Анатолий Комраков
Дальневосточная ипотека дорого обходится государственному бюджету. Фото с сайта www.newsvl.ru
Российское правительство пытается создавать новые стимулы для поддержки жилищного строительства без провоцирования необоснованного подорожания жилья. Федеральные власти по поручению президента РФ Владимира Путина должны разработать дополнительные льготы, которые бы стимулировали ипотеку. В четверг кабинет министров решил увеличить максимальный размер кредита, который можно получить по льготной программе «Сельская ипотека».
Правительство расширило параметры льготной «Сельской ипотеки», сообщил премьер-министр Михаил Мишустин на заседании правительства в четверг. Максимальный размер кредита по ставке до 3% годовых увеличен с 3 млн до 6 млн руб. «В первую очередь возрастает размер льготного кредита для жителей тех субъектов РФ, которые применяют этот механизм», – сказал он. Мишустин отметил, что в рамках программы «Сельская ипотека» кредиты взяли уже более 100 тыс. заемщиков. Он сообщил, что по поручению президента эта госпрограмма будет бессрочной. В 2023 году в федеральном бюджете на ее реализацию предусмотрено более 19,5 млрд руб.
Правительство работает над корректировкой целей таких кредитных программ, чтобы при приобретении жилья в сельской местности у людей был более широкий выбор, отметил глава кабинета министров. Теперь можно будет взять кредит и на покупку квартиры в многоэтажном доме (до пяти этажей) в опорных населенных пунктах, которых в стране более 1,5 тыс. (с населением до 30 тыс.). Также за счет кредитов можно будет приобрести готовый домокомплект и строиться своими силами, рассказал Мишустин. Вице-премьер Марат Хуснуллин оценивал потенциал ввода жилья по программе в 8–10 млн кв. м ежегодно. Однако глава Минстроя Ирек Файзуллин осенью 2022 года отмечал снижение числа выданных по ней кредитов.
Запрос на новое жилье, на новое качество жизни у людей колоссальный, заявил Мишустин. Однако ситуация на рынке показывает, что многие россияне не могут реализовать этот запрос в силу недостатка средств, а льготные ипотечные программы не всегда помогают этот спрос адекватно реализовать, так как сами становятся причиной резкого роста цен на заветные метры жилья.
В России в первом полугодии 2023 года введено почти 46 млн кв. м жилья, рассказал недавно Файзуллин. «Все идет по плану», – заявил он. Однако, по данным Росстата, в первом полугодии 2022 года было сдано 52,6 млн, значит, ввод жилья упал примерно на 13%.
Новое жилье это не просто реализация мечты граждан на комфортное проживание. Как сообщал на недавней ночной встрече с президентом Владимиром Путиным Мишустин, ВВП может вырасти даже больше чем на 2% за этот год, если не будет форс-мажорных обстоятельств (см. «НГ» от 05.07.23). А жилищное строительство – это один из основных потенциальных драйверов роста экономики. Но чтобы стройка стимулировала общий рост, ее саму приходится стимулировать.
В стране действует большое количество льготных ипотечных программ. Есть просто ипотека с льготной ставкой (с 1 января 2023 года – 8% годовых), есть семейная ипотека под 6%, ипотека для IT-специалистов (до 5%), «Сельская ипотека», обновленная в четверг, под 3%, дальневосточная – под 2%. Есть также программа господдержки для бюджетников. В некоторых регионах врачам, учителям и соцработникам могут предоставлять по 1 млн руб. на покупку жилья. Социальную ипотеку выделяют молодым ученым, ветеранам боевых действий.
В конце июня Владимир Путин предлагал увеличить размер льготной ипотеки для семей с тремя и более детьми. Им хотят давать кредиты до 9 млн руб. на жилье размером более 60 кв. м и до 12 млн, если помещение больше 80 кв. м. Изменения должны коснуться всех субъектов, кроме Москвы и Санкт-Петербурга с примыкающими к ним областями. Президент ждет доклада от правительства по этому поручению до 1 сентября 2023 года.
Во втором квартале 2023 года спрос на новостройки в крупных городах России (от 500 тыс. человек) снизился по сравнению с первым кварталом в среднем на 6%. Снижение спроса зафиксировано в 25 городах из 33, в семи спрос вырос, а в одном остался без изменений, показало исследование «Авито Недвижимость».
По данным аналитиков ВТБ, российские банки в первом полугодии выдали 3 трлн руб. ипотеки. Выдачи ипотеки более чем на 10% превысили результат января–июня рекордного по спросу 2021 года, сообщают они. По данным Дом.РФ, за весь 2022 год банки предоставили 1,3 млн ипотечных кредитов на 4,8 трлн руб., это падение на 16% по сравнению с 2021 годом, но на 64% больше, чем в 2019-м. Причем выдача ипотеки с господдержкой по количеству сохранилась в 2022 году практически на уровне 2021-го (485 тыс. кредитов), а по объему стала рекордной (2,2 трлн руб., рост на 41% к 2021 году). Однако половина ипотечных кредитов выдается в топ-10 регионах: больше 40% по количеству и 50% по объему. Самыми активными регионами по объему выданных ипотек за первое полугодие оказались Москва и Подмосковье – около 200 млрд руб., Санкт-Петербург и Ленинградская область – 48 млрд руб. и Краснодарский край – 38 млрд руб.
«Жилищное строительство у нас активно ведется лишь в ограниченном количестве регионов, это в первую очередь Москва и Санкт-Петербург с областями, крупные промышленные центры, Краснодарский край, побережье Черного моря. Но во многих регионах жилье почти не строится. Маржинальность бизнеса в депрессивных регионах на таком низком уровне, что не позволяет девелоперам развиваться», – сказала «НГ» зампред комитета по строительству и ЖКХ Госдумы Светлана Разворотнева. Несмотря ни на что, объем ипотеки у нас все же растет, и Банк России сейчас говорит о том, что не видит опасности «пузыря» на этом рынке, хотя раньше такие опасения регулятор высказывал, – продолжает депутат. «Проблема в том, что у нас от 30 до 50% населения не могут взять ипотеку ни при каких условиях, даже с любой поддержкой. Люди с низкими доходами все же берут ипотеку благодаря льготным программам, но с выплатами возникают проблемы. Много жилья сейчас стоит невыкупленным, и это ставит под вопрос будущие проекты. Главный вопрос: будет ли закончено строительство текущих проектов, будут ли они востребованы в полном объеме? И если нет, то ставится под сомнение судьба проектов, которые сейчас только начинаются», – говорит Разворотнева.
Многочисленные программы льготной ипотеки деформируют рынок и создают бюджетные риски: уже сейчас объем выдач превышает ожидания на момент верстки действующего трехлетнего бюджета. С учетом этой динамики на финансирование государственных обязательств в 2023–2025 годах могут дополнительно понадобиться десятки миллиардов рублей, предупредил недавно Минфин.
По данным ведомства, за пять месяцев 2023 года объем выдач составил 1,2 трлн руб., что на 73% выше результата за аналогичный период прошлого года. А количество выданных ипотечных кредитов выросло на 30% год к году, составив 251 тыс. кредитов.
В 2022 году сложилась исторически уникальная ситуация, когда практически весь первичный рынок ипотечных кредитных выдач состоял из льготных программ. Таким образом, ипотечный рынок на первичном рынке жилья в 2022 году в значительной степени был сформирован льготными ипотечными программами. Доля рыночного сегмента в общем объеме выдач, наоборот, значительно снизилась, поскольку он на данный момент состоит в основном из выдач ипотечных кредитов на вторичном рынке, где ставки и спрос формируются на основе рыночного ценообразования.
При этом цены на первичном рынке жилья выросли в 1,7 раза с 2019 года, а увеличение цен на первичном рынке по отношению к ценам на вторичном рынке составило 27% в сравнении с отрицательной разницей до 2016 года и увеличением на 9% в 2019 году, отмечает ведомство.
Расширение господдержки привело к снижению средней процентной ставки по ипотечным кредитам с 9,95% в 2019 году до 7,12% в 2022 году, однако рост цен на недвижимость полностью нивелировал этот положительный эффект, сообщил Минфин. Доступность покупки жилья в кредит ухудшается: в 2019 году гражданину со средним доходом на покупку жилья потребовалось бы 7,5 лет, чтобы полностью выплатить ипотечный кредит, а в 2022 году – уже 9,7 лет, подсчитали в Минфине.
Ведомство предупредило, что высокая доля льготных программ на рынке ипотеки ведет не только к «искусственному» раздуванию цен. Там подсчитали, что на «Льготную ипотеку» в 2023-2025 годах в бюджете предусмотрено 154,1 млрд руб., на «Семейную» – 208,7 млрд., а на все льготные программы – 504,1 млрд руб.
