Жилья строится все больше, квартиры все недоступнее

Фото агентства городских новостей "Москва"

Жилищное строительство в России – действительно локомотив экономики, доказывают эксперты из Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП). Рубль, вложенный в жилищное строительство, приводит к увеличению добавленной стоимости в экономике почти на полтора рубля. Однако экономисты обращают внимание на парадоксы этого локомотива. Чем больше строится жилья, тем менее оно доступно в одних регионах и тем невостребованнее – в других.

Каждый рубль, вложенный в жилищное строительство, приводит к увеличению добавленной стоимости товаров и услуг в экономике почти на 1,5 руб. и обеспечивает дополнительное поступление налогов на уровне 40 коп. благодаря мультипликативным эффектам.

Такие расчеты приводятся в новом обзоре от экспертов ЦМАКП. Интересно другое. По мере ускорения жилищного строительства его доступность для населения – по крайней мере в части регионов – снижается.

«В 2022 году было построено 102,7 млн кв. м жилья, что является рекордным показателем за всю историю страны, однако для населения ряда регионов его покупка не становится более доступной из-за высокой стоимости квадратного метра (относительно уровня зарплат)», – замечают в ЦМАКП. Эксперты добавляют: долгое время в РФ повышалась ценовая доступность жилья, снижаться она начала в 2020 году.

ЦМАКП не единственные, кто приходит к такому выводу. Эксперты из фонда «Институт экономики города» ранее рассчитывали коэффициент доступности жилья в РФ. Согласно их выводам, с 2018 года доступность жилья снижалась – с показателя 2,5 (то есть семье из трех человек потребуется 2,5 года, чтобы накопить на квартиру, направляя туда все свои доходы) в 2018 году до 3 в 2021-м. Минимальное значение – 2,2 года – было в конце 2019-го.

Особенно интенсивно снижается доступность жилья в крупных городах. Как сообщалось, впервые за пять лет в агломерациях зафиксированы коэффициенты, превышающие 5, что говорит о том, что жилье существенно недоступно. Также ни в одной из 17 агломераций в первом квартале не было коэффициентов ниже 3, а именно при этих значениях рынок жилья характеризуется как доступный. Санкции и необходимость постоянной подстройки экономики под внешние шоки привели к снижению реальных доходов населения, а цены на жилье, в свою очередь, в крупнейших агломерациях выросли. И по оценкам президента Института экономики города Надежды Косаревой, дальнейшее повышение доступности квартир вряд ли возможно, так как нынешние цены рассчитаны на семьи с доходом выше среднего.

Ученые из ЦМАКП при этом сообщают в своем обзоре об увеличении разрыва между регионами с активно развивающимися рынками жилья и «отстающими регионами». В первых фиксируются интенсивное строительство, высокий спрос на покупку жилья, приток населения и, как следствие, низкая ценовая доступность жилья. Во вторых, наоборот, наблюдаются отток населения, незначительные объемы ввода жилья, падение спроса и, как следствие, более высокая ценовая доступность жилья, которое, однако, не востребовано.

Ученые такие парадоксы объясняют в первую очередь миграцией населения. По их мнению, это основополагающий фактор, определяющий динамику региональных рынков жилья. «Если регион привлекателен для жизни, то раскручивается цепочка событий: миграция населения в регион – рост спроса на жилье – увеличение ввода жилья – усиление миграционного притока – расширение спроса на жилье – повышение цен на жилье. В итоге рынок жилья интенсивно развивается, однако ценовая доступность жилья снижается», – делают вывод исследователи.

Распределение введенного жилья по количеству комнат и динамика среднего размера построенных квартир в РФ.  Источник:  ЦМАКП

Более того, экономисты выявили, что рынок жилья растет преимущественно за счет ввода малогабаритных квартир, в первую очередь однокомнатных. В результате, согласно расчетам ЦМАКП, средний размер построенных квартир в РФ уменьшился с 84,5 кв. м в 2006 году до 73,3 кв м в 2020-м (приведенная статистика включает данные и по индивидуальным жилым домам).

За 10 лет средний размер вводимых квартир уменьшился на 10 м, подтверждают и в Институте экономики города. «Уменьшение жилплощади происходит уже на протяжении 11 лет. За это время застройщики стали сдавать квартиры средней площадью не 63 кв. м, а 52 кв. м. Строительная отрасль подстраивается под запросы населения», – говорит Косарева. По мнению экспертов ЦМАКП, снижение площади квартир – попытка сделать их более доступными для покупки.

И еще одно важное уточнение: успехи в жилищном строительстве уже не первый год обеспечиваются за счет частного домостроения. По данным Росстата, по итогам пяти месяцев 2023 года в РФ было возведено 3,7 тыс. многоквартирных домов, а населением было построено 180,1 тыс. жилых домов. Общая площадь жилых помещений в построенных частных домах составила 25,5 млн кв. м, или 59% от общего объема введенного жилья. С учетом индивидуального домостроения за январь-май было возведено 43,2 млн кв. м жилья. Впрочем, в этом году доля частного домостроения в общей жилищной статистике все же немного снизилась. За тот же период прошлого года было построено 28,1 млн кв. м, что составило 63,3% от общего объема введенного жилья.

Эксперты ЦМАКП при этом обратили внимание и на другие детали, касающиеся статистики жилищного строительства. Они напомнили в том числе о дачной амнистии и программе социальной газификации. «В 2021 году, по оценке президента Национального объединения строителей Антона Глушкова, порядка 13 млн кв. м (из 49 млн кв. м) индивидуальных жилых домов было не построено, а зарегистрировано («амнистировано») из ранее построенного», – сообщает в обзоре ЦМАКП.

Экономисты советуют переходить от политики «в среднем по стране» к политике, основанной на региональной специфике. Они полагают, что сегодня необходимо разрабатывать адресные меры поддержки рынков жилья, нацеленных на сглаживание неоднородности развития регионов. Эксперты «НГ» считают, что оптимальным решением было бы государственное субсидирование проектного финансирования в регионах с низкими темпами строительства, а также предоставление участков на льготных условиях в случае выполнения социальных обязательств. «Постепенное повышение стоимости жилья – естественное явление для рыночной экономики. А проблема доступности связана главным образом с низкими темпами роста доходов населения. Именно ее правительству нужно решать в первую очередь», – отметил также управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов.

Необходимо развивать экономику крупных региональных центров, помимо агломераций городов-миллионников, говорит основатель группы «Родина» Владимир Щекин. Также, по его мнению, важно развивать рынок аренды, в том числе льготной аренды для молодежи. С ним согласна и аналитик «Финам» Наталия Пырьева. «Вариантом поддержки населения может выступить схема по аренде жилья с правом выкупа, поскольку значительная доля россиян арендует жилье и не имеет возможности параллельно платить по ипотеке», – замечает она. 

Проблема же неоднородности регионального развития связана с централизацией власти и экономики, делится своим мнением Пырьева. «Исторически на территории России города развиваются точечно, поэтому происходит маятниковая миграция из периферии в центр. В данном случае рынок недвижимости выступает зеркалом такой системы. Для изменения ситуации в жилом сегменте необходимо инвестировать в экономическое развитие отдаленных регионов, создавать новые рабочие места, повышать качество жизни населения, и это будет способствовать формированию более равномерного спроса на жилье между центром и периферией, повысит конкуренцию между застройщиками и конкретными объектами», – говорит Пырьева.

«Жизнь состоит не только из возможности получить жилплощадь, но и массы других факторов. Это качественное и доступное образование для всех возрастов, развитая медицина и другая инфраструктура, наличие хорошей работы с достойной оплатой. Все это – система, которую нельзя отрегулировать, глядя с одной точки зрения.
У нас в стране уже много десятилетий наблюдается урбанизация и централизация, люди стремятся в города, и чем больше и центральнее, тем они привлекательнее. Потому что именно в центрах есть все те факторы, которые описаны выше. Соответственно, для себя и детей люди хотят лучшей жизни и едут туда, где она есть», - продолжает управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что сглаживать неоднородность регионального развития возможно за счет общего развития экономики, роста привлекательности регионов для инвесторов, увеличения числа рабочих мест, повышения доходов населения.