Ольга Соловьева
Спрос населения на аренду квартир увеличивается.
Фото Александра Артеменкова/PhotoXPress.ru
Цены на аренду недвижимости в крупных российских городах неожиданно пошли в рост после долгой стагнации. Объемы предложения аренды жилья с начала года сократились на 40%. Эксперты объясняют перемены на рынке аренды возвращением в страну так называемых релокантов. Вторая причина – переток рабочей силы в города, где активизируется спрос на работников в связи с запуском новых производств.
Ставки на рынке долгосрочной аренды жилья в крупнейших городах РФ (с населением более 500 тыс. жителей) начали расти по итогам первого полугодия 2023 года, сообщили в ЦИАН. В июне ставки на аренду однокомнатных квартир увеличились на 4%, двухкомнатных – на 3%. Средние ставки аренды в июне вернулись к росту после многомесячной стагнации, подчеркивают аналитики рынка.
Максимальный рост ставок в месячном выражении был зафиксирован в таких городах, как Киров, Новокузнецк, Волгоград, Саратов и Челябинск. Здесь цены выросли более чем на 10%. В обеих столицах ставки растут медленнее, чем по стране в целом.
Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в РФ находится на исторических максимумах и приближается к 20 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной – 28,5 тыс. руб.
Одна из причин роста цен на аренду жилья – снижение объема предложения. Только за июнь объем предложения, по оценкам, сократился на 13%, а за последние полгода – на 40%. Максимальный рост спроса при этом фиксировался в таких городах, как Волгоград, Оренбург, Самара, Уфа и Саратов. Медленнее – в Красноярске, Иркутске, Томске, Екатеринбурге и Новосибирске. Кроме того, это связано с оживлением в смежных сегментах (в продаже вторички и новостроек). «Те собственники, которые на протяжении осени и зимы сдавали квартиры на фоне общей неопределенности (зачастую по ставкам чуть ниже рынка), стали выходить на сделки купли-продажи. А новых арендодателей сейчас меньше, чем в прошлом году», – говорит руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов.
Примечательно, что рост цен на аренду жилья совпал с сообщениями российских чиновников о возвращении в страну «беглых айтишников». Глава Минцифры Максут Шадаев на этой неделе заявил, что в Россию вернулось значимое число IT-специалистов, которые выехали за границу в прошлом году. «Хорошая новость, что, пока мы работали, они начали возвращаться. Мы это видим по всем показателям рекрутинговых площадок... Я считаю, что цифры достаточно значимые. Мы разговариваем с IT-компаниями, и они говорят, что многие возвращаются уже сами по себе», – сказал Шадаев. В Минцифре обещают в течение двух недель представить точные данные о количестве вернувшихся в РФ айтишников-релокантов «из первой и второй волн оттока». По мнению чиновника, на возвращение повлияло множество факторов. «И то, что правительством даются заверения, что мобилизации не будет, и то, что в предыдущую мобилизацию нам удалось предоставить гарантии отсрочки для айтишников, и в целом я считаю, что условия работы и жизни в России намного лучше», – перечисляет Шадаев.
Половина уехавших из России осенью 2022 года вернулись в страну, заявил помощник президента РФ Максим Орешкин, ссылаясь на статистику использования российских банковских карт. Россияне, вернувшись в страну, снова стали пользоваться своими российскими картами, большинство из которых за границей не работает.
По мнению руководителя экспертного совета Экспертного института социальных исследований (ЭИСИ) Глеба Кузнецова, две трети релокантов – это те, кто уехал под давлением эмоций, среды, опасаясь мобилизации, или оказался «релоцирован» решением компании. «Очевидно, что и эмоциональные, и пугливые, и добровольно-принудительные релоканты имеют большой потенциал к возвращению», – считает он, полагая, что примирительные сигналы из Москвы этому способствуют.
Наблюдатели оценивали число релокантов в 500–700 тыс. человек после 24 февраля 2022 года. Росстат в начале сентября 2022-го сообщал, что с начала года из страны выехало почти 420 тыс. В ФСБ указывали, что только с июля по сентябрь 2022-го общее число выездов россиян за границу составило 9,7 млн человек, причем заметно выросли поездки в Казахстан, Армению и Киргизию. Ряд исследователей, пытавшихся составить портрет российского релоканта, отмечали, что уехали в основном жители крупных городов, а наличие собственной квартиры было более характерно для тех, кто остался.
Специалисты платформы «Консоль.Про», которая является официальным партнером Федеральной налоговой службы, сообщают, что, по их подсчетам, нашу страну покинули от 400 тыс. до 600 тыс. человек. За год вернулось в РФ около 20% уехавших, и большинство сделали это через пару месяцев.
«Динамика арендных ставок на жилье является важным показателем состояния рынка. При росте цен на жилье и стабильной доходности уровень арендных ставок должен расти. Но практика показывает глубокое противоречие: цены на жилье выросли с 2020 года кое-где на 70%, доходность сдачи жилья в аренду составляет 5,6%, а ставки аренды снижались или стагнировали», – обращает внимание научный руководитель отделения допобразования РАНХиГС Елена Иванкина. Сейчас произошел рост спроса на аренду из-за возврата арендаторов (на 60%), одновременно уменьшилось предложение арендных квартир (на 40%), и стоимость аренды начала расти, говорит она.
«На массовом рынке увеличение средней стоимости аренды жилья мы связываем с тем, что дешевые варианты быстро вымываются – их удельный вес в общем объеме снижается, что повышает средний ценовой показатель. Спрос на аренду сейчас невысокий – это типично для лета. Однако он на 20% выше, чем был летом прошлого года», – отмечает замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. В целом на рынке найма уже наблюдается дефицит жилья эконом-класса. При этом квартиры категории «комфорт» не пользуются высоким спросом – предложение здесь в три раза больше, чем число потенциальных арендаторов. Одновременно выросло количество предложений аренды при условии проживания вместе с хозяевами. «Если еще в начале года в числе наймодателей комнат таких было около 30%, то сейчас около 50%», – указывает она.
Спрос на данный момент довольно активен, и обратная релокация повлияла на это в том числе, считает руководитель направления «Аренда» компании Apple Real Estate Владимир Родионов.
В прошлом году рынок аренды замер из-за внешних событий, причем это коснулось всех ценовых сегментов, напоминает управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова. «Часть релокантов покинули съемные квартиры, часть собственников уехали и стали сдавать квартиры. Также несколько сократилась внутренняя миграция – а именно эти люди дают основной поток арендаторов. Поэтому предложение выросло до небывалых значений», – поясняет она. При этом эксперт не считает вернувшихся релокантов значительным слоем потенциальных арендаторов. «Сейчас часть инвестиционных квартир хозяева стали продавать, тем более что есть стабильный интерес к покупке вторичной недвижимости. Все это вызывает постепенное сокращение предложения, возврат к балансу спроса и предложения и незначительное увеличение ставок», – говорит Доброхотова.
По мнению управляющего компании Smarent Виктора Зубика, сейчас многие релоканты возвращаются в РФ на лето. Говорить о массовом возвращении и что это является основной причиной оживления рынка аренды, по его мнению, не стоит. Эксперт считает, что основной рост цен будет наблюдаться в августе и сентябре, когда еще добавится поток студентов и тех, кто возвращается с летних каникул. «Большую часть новых арендаторов сейчас составляют жители соседних областей и других городов России, и повысился спрос на недорогое жилье – это квартиры-студии далеко от центра, но близко к станции метро или к другим станциям», – указывает Зубик.
«Кроме возвращения релокантов мы отмечаем и внутреннюю трудовую миграцию. И для этого есть как минимум две причины: люди едут из более отдаленных регионов в крупные города, потому что там освободились рабочие места (как раз после тех, кто уехал). Также сегодня по всей стране идет запуск и перезапуск производств, открываются новые рабочие места. Часто нужных специалистов нет, и их привлекают из других городов», – рассказывает директор по персоналу холдинга Ventra Лусине Абгарян. Большинство инженерных вакансий в текущем году – это позиции, которые предполагают переезд работника к месту производства, уточняет Абгарян. По ее мнению, такие специалисты – наиболее многочисленная когорта, которая может реально влиять на рынок аренды, особенно в условиях ограниченного предложения.
Еще один фактор повышения цен на аренду жилья – это миграция населения из приграничных с Украиной областей.
