чаще и сегодня достиг почти 50%.
Недовольных своими жилищными условиями в РФ сегодня насчитывается лишь 18%. Хотя в 2005 году о недовольстве жильем заявлял каждый второй россиянин. «Причины неудовлетворенности своими жилищными условиями в России меняются. В 2007 году недовольство в первую очередь вызывали теснота, нехватка жилой площади (41%). А сегодня на первое место причин недовольство вышли слишком высокие расходы на оплату жилья и жилищно-коммунальных услуг. Об этой причине недовольства своим жильем сегодня говорят треть респондентов. Доля недовольных жильем по причине тесноты и нехватки квадратных метров сократилась по сравнению с 2007 годом на 17 процентных пунктов – до 24%.
За последние пять лет доля тех, кто собирается обзавестись новыми квадратными метрами, не изменилась: сегодня о таких планах говорят 23% россиян. (Это на 7 процентных пунктов выше, чем было в 2007 году). Правда среди тех, кто живет в арендованном жилье, о планах покупки собственного жилья говорят 52% опрошенных.
Специалисты по рынку жилья прогнозируют, что доля удовлетворенных своим жильем россиян будет увеличиваться и в будущем. «Удовлетворенность жильем увеличивается, поскольку старый советский жилищный фонд постепенно обновляется. Большее количество людей переезжают в современные квартиры. Чем больше будет строиться нового жилья, которое покупают люди, тем выше будет уровень удовлетворенности», – комментирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость». «Неизменность доли потенциальных покупателей также не связана с ростом удовлетворенности жильем. Это постоянство объясняется тем, что на рынок жилья ежегодно приходит примерно равное количество людей для решения своих текущих жилищных вопросов», – считает Таганов.
«Жилье – это потребительский товар. Запросы и желания людей постоянно растут и эволюционируют, поэтому даже значительная удовлетворенность населением условиями жизни не означает, что застройщикам не нужно ничего строить. К примеру, 44% россиян в возрасте от 18 до 35 лет снимают жилье. Очевидно, что они нуждаются в собственных квартирах и домах, и они придут на рынок жилья», – рассуждает Владимир Щекин, девелопер кластера RDD в Новой Москве. Он обращает внимание, что к доле планирующих покупку жилья в ближайшие годы можно прибавить и тех 38% респондентов, которые говорят об отсутствии возможности купить новое жилье.
«Многие довольные текущими жилищными условиями, тем не менее стремятся переехать в более просторную квартиру либо приобрести недвижимость в инвестиционных целях», – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор компании Optima Development.
Между тем в последнее время в РФ наблюдается всплеск интереса к покупке жилья, в том числе и за счет программ льготной ипотеки. В августе российские банки выдали рекордный объем ипотеки – более 210 тыс. кредитов на сумму около 850 млрд руб. Это обеспечило максимальный за всю историю месячный объем поступлений на счета эскроу в 532 млрд руб., сообщают аналитики ДОМ.РФ. Всего с начала года приток средств на счета эскроу составил 2,7 трлн руб. В результате девелоперы наращивают не только продажи, но и темпы строительства. Так, за восемь месяцев 2023 года запущено новых проектов общей площадью почти 29 млн кв. м, что на 14% больше, чем в прошлом году. В результате к началу сентября объем возводимого жилья в России достиг пиковых значений с 2019 года – 103 млн кв. м.
«Пропорционально растут объемы как реализованного, так и нераспроданного жилья. Это соотношение сохраняется на уровне 30 на 70: всплеск спроса на новостройки был полностью поддержан растущим количеством запусков новых проектов, а застройщики начинают все чаще открывать продажи на самых ранних этапах строительства. На рынке – говорит руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
В России есть десятка регионов, на которые приходится 59% всего строящегося жилья в стране. И в половине этой десятки доля проданного жилья выше, чем в целом по стране (30%). В лидерах – Москва, где реализовано 40% строящегося жилфонда. Динамика продаж выше средней наблюдается также в Тюменской, Московской и Свердловской областях, в Санкт-Петербурге.
Наименьшая доля проданного жилья на этапе строительства в лидирующей десятке наблюдается в Краснодарском крае (21%) и Башкортостане (23%).
Подъем интереса к покупке жилья стимулируется перспективами отмены льготных программ, на долю которых приходилось до 70% новых ипотечных кредитов. И даже декларации чиновников о намерении продлить эти льготные программы говорит о том, что оно может и не состояться. Правительство РФ предложит продлить семейную ипотеку после 1 июля 2024 года, когда программа должна завершиться, заявил в конце сентября вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
«Насыщение жильем стало больше, немало людей действительно приобрели квартиры. Но, на самом деле, все не так радостно, как может показаться. Подтверждением тому как раз является та не снижающаяся цифра - количество людей, которые, тем не менее, планируют жилье покупать. И тому есть несколько причин», - комментирует руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Те, кто в прежние годы думал, что они могут и хотят жить лучше, просто смирились с тем, что надо радоваться тому, что есть. Досталась, например, квартира в пятиэтажке от бабушки - и хорошо. При этом новостройки стали неподъемными по ценам для большинства покупателей», - отмечает эксперт.
«Вторая причина быть связана с тем, что люди удовлетворены в только моменте. Например, студент, купивший квартиру-студию благодаря ее относительно невысокой цене, может быть полностью удовлетворен тем, что у него есть своя квартира. С модными лобби, ресторанами и прочими активностями вокруг. Но это в только в настоящий момент. Когда молодой человек заводит семью, этот формат мини-жилья оказывается совершенно неудобным. И эта удовлетворенность жилищными условиями может очень быстро рассосаться», - прогнозирует Репченко.
