Михаил Сергеев
Многие жилые дома в Тверской области требуют расселения и замены. Фото Александра Артеменкова/PhotoXPress.ru
В ближайшие годы может начаться масштабный жилищный кризис, связанный с выходом жилых домов массовой застройки за предельные сроки эксплуатации. Нынешние механизмы коммерческого строительства не могут остановить волну роста доли аварийного и ветхого жилья. За последние годы правительству удалось лишь слегка затормозить нарастание доли аварийного жилья, в том числе благодаря реновации. Чиновники в последние годы пытаются скрывать чувствительную информацию о реальной доле аварийного жилья. Хотя в крупнейших региональных агломерациях, таких как Казань, Волгоград, Саратов или Красноярск, потребуется заменить от 6 до 8% всего жилого фонда.
Актуальные данные о доле ветхого и аварийного жилья в нашей стране Росстат не публикует уже несколько лет.
По официальным объяснениям, это происходит из-за передачи жилищной статистики в Минстрой и фонды ЖКХ. Но есть и другие версии причин сокрытия жилищных данных. Чиновникам просто нечем хвастаться – ведь доля аварийного и ветхого жилья в нашей стране увеличивалась даже в самые тучные годы прошлых десятилетий нефтяного и бюджетного изобилия.
Несмотря на сокрытие ведомствами реальной картины состояния жилого фонда, независимые экономисты смогли проанализировать местную детальную информацию по населенным пунктам России. И она оказалась весьма тревожной. «После 2025 года ожидается стремительное увеличение ежегодного объема выбытий (жилья), что связано с тем, что дома, возводимые в первый и второй периоды индустриального домостроения, начнут достигать условного срока предельной эксплуатации». Абсолютный максимум выбытий многоквартирных домов в РФ прогнозируется в 2038–2040 годах, сообщается в новом докладе Института народнохозяйственного прогнозирования (ИНП) РАН.
Первым периодом индустриального домостроения принято называть десятилетие 1957–1968 массового строительства 4- и 5-этажных жилых домов. А второй период – это строительство 9–12-этажных жилых домов с лифтами.
До недавнего времени возможности анализа и прогнозирования состояния жилищного фонда ограничивались отсутствием соответствующих данных, так как данные Росстата о ключевых характеристиках многоквартирных домов публично доступны в разрезе 25-летних интервалов, отмечают авторы исследования Ольга Михеева и Владимир Сальников – научные сотрудники ИНП РАН. Но дело не только «в разрезе 25-летних интервалов». На сайте того же Росстата можно найти официальные жалобы мэров российских городов на сокрытие реальных данных об аварийности жилья в стране.
«Я докладывал президенту РФ Владимиру Владимировичу Путину о том, что имеющиеся сведения по жилью в России неправильные. Необходимо сделать инвентаризацию жилого фонда, чтобы наконец сказать правду: сколько у нас аварийного жилья, сколько ветхого, сколько нужно перевести из ветхого в аварийное», – говорил еще в 2015 году на заседанит общественного совета Росстата Игорь Шпектор (член наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ и президент Союза городов Заполярья и Крайнего Севера России).
Однако после того как базы данных о многоквартирных домах «Реестр домов» стали доступны независимым экономистам, выяснилась вполне реальна перспектива жилищного кризиса.
«Доля жилищного фонда с высокой степенью износа возрастала долгое время. В последние годы благодаря реализации госпрограмм по расселению аварийного жилья (таковым комиссией признается жилье, как правило, со степенью износа более 70%), доля жилья с высоким износом стагнирует в общем объеме жилищного фонда», – отмечают исследователи. Стагнирует – означает, что доля ветхого и аварийного жилья в стране почти не меняется. И это происходит на фоне рапортов наших чиновников о борьбе с аварийным жильем.
Наша газета уже писала о проблемах расселения аварийного жилья и о появлении новых государственных программ. Премьер Михаил Мишустин, анонсируя новую программу, заявлял, что в нее войдут дома, ставшие непригодными для жилья за последние пять лет. Чиновник сообщал, что на эти цели предусмотрено 22,5 млрд руб. Чиновники обещали, что новая программа позволит расселить порядка трети аварийных домов в девяти регионах уже в 2022 году.
«Работы еще много, и очень важно, что сегодня девять регионов уже приступают к новой программе по расселению аварийного жилья, признанного таковым после 1 января 2017 года. Принятые решения обеспечат переселение людей с площади около полумиллиона квадратных метров, а это почти треть аварийного жилого фонда этих регионов в 2022 году», – говорил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Но старение домов происходит быстрее расселения жителей ветхих и аварийных домов. Действующая на данный момент в РФ программа расселения аварийного жилого фонда предполагает расселение 510 тыс. человек из 10 млн кв. м. Программа рассчитана до 2024 года. По в правительстве признают, что региональные власти не успевают переселять население из-за стремительного роста площади аварийного жилья. С 2017 по 2022 год прирост площади аварийного жилья составил около 13 млн кв. м. То есть объем такого жилья увеличивается ежегодно почти на 2 млн кв. м, из которого также нужно расселять граждан (см. «НГ» от 18.09.22).
Ограниченные возможности местных властей по расселению демонстрирует проблема бесквартирных сирот. В очереди на получение жилья в России состоят почти 300 тыс. сирот, при этом 213 тыс. из них были уже старше 18 лет, но не могли реализовать свое право на получение жилья. За 2021 год число таких сирот выросло на 21 тыс., или 11,1%. При этом в 2021 году жильем удалось обеспечить 21,7 тыс. детей-сирот, что на 11% меньше, чем в 2020 году (см. «НГ» от 25.07.23).
«Оптимальным решением проблемы ветхого и аварийного жилья будет усиление частно-государственного партнерства при реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ). Власти могут предоставлять девелоперам бесплатные участки и субсидировать проектное финансирование в обмен на обязательное предоставление квартир нуждающимся и строительство современной социальной инфраструктуры. В сентябре правительство сделало важный шаг по снятию бюрократических ограничений для обновления жилищных условий населения. Власти предоставят дополнительную финансовую поддержку субъектам РФ, продолжающим работу в рамках действующей программы расселения аварийного жилья, признанного таковым до 2017 года. При этом с 2024 года они смогут параллельно начать реализацию новой. Данное решение поможет регионам ускорить темпы переезда людей из непригодного жилья в безопасные квартиры», - считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». По его словам, решить проблему ветхого жилья исключительно усилиями бизнеса, пусть даже социально ориентированного, невозможно. Площадь ветхого и аварийного жилья столь велика, что для его расселения обязательно требуются усилия государства.
«В большинстве регионов средняя цена квартир в результате постепенного износа жилищного фонда не сократится. Условные эксплуатационные сроки домов зачастую являются перестраховочными. Например, хрущевки были рассчитаны на 25-50 лет, тем не менее, до сих пор сохраняют конструктивную устойчивость, хотя и не соответствуют современным стандартам комфорта и энергоэффективности», - считает Сырцов.
«Без активного бюджетного участия, рыночными силами не удастся решить надвигающуюся жилищную проблему. Панельные дома, у которых скоро закончится срок эксплуатации, составляют от 20% до 60% жилищного фонда в крупных городских агломерациях. С учетом того, что их массово и в исторически ограниченные сроки вводили, так же быстро и массово они начнут ветшать. Поэтому понадобится участие государства как в поддержке коммерческого жилищного строительства, так и, возможно, в разных формах возведения социального или арендного жилья», - считает Владимир Щекин, основатель Группы Родина.
«В старых домах с высокой степенью износа обычно живут люди, которые не могут позволить себе купить новое жилье. В этой связи мы полагаем, что здесь необходима дополнительная помощь из федерального бюджета. Важно оказать финансовую поддержку регионам с низкой бюджетной обеспеченностью, в которых наблюдается значительная доля жилья с высокой степенью износа. Это, прежде всего, Республика Алтай, Республика Тыва, Республика Бурятия, Республика Саха, Забайкальский край, Республика Карелия, Республика Крым и город Севастополь, Курганская область, Республика Дагестан, Чеченская Республика», – предлагает Владимир Сальников.
«Сейчас ввод многоквартирного жилья не растет из-за общей непростой ситуации в экономике. Но важно, что даже несмотря на такую ситуацию, общий ввод жилья с учетом индивидуального строительства, не снижается, что можно считать достижением. В трехлетней же перспективе ожидается рост вводов МКД, в соответствии с базовым сценарием развития экономики», – говорит Ольга Михеева. По ее словам, некоторые регионы могут рассмотреть дополнительный вариант расселения жителей (конечно, при их желании) в индивидуальные жилые дома.
