Владимир Полканов
Фото агентства городских новостей "Москва"
На рынке недвижимости заканчивается период дешевой ипотеки. Эксперты уверены, что Банк России повысит ключевую ставку уже 21 июля, что приведет к большему повышению рыночных ипотечных ставок, чем наблюдалось с конца 2022 года, – оно может составить от 0,5-1 процентных пунктов (п.п.).
ЦБ за четыре дня до заседания совета директоров по денежно-кредитной политике опубликовал данные о росте в июле инфляционных ожиданий населения почти на 1 п.п. – с 10,2% до 11,1%.
Банк России допускает повышение ключевой ставки, но пока не готов говорить, будет ли оно разовым или запустит цикл ужесточения денежно-кредитной политики: это покажет анализ, заявила в начале июля председатель ЦБ Эльвира Набиуллина.
Большинство аналитиков ждет повышения ключевой ставки в ближайшую пятницу на 50 базисных пунктов (б.п.) – до 8% годовых.
«Рост ипотечных ставок будет ограничивать доступность покупки с использованием кредитных средств, а это порядка 70% от общего объема зарегистрированных Росреестром сделок договоров долевого участия (ДДУ) на рынке новостроек в границах старой Москвы, что окажет отрицательное влияние на уровень спроса, который к середине 2023 года начал постепенно восстанавливаться», – отмечает руководитель маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой» Елизавета Родина.
В I квартале 2023 года средняя рыночная ипотечная ставка на новостройки и на вторичную недвижимость достигла 11%, в 1 квартале 2021 года ставка составляла 7,85% на новое жилье и 8% -- на «вторичку».
По оценкам Родины, цены на недвижимость продолжат рост за счет роста инфляции и по мере повышения стадии строительной готовности объектов, а застройщики продолжат политику увеличения скидок и спецпредложений для привлечения покупателей. «По итогам I полугодия 2023 года рост цен на первичном рынке в границах старой Москвы составил 10%, или 1,6% в месяц в среднем по периоду», – дополнила Родина.
По мнению экспертов рынка, на сегодняшний день уже 60% ипотечников берут кредит для покупки квартиры ровно на 30 лет, что связано с тем, что уровень доходов граждан по отношению к стоимости квартиры делает ежемесячный платеж посильным, только если растянуть ипотеку на 30 лет.
По прогнозу эксперта Института «Центр развития» НИУ ВШЭ Игоря Сафонова, в ближайшие несколько кварталов будет переход к жесткой денежно-кредитной политике (ДКП) и более высоким ставкам. «Ключевая ставка к концу года может составить 9,0%», – добавляет он.
«Одна из целей регулятора, склонить население в пользу сберегательной модели, чтобы обеспечить банковский сектор длинными деньгами», – поделился своим мнением эксперт ИК «ИВА Партнерс» Артем Клюкин.
Режим денежно-кредитной политики, ориентированный на инфляционное таргетирование, не способствует формированию спроса, что противоречит «экономике предложения», о необходимости перехода на которую Владимир Путин в ходе Петербургского международного экономического форума заявил в июне этого года. «Экономика предложения» предполагает наращивание производительных сил и сферы услуг, укрепление инфраструктурной сети, освоение передовых технологий, а также создание новых отраслей, заявил тогда Путин.
По мнению бизнесмена, председателя наблюдательного совета Института экономики роста им. Столыпина Олега Дерипаски, среди элементов «экономики предложения» – доверие между государством и бизнесом, прогнозируемые изменения и предсказуемая политика, а также гарантии для инвесторов. Выстраивание «экономики предложения» с такими ее элементами, как гарантии для инвестиций, доверие бизнеса к государству, предсказуемая политика, вместо сохранения экономики «по понятиям» – единственный выход из текущего кризиса. Такую позицию бизнесмен высказал на заседании Столыпинского клуба, посвященном обсуждению перехода к «экономике предложения».
Согласно данным Росстата, оборот розничной торговли, который является одним из индикаторов потребительской активности в экономике, по сравнению с показателем двухлетней давности снизился на 1,3%.
Член экспертного совета по защите прав розничных инвесторов Юлия Кузнецова объясняет, что повышение ключевой ставки может вести к росту цен. Это влияет на потребительскую активность. «Ведь компании начинают брать более дорогие кредиты, соответственно, чтобы гасить их – надо повышать цены на свою продукцию», – добавляет эксперт. Это ухудшение доступа для предпринимателей к финансам – к одному из ключевых ресурсов развития.
«Как правило, до февраля 2022 года большая доля застройщиков предпочитала привлекать проектное финансирование по плавающей ставке. Рост ключевой ставки ЦБ на 1% приведет к росту затрат застройщиков на 3-4 тыс. руб. / кв.м. продаваемой площади в зависимости от стратегии наполнения эскроу. Снижение спроса на недвижимость из-за дорожающей ипотеки окажет дополнительное влияние на рост затрат застройщиков по обслуживанию долга, например, снижение спроса на 1% приводит к росту затрат застройщика дополнительно на 600-900 руб. / кв. м», – отмечает руководитель финансово-экономического управления «Главстрой» Александр Ситников. Он дополняет, что стратегические цели ЦБ должны быть направлены на снижение стоимости долгосрочных кредитов и стимулировать рост предложения на рынке. Об этом идет речь в концепции «экономики предложения».
Снижение доступности долгосрочных кредитов для застройщиков в перспективе ближайших месяцев может привести к снижению количества приобретаемых новых площадок, снижению количества новых разрешений на строительство и в перспективе 2-3 лет снижению предложения строящегося жилья. Таким образом, доступность жилья для населения будет снижаться из-за роста стоимости недвижимости на первичном рынке.
