Ипотеку отгораживают от россиян

Новостройки сохранят свою привлекательность за счет субсидируемой государством ипотеки. Фото со страницы Министерства строительства Красноярского края в «ВКонтакте»

Центробанк повысил ключевую ставку до заградительного для ипотеки уровня, предупредили эксперты центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN). Несубсидируемая ипотека будет теперь выдаваться, по их оценкам, под 15–16% годовых. Это, как считает часть аналитиков, приведет к перекосу: потребительский спрос хлынет на первичный рынок жилья, на котором много льготных программ, а вторичному рынку грозит «ледниковый период». В таких условиях эксперты не исключают пересмотра некоторых параметров льготных программ.

Ставки по рыночной, несубсидируемой ипотеке «обычно примерно на 3–4 процентных пункта выше ключевой». Это значит, что «при ключевой ставке в 12% ипотека должна стоить 15–16%», сообщили эксперты IRN, уточнив, что и 12% годовых – уже заградительный уровень для ипотеки.

Эксперты «НГ» внесли коррективы в этот прогноз. «Пока драматизировать рано. Уровень ставок по несубсидируемой ипотеке вряд ли сразу вырастет до 16%. Наиболее вероятный уровень – около 14% годовых», – ожидает основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин.

Временной лаг, по оценкам экспертов, у покупателей действительно есть. Соответственно уже в ближайшее время все те, кто планировал покупку квартиры, отправятся в банки, чтобы успеть в последний вагон. Падения спроса на рынке жилья не стоит ждать до конца года, а возможно, и до конца зимы, сказал «НГ» руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Но что будет происходить дальше, зависит, по его словам, уже от трех факторов: дальнейших шагов Центробанка, решений правительства по поддержке ипотечного кредитования, резервов застройщиков.

Банки, как предупредил в своем обзоре руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, все же не смогут удерживать на приемлемом уровне ипотечные ставки долго, особенно если Центробанк продолжит ужесточать денежно-кредитную политику. «Поэтому после кратковременного всплеска покупательская активность существенно сократится – в первую очередь на вторичном рынке, где ипотеку никто не субсидирует», – делает вывод Репченко.

Главные опасения сейчас вызывают перспективы именно вторичного рынка. «Он не то чтобы умрет – нет, сделки будут, но совершать их станет сложнее. Скорее это можно будет назвать «ледниковым периодом», – приводит мнение президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ирины Радченко Единый ресурс застройщиков.

Покупатели, которым ипотека станет не по карману, начнут требовать скидки в 20–30% и более, ожидает Репченко. Продавцы в ответ на это будут снимать свои квартиры с продажи. «Клиенты, прежде планировавшие совершить сделку на вторичном рынке, изменят решение и воспользуются льготными ипотечными программами», – считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

«Разница между ставками по кредитам на первичном и вторичном рынках станет двукратной – 5–8% субсидируемые и 14–15% не субсидируемые, – считает Щекин. – В таких условиях подчас будет выгоднее приобрести строящуюся квартиру в доме на средней или высокой стадии готовности, чем жилье у частного владельца».

На новом витке такой перекос может привести к некоторым корректировкам и на первичном рынке. В сегменте новостроек можно ожидать потери части сделок – в том случае, если для покупки новой квартиры люди планировали реализовать сначала уже имеющееся жилье, пояснил директор департамента недвижимости группы «ЦДС» Сергей Терентьев. Хотя, по его уточнению, эта категория покупателей не слишком значительна.

Помимо этого назревает другой вопрос – о том, что теперь будет с льготными программами. Как ранее сообщали в аналитическом центре ДОМ.РФ, российские банки предоставили во втором квартале 2023-го почти 190 тыс. льготных ипотечных кредитов на сумму 920 млрд руб., что «стало максимальным результатом за всю историю наблюдений».

По данным, которые в начале августа приводил президент Владимир Путин, с помощью льготных программ за семь месяцев текущего года примерно 400 тыс. семей улучшили жилищные условия (см. «НГ» от 08.08.23). Президент тогда подтвердил: «Будем все делать для того, чтобы она (льготная ипотека. – «НГ») продолжалась». «Как мы помним, 8% ‒ льготная ипотека, теперь 6% ‒ это семейная, 5% ‒ для IT-специалистов и 2% ‒ для Дальнего Востока», – перечислял он.

«Здесь только есть один момент, на который обращает внимание Центральный банк, ‒ это качество заемщиков, – добавил, однако, президент. – У некоторых заемщиков уже под 80% расходов, связанных с обслуживанием ипотечных кредитов». Ранее президент поручил правительству продлить программу льготной ипотеки до 1 июля 2024-го.

Эксперты, в свою очередь, предполагают, что после столь резкого повышения ключевой ставки, есть два варианта развития событий с льготной ипотекой.

Первый вариант – расширение ее действия. «Скорее всего на фоне «ступора» вторичного рынка вновь вернутся в повестку дня предложения распространить на него льготную ипотеку», – предполагает Репченко. При этом эксперт считает, что этот вариант таит в себе много проблем. «Субсидирование ипотеки на вторичном рынке – это перекачивание бюджетных средств в карман спекулянтов», – предупредил Репченко.

Второй вариант – пересмотр отдельных параметров некоторых действующих льготных программ. «Ставки по льготным программам могут быть пересмотрены, если ключевая ставка сохранится на новом уровне дольше нескольких месяцев», – допускает Терентьев. По его мнению, в этом случае есть вероятность повышения ставок в рамках льготных программ «с 6–8% до 10%».

Тем более что расходы государства на субсидирование льготной ипотеки после решения Центробанка явно вырастут, и со временем, как отметил Щекин, это может вызвать беспокойство у финансовых властей. Например, как сообщал в начале этого года замдиректора департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев, в бюджете-2023 «только на программы льготной ипотеки заложено порядка 260 млрд руб.» (цитата ТАСС).

Между тем, как считает Сырцов, хоть изменение ставок по льготным госпрограммам и не исключено, однако вряд ли оно будет радикальным. 

Возможно, претерпят изменения условия лишь некоторых социальных ипотечных программ, рассчитанных на определенные группы населения (IT-ипотека, программы для учителей и т.д.), говорит руководитель отдела аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. Главный аргумент против радикальных изменений состоит в том, что в условиях ужесточения денежно-кредитной политики именно льготные программы как раз и становятся чуть ли не основным способом поддержать спрос.