Валютные вложения в жилье обернулись рекордными убытками

Фото агентства городских новостей "Москва"

Ровно 15 лет назад валютные цены на жилье в России достигли исторического максимума и с тех пор не восстанавливались. Квадратный метр жилья в столичном регионе сегодня стоит в среднем менее 3 тыс. долл., а на пике цен тот же метр продавался гораздо дороже. Это означает, что попытки сохранить сбережения за счет покупки инвестиционных квартир привели к потере более половины средств. Те, кто вместо «инвестиций в бетон» сохранил доллары в кубышке, оказались более чем в двукратном номинальном выигрыше.

История цен на российскую недвижимость с момента образования новой РФ имеется в разных источниках. И все они показывают важный факт: летом 2008 года валютные цены на жилую недвижимость в России прекратили свой рост и начали снижаться.

За последние полтора десятка лет цены квадратного метра российского жилья в долларах или евро периодически падали и росли, но никогда больше они не приближались к максимуму 2008 года. Так, например, в столице усредненная цена метра по всем видам квартир превышала в период максимума 6 тыс. долл. А сегодня в том же столичном регионе усредненная цена того же квадратного метра опустилась ниже 3 тыс. долл. (данные портала «Индикаторы рынка недвижимости»).

Валютные цены на жилье важны для сравнения дороговизны жилой недвижимости в разных странах. И еще более важны для тех, кто последние десятилетия пытался сохранить свои заработки и накопления в форме вложения в жилую недвижимость. Для тех, кому покупка квартиры была необходима для улучшения жилищных условий или расселения семьи, валютные цены недвижимости малоинтересны, поскольку покупка жилья осуществлялась с неинвестиционными целями.

Примечательно, что, несмотря на очевидное фиаско с инвестициями в недвижимость, многие россияне продолжают считать «вложения в бетон» достойной альтернативой покупке валюты, золота, акций или цифровых валют.

Так, прошлогодние опросы ВЦИОМ показали, что около 77% россиян при наличии крупной суммы вложили бы ее в покупку недвижимости: 49% купили бы жилье, 21% – земельный участок и 7% – коммерческую недвижимость. Менее популярными способами вложений были названы: золото (16%), банковский вклад (15%), автомобиль (14%), ценные бумаги (12%), валюта (7%), криптовалюта (6%) и драгоценные камни (5%). Впрочем, появление в этом списке вложений «автомобиля» показывает, что респонденты скорее отвечали на свои нужды, а не на предпочтительные направления инвестиций.

Уже в этом году финансисты из компании НАФИ сообщили, что «рейтинг самых надежных и самых выгодных способов вложения денег по-прежнему возглавляют покупка недвижимости, золота и открытие счета в государственном банке».

Цена квадратного метра усредненной квартиры в столичном регионе в американских долларах.  Источник: «Индикаторы рынка недвижимости»

«Квартира профессионального инвестора обеспечивает ему доход на регулярной основе. До наступления оптимального момента перепродажи собственник наверняка выступит в роли рантье и будет сдавать жилье в аренду. В квартире с дизайнерской отделкой от девелопера ремонт не потребуется на протяжении примерно 20–25 лет. Владельцу будет необходимо вкладываться лишь в небольшие обновления интерьера, отвечающие модным тенденциям и повышающие привлекательность лота», – считает Голев.

«Долларовая цена жилья в России снижается из-за того, что рублевые цены растут медленнее, чем девальвируется рубль. К примеру, в 2010 году средняя стоимость московской новостройки составляла 149 тыс. руб. за 1 кв. м, а за 1 долл. по курсу ЦБ РФ давали около 30 руб. То есть 1 кв. м стоил почти 5 тыс. долл. Сейчас в среднем новостройка продается за 420 тыс. руб. за 1 кв. м, что при курсе в 100 руб. за доллар равно 4,2 тыс. долл. Таким образом, цена нового жилья в Москве с 2010 года выросла в 2,8 раза, а стоимость 1 долл. – в 3,3 раза», – рассказывает Владимир Щекин, основатель и владелец «Группы Родина». По его словам, снижение долларовой цены на недвижимость в Москве не говорит о слабости квартир как актива с точки зрения инвестирования, потому что так же дешевеет в иностранной валюте почти все: товары и услуги в РФ, труд, сырье, транспорт и т.д. Конечно, иностранная валюта – обязательный актив в любом инвестиционном портфеле, у него максимальная ликвидность. «Но все сбережения хранить в валюте невозможно. Есть определенные риски (от потери до введения государством и банками жестких условий покупки валюты). При этом квартира может приносить доход, если ее сдавать в аренду, и это однозначно нивелирует снижение ее долларовой стоимости», – аргументирует Щекин.

«Рубль слабеет, поэтому и цены в валюте понижаются – это очевидно. Кто-то выбирает хранение в долларах, кто-то в недвижимости. Многое зависит от объема накоплений. Если у тебя 1 тыс. долл., ты будешь хранить в долларах, а если, например, 20 млн руб., то вряд ли ты будешь хранить их под подушкой. Недвижимость – более консервативный инструмент сбережения и более емкий. Квартира – это спокойный и надежный актив, который может приносить доход от сдачи в аренду. И просто место, куда можно «закопать» большую сумму», – считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. 

“Высокие цены в долларовом выражении были в те периоды, когда рубль сильно укреплялся и даже часто переукреплялся. Например, перед кризисом 2008 года или летом прошлого год цены были на уровне чуть более 4 500 долларов за метр. Можно сказать, что это были удачные моменты, чтобы продать недвижимость в России и купить за рубежом. А при нынешнем курсе, наоборот, выгодно продать зарубежную недвижимость и купить в России”, - комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Он отмечает, что содержание зарубежной недвижимости обходится дороже, чем российской. В западных странах гораздо выше налоги на недвижимость и «коммуналка». Но при этом доходность от сдачи в аренду там примерно такая же, как и у нас – около 5% годовых. Поэтому с точки зрения эксплуатационных расходов зарубежная недвижимость менее доходна в качестве инвестиций.