Анатолий Комраков
На рынок в России ежедневно вводят 2400 новых квартир. Фото PhotoXPress.ru
Строительный комплекс РФ опять нацелился на рекордный ввод жилья, о чем стало известно на совещании во вторник у президента РФ Владимира Путина. Отраслевые ресурсы сообщают о вводе по 2,4 тыс. новых квартир ежедневно. Институт развития ДОМ.РФ также рапортует о рекордных выдачах льготных ипотек. Эксперты «НГ» говорят, что ажиотажный спрос (и, получается, ажиотажное предложение) во многом связан с низкой прошлогодней базой, когда россияне замерли, не зная, как повернутся события. Рост показателей с начала 2023 года они объясняют угрозами ЦБ поднять ключевую ставку, которая реализовалась в июле. Теперь драйвером могут выступать слухи о том, что государству может не хватить средств в дефицитном бюджете на субсидирование льготных ипотек. Владимир Путин заверил во вторник, что программы поддержки продолжатся.
Российские банки выдали во втором квартале 2023 года почти 190 тыс. льготных ипотечных кредитов на 920 млрд руб., что стало максимальным результатом за всю историю наблюдений, сообщили в аналитическом центре ДОМ.РФ. Речь идет о программах льготной, семейной, дальневосточной и IT-ипотеки, оператором которых выступает институт развития.
Там уточнили, что доля кредитов с господдержкой достигла почти 40% в общем количестве выдач, а по объему составила более половины всех выданных ипотечных займов (51%). В общей сложности, с учетом рыночных программ, за апрель–июнь банки предоставили 479 тыс. кредитов на 1,8 трлн руб., на 40% больше по количеству и сумме, чем за аналогичный период 2022 года.
Выдача ипотеки в 2023 году опередит прошлогодние показатели на 20–30%, достигнув 1,6–1,7 млн кредитов на 6–6,5 трлн руб., сообщил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Это произойдет, по его мнению, несмотря на регуляторные меры Центробанка, который реагирует дополнительными сдерживающими мерами на увеличение массового спроса на ипотеку.
Напомним, в стране действует большое количество льготных ипотечных программ. Есть семейная ипотека под 6%, ипотека для IT-специалистов (до 5%), сельская ипотека была обновлена недавно, ее выдают под 3%, дальневосточная – под 2%. Есть льготная, назовем ее «широкая», ипотека со ставкой 8% годовых, которую может получить любой россиянин. Для сравнения: с 8 августа крупнейший российский банк повысил ставки по базовым ипотечным программам на 0,8 процентных пункта (п.п.), и минимальная теперь составит 11,7%.
Россиянам есть из чего выбирать. Объем ввода жилья в стране достиг рекордного показателя – 102,7 млн кв. м по итогам 2022 года, заявил во вторник Владимир Путин на совещании по развитию стройотрасли. Он отметил, что столько жилья в России никогда прежде не строили. По словам президента, растет и объем многоквартирного жилья, за первые семь месяцев 2023 года введено 24 млн кв. м. «Это плюс 8% к тому, что было. Это, конечно, очень здорово», – заметил президент. Только с помощью льготных ипотечных кредитов за семь месяцев текущего года примерно 400 тыс. семей улучшили свои жилищные условия, сообщил он.
Число выданных разрешений на строительство на территории РФ в этом году по сравнению с прошлым выросло на 15%, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин. За семь месяцев 2023 года девелоперы вывели на рынок почти 2,8 тыс. многоквартирных домов, что на 21% превышает показатели аналогичного периода прошлого года, сообщил портал «Единая база застройщиков» (ЕРЗ. РФ). Там подсчитали, что речь идет о 499,5 тыс. квартир площадью 23,9 млн кв. м. В среднем с начала 2023 года, по расчетам ЕРЗ, на рынок ежедневно выводилось 2,4 тыс. квартир, что на 5% больше, чем в 2022 году.
Власти РФ продолжат развивать программы льготной ипотеки, заверил президент Владимир Путин. Единственное ограничение – это благосостояние населения. От 30 до 50% населения не могут взять ипотеку ни при каких условиях, даже с любой поддержкой, рассказывала «НГ» зампред комитета по строительству и ЖКХ Госдумы Светлана Разворотнева. «Будем работать, будем продолжать. Здесь есть только один момент, на который обращает внимание Центробанк, – это качество заемщиков.
У некоторых заемщиков уже под 80% расходов, связанных с обслуживанием ипотечных кредитов», – сказал глава государства.
|
|
Возглавляемый Виталием Мутко ДОМ.РФ
сообщает о высоких показателях льготной ипотеки. Фото Reuters |
Программа льготных ипотек может претерпеть заметные изменения в ближайшее время. Правительство должно, например, до 1 сентября определиться с параметрами льготной ипотеки для семей с тремя и более детьми. В конце июня Владимир Путин предлагал увеличить размер кредита с 9 млн руб. на жилье размером более 60 кв. м до 12 млн, если помещение больше 80 кв. м. О расширении сельской ипотеки наша газета писала в номере от 06.07.23, максимальный размер кредита по ставке до 3% годовых увеличен с 3 млн до 6 млн руб.
Во время недавней поездки в Мурманск Владимир Путин заявил, что в Арктической зоне РФ для молодых семей появится льготная ипотека под 2%, то есть территория дальневосточной ипотеки распространится на всю Арктику, хотя специалисты говорят, что это будет отдельная «арктическая» ипотека. Такая мера может стать серьезной поддержкой для граждан, проживающих в Арктической зоне, считает зампред правительства Юрий Трутнев. На Дальнем Востоке, по его словам, 73 тыс. семей улучшили свои жилищные условия, используя эту ипотеку. Распространение программы на Арктику Трутнев оценивал в 4 млрд руб. Многочисленные программы льготной ипотеки не только деформируют рынок, но и создают бюджетные риски, предупреждал Минфин. Высокая доля льготных программ на рынке ипотеки ведет не только к «искусственному» раздуванию цен, но и дополнительной нагрузке на дефицитный бюджет страны.
«Спрос на ипотечное кредитование растет в основном за счет эффекта «низкой базы» 2022 года и продолжения, несмотря на растущий бюджетный дефицит, поддержки льготных программ, – пояснил «НГ» политолог, эксперт «Полилога» Александр Хазариди. – В прошлом году, когда турбулентность была на высоком уровне, граждане решили прибегнуть к сценарию экономии, заморозив большие покупки, а сейчас ситуация стабилизировалась».
Поддержка государства позволяет использовать покупку квартиры на льготных условиях как способ инвестиции или сбережения денег, считает эксперт. «Для большинства россиян вложение в акции до сих пор является сложным механизмом, а на фоне санкций и периодических приостановок торгов еще и рисковым. А покупка квартиры – это понятное и проверенное годами решение, которое позволяет инвестировать в материальное, да еще и на льготных условиях», – говорит он.
Повышение спроса на ипотеку вызван многими факторами, говорит доцент РЭУ им. Плеханова Дмитрий Осянин. «Первый – это ужесточение требований к выданной ипотеке регулятором рынка – ЦБ РФ. Второй – это повышение ставки рефинансирования, которого покупатели недвижимости в ипотеку ждали еще в июне 2023-го, но случилось это 21 июля. Граждане опасались роста рыночных ставок по ипотеке, и судя по тому, что именно во вторник ставки пошли вверх, они правильно опасались. Третий фактор – слабеющий рубль. То, что сейчас происходит с курсом рубля в конечном итоге приведет к повышению ставок по ипотеке в среднесрочной перспективе. Поэтому покупатели недвижимости предпочитают сберечь собственные накопления в рублях, вкладывая их в недвижимость».
Что касается льготных программ, то здесь ставки те же, но из-за роста ключевой ставки ЦБ субсидирование процентных ставок по льготной ипотеке будет обходиться государственному бюджету дороже, и скорее всего льготные ипотечные программы закроют из-за дефицита федерального бюджета раньше июля 2024 года, предполагает Осянин.
«Рост выдачи льготной ипотеки в 2023 году связан со сворачиванием популярных околонулевых кредитных программ под давлением ЦБ, - сказал «НГ» коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. - В результате клиенты переориентировались, главным образом, на льготную, семейную и IT-ипотеку. Кроме того, покупатели адаптировались к текущей геополитической обстановке и перестали откладывать решение о сделке в связи с текущей информационной повесткой. Это привело к восстановлению рынка, в том числе ипотечного. Жилищные кредиты – действительно один из важнейших драйверов спроса. Ипотека актуальна даже в премиальном и элитном сегментах, так как позволяет клиентам не выводить единовременно крупные денежные суммы из оборота».
«Льготные кредитные программы стали доступны значительно большему числу россиян благодаря расширению семейной, а также IT-ипотеки, и даже удорожание ипотеки с господдержкой до 8% не привело к резкому снижению ее популярности, так как даже новые условия гораздо выгоднее рыночных, - говорит девелопер авторского жилого кластера RDD Владимир Щекин. - Кроме того, многие граждане стремятся успеть совершить покупку в 2023 году, так как затем условия выдачи льготных кредитов могут стать более адресными. Еще одна причина роста востребованности ипотечных госпрограмм связана с активным развитием рынка ИЖС. На мой взгляд, тренд сохранится, учитывая планы властей по распространению эскроу-счетов на рынок загородного жилья».
«Скачок ипотеки произошел на фоне роста средневзвешенных ставок на первичном рынке в первую очередь в силу мер Банка России против супер-низких ставок от застройщиков (ставки на вторичном рынке существенно не менялись) и роста, по данным Росстата, реальных располагаемых денежных доходов населения в первом полугодии 2023 почти на 5% по сравнению с первым полугодием 2022, - сказал «НГ» президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
Конечно, рост объемов ипотечного кредитования с социальной точки зрения не может не радовать, поскольку позволяет решать жилищную проблему, продолжает эксперт, однако, когда субсидируемая государством ипотека начинает составлять половину рынка, то это уже начинает походить на «подсаживание ипотеки на бюджетную иглу». «Сегодня, когда вслед за повышением ключевой ставки растут рыночные ставки по ипотеке, льготная ипотека может и дальше замещать собой рыночную, что и вызывает беспокойство Банка России, которое я разделяю», - говорит она. «Во-первых, такое субсидирование ставки вызывает дисбалансы как на рынке кредитования, так и на рынке жилья, в первую очередь жилищного строительства. Например, стоит напомнить о резком росте цен на жилье после начала реализации льготных ипотечных программ, которые пока не спешат снижаться (с началом льготной ипотеки на первичном рынке жилья цены на таком рынке, по данным Росстата, увеличились за период с первого квартала 2020 по второй квартал 2023 в 1,8 раза, а вслед за этим и на вторичном рынке – в 1,5 раза). Рост цен на жилье, не обеспеченный ростом доходов населения, привел к снижению фундаментальной доступности жилья (то есть цены на жилье выросли относительно доходов населения), что является весьма неблагоприятным результатом. Кроме того, в случае корректировки цен в сторону снижения есть риск, что у банков окажутся переоцененные залоги, которые будет трудно реализовать в случае дефолта заемщика», - отмечает Косарева.
Во-вторых, продолжает она, на фоне льготирования ставок по ипотеке также наблюдается повышение сроков кредитования, и пока отсутствует экономическая заинтересованность заемщиков погашать такие кредиты досрочно. Удлинение срока погашения кредита, в том числе с учетом низкого размера первоначального взноса, увеличивает кредитный риск, поясняет эксперт. «Кроме того, в результате федеральный бюджет формирует долгосрочные обязательства, возможно, лет на 20, и растут его общие расходы на субсидирование, что весьма рискованно уже для бюджета», - говорит Косарева.
Наконец, расходы бюджета на программу «Льготная ипотека» не носят целевого характера, то есть не нацелены на какую-то конкретную категорию граждан, нуждающихся в поддержке (как, например, «Семейная ипотека»), или на территорию, развитие которой требует поддержки (как, например, «Дальневосточная ипотека»). То есть поддержку получают все граждане, в том числе не нуждающиеся в такой поддержке, что вряд ли можно оценить как эффективное расходование бюджетных средств, заключает эксперт.
«Льготная ипотека действует только на новостройки, к тому же для многих именно новостройка – единственно приемлемый вариант, так как новый жилой фонд более современный, качественный, а обычная рыночная ипотека на вторичное жилье дороже», – сказала «НГ» управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Покупки стимулировались, по ее словам, разговорами о росте ключевой ставки. Теперь говорят об исчерпании фонда для субсидирования льготной ипотеки, что тоже подталкивает колеблющихся к получению ипотечного кредита и покупке, поясняет эксперт. Она подтвердила, что россияне пользуется недвижимостью как средством спасения своих средств.
