Ольга Соловьева
Количество обманутых дольщиков в стране хоть и сокращается, но по-прежнему велико. Фото РИА Новости
Ни один жилой комплекс, запущенный после перехода на эскроу-счета, не стал проблемным, объявили в госкомпании ДОМ.РФ. Но проблема обманутых дольщиков не решена. Проблемными, по оценкам чиновников, являются свыше 1000 многоквартирных домов площадью 6 млн кв. м. Численность обманутых дольщиков – около 80 тыс. человек. За 4,5 года действия Фонда обманутых дольщиков власти помогли примерно 180 тыс. человек. При такой скорости на разрешение проблемы уйдет как минимум два года. А в регионах граждане жалуются на игнорирование властями их проблем на протяжении 20 лет.
«Ожидаемые потери по проектному финансированию (по кредитам застройщиков. – «НГ») – меньше 1%», – отметил предправления банка ДОМ.РФ Артем Федорко.
По его словам, механизм эскроу устойчивый и прошел уже ряд стрессов. «Период коронавирусных ограничений, другие ситуации на рынке. Видим, что тот запас финансовой устойчивости, который банки формируют по своим портфелям... позволяет выдерживать очень высокое качество в этом сегменте», – сказал Федорко.
С момента начала реформы ни один многоквартирный дом, строящийся по новым правилам, не стал проблемным. Это связано с тем, что новые правила повысили и финансовую устойчивость застройщиков, заявлял еще два года назад гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко.
Напомним, в июле 2019 года российские застройщики перешли от долевого строительства с прямым привлечением средств граждан к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Эскроу-счет – это специальный банковский счет, на котором размещаются денежные средства дольщиков до момента окончания строительства. Ни покупатель жилья, ни сам застройщик не могут использовать их до передачи готового жилья или расторжения договора долевого участия (ДДУ). Все строительные работы проводятся на собственные средства застройщика или кредитные средства, которые он получает в банке.
Несмотря на все заверения чиновников, сложно утверждать, что проблема обманутых дольщиков на сегодняшний день полностью решена. К примеру, в конце прошлой недели председатель Следственного комитета РФ Александр Бастрыкин поручил взять на контроль дело обманутых вкладчиков в Новосибирске. Эти дольщики ждут квартиры более 20 лет. В пресс-службе СК при этом отметили, что до настоящего времени по отношению к дольщикам не принималось никаких мер для восстановления их прав. Региональные СМИ сообщают о том, что обманутые дольщики из Ярославля уже восемь лет ждут обещанное жилье, а сама стройка полностью прекратилась еще в 2020 году. Сообщения об обращениях обманутых дольщиков поступают из множества регионов РФ.
Тем не менее некоторая положительная динамика есть. Как сообщают в Фонде развития территорий (ФРТ), только за шесть месяцев 2023 года из Единого реестра проблемных объектов (ЕРПО) было исключено 237 домов, однако включено в реестр 44 дома. Отмечается, что дома, попавшие в реестр, были включены в него в связи с банкротством застройщиков, нарушением сроков передачи объектов по ДДУ, а также по причине нарушения сроков завершения строительства объектов более чем на полгода. В целом по состоянию на 1 июля 2023 года в Едином реестре проблемных объектов числились свыше 1 тыс. домов общей жилой площадью 6,3 млн кв. м. Для сравнения: на 1 июля 2022 года в ЕРПО значились 1,9 тыс. долгостроев.
Также в 2021 году сообщалось, что два года назад в РФ насчитывалось 158 тыс. обманутых дольщиков по всей России. А с 2018 года (когда фонд начал свою работу. – «НГ») были защищены права 78 тыс. граждан. В июне этого года в Фонде развития территорий (ФРТ), куда входит и Фонд защиты прав дольщиков, сообщали, что сегодня нужно восстановить права около 80 тыс. пострадавших граждан. Всего в 2019–2023 годах общими усилиями фонда и регионов в правах восстановили более 177 тыс. дольщиков.
Гендиректор Фонда развития территорий Ильшат Шагиахметов весной отчитывался, что общий размер выплат с 2019 года достиг 115 млрд руб., а возмещение перечислено 43,4 тыс. граждан. Таким образом, размер средней выплаты на одного человека превысил 2,6 млн руб. Скорость возмещения денежных выплат нарастает. Шагиахметов сообщал, что только за 2022 год фонд перечислил гражданам, пострадавшим от действий застройщиков, 55,5 млрд руб. «Таким образом были восстановлены права 15,6 тыс. дольщиков», – сообщил он.
При этом еще два года назад в ФРТ обращали внимание на проблему уменьшения притока средств в компенсационный фонд, так как с 2023 года средства в него поступать перестанут, потому что к этому времени все застройщики перейдут на счета эскроу.
Долевое строительство с привлечением средств граждан уже фактически сошло на нет. «С привлечением средств граждан (без эскроу-счетов) в России в январе 2022 года строилось 1,4 тыс. жилых домов общей площадью 16,8 млн кв. м, а в январе 2023-го – 663 объекта площадью 7,8 млн кв. м – это только 7% от общего объема всего строящегося в стране жилья», – сообщал руководитель ФРТ Ильшат Шагиахметов.
Центробанк в конце прошлого года отчитывался, что портфель проектного финансирования строительства жилья по итогам четвертого квартала 2022 года достиг 4,8 трлн руб., а его доля в общем корпоративном портфеле российских банков составила 8,1%.
При этом создается впечатление, что теперь акцент в возмещении потерь обманутым дольщикам будет смещаться в сторону денежных компенсаций, а не выдачи квартир пострадавшим. Так, с июня Фонд развития территорий назначил выплату компенсаций пострадавшим дольщикам. Заявление на выплату они могут подать на портале Госуслуги. По мнению замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина, это поможет ускорить оформление выплат обманутым дольщикам.
В ДОМ.РФ отдельно отметили и отсутствие на ипотечном рынке РФ пузыря. «Рынок сбалансированный, гибкий, конкурентный, хорошо реагирует на ценовую динамику, пузыря пока не просматривается», – подчеркнул Артем Федорко. По его мнению, одним из двух серьезных признаков роста пузыря является увеличение доли инвестиционной покупки жилья, что пока не проглядывается. «Мы не видим бума инвестиционной покупки жилья. Большая часть жилья покупается для проживания. На горизонте ближайших 10 лет это здоровая ситуация, поскольку в начале 2000-х годов был бум рождаемости. Эти люди приходят к возрасту, когда они готовы брать ипотеку», – добавил эксперт.
Аналитики рынка ранее сообщали, что в 2023 году число инвестиционных сделок на первичном рынке недвижимости сократилось до минимума 2017 года. Сегодня на них приходится не более 5–7% общего объема продаж по сравнению с 10% в декабре 2022 года. До 2020 года доля инвестиционных сделок составляла 20%, сообщают эксперты рынка.
