Ольга Соловьева
Приобретение новой квартиры не всегда означает готовность семьи к рождению ребенка. Фото PhotoXPress.ru
В России продолжается бурный рост выдачи ипотечных кредитов. Как сообщает глава Центробанка Эльвира Набиуллина, темпы роста ипотеки в России находятся вблизи максимумов последних лет. Действительно, только за последний год объемы выдачи жилищных кредитов выросли более чем в два раза. В Центробанке обещают пристально следить за появлением новых маркетинговых схем от застройщиков, обещая пресекать их в будущем. К доступности ипотеки в России при этом сохраняются вопросы. По оценкам экспертов, наличие жилищных займов может не стимулировать, а, наоборот, откладывать рождение ребенка, так как семьи не могут уже позволить себе лишние траты.
По данным «Скоринг бюро», в июне объемы выдачи ипотеки в России достигли рекордных для этого месяца значений – свыше 610 млрд руб., увеличившись за год почти в 2,5 раза.
Количество выдач в июне достигло 158,6 тыс., что в 2,5 раза больше, чем годом ранее. В целом размер ипотечного портфеля в России по состоянию на июнь, по данным «Скоринг бюро», достиг почти 11,2 трлн руб. Год назад он был в 1,5 раза меньше – 7,5 трлн.
Рост выдачи продолжает беспокоить ЦБ. В Центробанке подчеркивают, что следят за появлением новых маркетинговых схем от застройщиков по ипотеке. Набиуллина в конце прошлой недели уточнила, что регулятор их анализирует с точки зрения влияния на первичный и вторичный рынок недвижимости, однако пока каких-то системных рисков здесь не наблюдается.
Центробанк в течение прошлого года неоднократно высказывал беспокойство по поводу появления большого количества льготных ипотечных программ, появившихся на рынке. ЦБ критиковал схемы с околонулевой «ипотекой от застройщиков», считая, что их нужно закрывать. Напомним, в околонулевой ипотеке предлагались так называемые близкие к нулю ставки, которые, по мнению регулятора, вводили покупателя в заблуждение и в итоге вели к тому, что покупатель тратил больше средств, чем было заявлено. На сегодня программы таких ипотечных кредитов от застройщиков исчезли, подчеркивают в ЦБ.
В регуляторе также выступают и против схемы с «покупкой» ставки по ипотеке, несмотря на то что она может быть выгодной для самого заемщика. По сути, это авансовый платеж по процентам и в целом по кредиту. «Это не влияет напрямую на разрыв стоимости между вторичным и первичным рынком, но здесь зависит много от того, в какие сроки человек хочет погашать этот кредит», – пояснила Эльвира Набиуллина.
В ЦБ обещают разработку единого стандарта ипотечного продукта в случае если «все эти практики» застройщиков будут массовыми. «Мы, с одной стороны, должны дать возможность дифференцировать продукты для людей, потому что есть разные жизненные ситуации и предпочтения, но, конечно, не позволять банкам на этом недобросовестно наживаться, когда они вводят в заблуждение», – продолжила глава ЦБ.
Сообщалось, что в России растет число банков, дающих скидку к ставке по ипотеке при уплате единовременной комиссии. Так они стараются подстроиться к росту ставок и сворачиванию программ от застройщиков. Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова поясняла, что никакой экономической выгоды от платной «скидки» по ипотеке для заемщика скорее всего нет: единовременный платеж почти равен «сэкономленным» процентным выплатам.
Гендиректор компании KEY CAPITAL Ольга Гусева подчеркивает: «Основной инструмент, который используют застройщик и банк, – это субсидирование ставки». «Я бы не сказала, что это маркетинг, это рабочий инструмент для тех, кому важен ежемесячный платеж. Застройщик в рамках своей финмодели также может применять скидки. В условиях снижения спроса все инструменты надо использовать», – рассуждает она.
«Центробанк озабочен падающим качеством ипотек: снижением первоначального взноса и увеличением долговой нагрузки, то есть отношением выплат по кредитам к доходам. Поэтому регулятор постоянно закручивает гайки в отношении программ по увеличению доступности ипотеки от застройщиков, а застройщики, в свою очередь, пытаясь сохранять темпы продаж, ищут новые пути. Застройщики при этом проявляют креативность, предлагая специальные графики выплат и рассрочки, кредитование первоначального взноса, включение дополнительных расходов в тело кредита, отсрочку первоначального взноса вплоть до 12 месяцев, дополнительные скидки», – перечисляет финансовый эксперт Михаил Спектор.
Застройщики разрабатывают вместе с банками разные варианты ипотечного кредитования для покупателей, чтобы ипотека была более доступной, говорит основатель группы «Родина» Владимир Щекин. «Например, есть траншевая ипотека, при которой кредит разбивается на несколько частей. Обычно первый транш выдается на период строительства жилого комплекса, при этом может устанавливаться сниженная ипотечная ставка. Второй транш соответственно выдается на период уже после заселения покупателей, и ипотечная ставка при этом повышается до нормального уровня или несколько выше. В целом вариаций схем ипотечного кредитования может быть много, но искусственного занижения ставок, как в 2022 году, сейчас уже не практикуют», – подчеркивает он.
Формально введение различных ипотечных госпрограмм объяснялось стимулированием рождаемости. Однако ряд экспертов заявляли, что жилищные кредиты, наоборот, не стимулируют семьи к рождению детей. «Если семья берет ипотечный кредит, то в большинстве случаев это означает, что рождение ребенка будет отложено до его погашения», – говорит проректор Высшей школы экономики (ВШЭ) Лилия Овчарова. Она также считает, что при разработке конкретных программ авторы часто слабо учитывают их влияние на демографию, и они действуют вопреки ожиданиям.
Гусева считает, что выплата ипотеки в целом мало влияет на демографию. «Сейчас в принципе многие не хотят иметь детей независимо от ипотеки. А если же люди хотят иметь детей, то они могут отложить рождение на время строительства дома, в котором они будут жить, но не более», – рассуждает она. «Если рассматривать рынок недвижимости сейчас, то скорее он наоборот стимулирует семьи к рождению детей, так как при рождении ребенка вам выдают материнский капитал, который можно использовать для первоначального взноса по ипотеке на покупку квартиры. Появляется возможность получить льготную ставку по кредиту», – уточняет основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.
В совместном опросе ДОМ.РФ и Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ) сообщалось, что для многих россиян жилищный вопрос – принципиальный при принятии решения о рождении детей. Так, почти половина (46%) граждан репродуктивного возраста откладывают рождение детей на пять и более лет. Ключевые причины – материальная необеспеченность и стесненные жилищные условия.
Эксперты РАНХиГС подсчитывали, что льготные ипотечные программы для семей с детьми положительно сказались на демографии. За время действия программы помощи с ипотекой многодетным семьям родились свыше 978 тыс. третьих и последующих детей, подсчитали они. Вице-премьер Татьяна Голикова подчеркивала положительный вклад ипотечных программ с господдержкой на демографии. «Меры социальной и семейной поддержки, в том числе программа «Семейная ипотека»… Мы видим существенный благотворный эффект от ее реализации… Во многом ее действие способствовало рождению более 500 тыс. детей», – говорила она весной.
В Минтруде, напротив, признавали, что ипотека может быть и сдерживающим фактором при рождении детей. Как заявляла в прошлом году первая замглавы Минтруда Ольга Баталина, как минимум 40% семей все равно не могут взять ипотеку, даже льготную. В итоге семья, беря на себя долгосрочные обязательства, не торопится с пополнением, поскольку это ведет к сокращению доходов и увеличению расходов. Многие, заведя ребенка, уже не могут обслуживать ипотеку, подчеркивала она.
Как минимум после рождения ребенка семьи в большинстве случаев откладывают крупные покупки на срок до исполнения ему трех лет, отмечал директор по развитию компании «А101» Дмитрий Цветов. Ежемесячные платежи по ипотечному кредиту в бюджете семьи занимают до 30–50% расходов в зависимости от региона России, замечает Владимир Щекин. «В целом ипотечная нагрузка у российских заемщиков вполне посильная, но, конечно, некоторые семьи вынуждены накладывать при этом определенные ограничения в потреблении», – добавляет он. Эксперт уточняет, что примерно две трети покупателей, по оценкам, уже имеют детей к моменту приобретения жилья.
«В действительности доступные жилищные кредиты – эффективный инструмент стимулирования рождаемости. В первую очередь речь о семейной ипотеке, которая помогает приобрести более просторное и современное жилье клиентам с несовершеннолетними детьми. Кроме того, граждане могут рефинансировать кредит после рождения ребенка и использовать маткапитал для его погашения. Следовательно, ипотечная система выстроена таким образом, чтобы займы становились мерой поддержки, а не обременением для семейных клиентов», - считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
