Ольга Соловьева
Фото агентства городских новостей "Москва"
До 1 июля правительство должно проработать новые льготные ипотечные программы для молодых семей. В Минстрое представили свою концепцию. Предлагается выдавать молодым семьям субсидии для покупки первого жилья и на аренду, пока семья копит на первоначальный взнос. Доплата за аренду составит до 75%, а софинансирование отчислений на первый взнос – 50%. До сих пор таких масштабных бюджетных выплат на покупку первого жилья в РФ не было. Предложения Минстроя могут решить сразу несколько задач: стимулировать жилищное строительство и обелить рынок аренды. Однако есть риски и нового подъема цен квадратного метра из-за бюджетных доплат.
В ожидании новых бюджетных льгот многие потенциальные покупатели жилья могут отложить решения.
А застройщики могут попытаться заранее поднимать цены на свои квартиры в новостройках. Правда, цены на первичном рынке уже задраны так, что спрос начал смещаться на вторичный рынок. И если на первичном рынке растет доля нераспроданных квартир, то на вторичном рынке предложение уже сокращается. За последний месяц объем предложения на вторичном рынке недвижимости в крупных городах России снизился почти на 3%, сообщили эксперты сервиса «Циан. Аналитика». Наибольшее снижение предложения они зафиксировали в Оренбурге (-30%), Томске (-15%) и Астрахани (-15%). «Вторичный рынок РФ оживает: увеличивается спрос, сокращаются объем предложения и сроки экспозиции, медленно растут средние цены предложения, собственники снизили размер дисконтов», – делает вывод руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов.
Спрос на квартиры все больше смещается на вторичный рынок, соглашаются аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN». Они также сообщают, что «если на первичном рынке всплеск спроса оказался кратковременным, то на вторичке и в апреле не было недостатка в покупателях». На фоне роста общего объема предложения сокращается число ликвидных лотов. Это значит, что востребованные квартиры с адекватными ценами продаются довольно быстро, поясняют эксперты. По их словам, уже наблюдается дефицит ликвидных объектов. Размер потенциальных уступок в цене на вторичном рынке также постепенно сокращается. В целом скидок становится меньше. Растущий спрос на вторичку эксперты объясняют более адекватными ценами предложений. «Если в сегменте новостроек мы говорим о затоваривании, то в сегменте готового жилья объем качественного предложения сокращается. В итоге на ликвидные квартиры наблюдается повышенный спрос, который рынок на данный момент не всегда может удовлетворить. Поэтому доля сделок со скидками и их средний уровень сокращается», – объясняют эксперты.
Увеличение спроса на вторичном рынке происходит после того, как в Минфине высказались против идеи распространить льготную ипотеку и на вторичный рынок жилья. Замглавы Минфина Алексей Моисеев называл такую меру нелогичной, так как существующая льготная программа нацелена на две вещи одновременно – поддержку граждан, которые хотят купить жилье, и спроса на новостройки. В ведомстве Антона Силуанова при этом положительно оценивали идею ввести рассрочку на покупку недвижимости и предоставить возможность покупки жилья за счет ссудных касс. За идею расширить льготную ипотеку и на вторичный рынок ранее выступала глава Центробанка Эльвира Набиуллина.
Теперь же в Минстрое предлагают принципиально новый уровень поддержки семей для покупки первого жилья. «Мы предлагаем разработать комплексную программу, которая позволит участникам в срок от 1 до 3 лет приобрести новое жилье, по сути, через поддержку в накоплении первоначального взноса», – пояснял замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин. Чиновники из Минстроя поясняют идею так: вначале молодая семья будет заключать с банком договор банковского вклада на период от года с одновременным софинансированием за счет средств федерального бюджета. Таким образом, при ежемесячном взносе в 18 тыс. руб. софинансирование составит 9 тыс. руб.
Кроме того, предлагается также субсидировать аренду жилья молодой семьи, пока они копят на первоначальный взнос. Минстрой предлагает компенсировать до 75% фактической арендной ставки, но не более одного минимального размера оплаты труда (МРОТ) по региону.
Стасишин считает, что новая программа позволит молодым людям приобрести новое жилье в срок от одного до трех лет. В ведомстве Ирека Файзуллина, полагают, что мера поддержки может заинтересовать примерно 310 тыс. человек. Ежегодный бюджет новой программы субсидирования покупки первого жилья составит около 18,5 млрд руб. Расходы казны на софинансирование накопления первого взноса составят около 10,8 млрд руб. в год. А расходы на субсидирование аренды – еще около 7,7 млрд руб. в год.
«Если учесть, что в России сегодня около 144 тыс. молодых семей ждут субсидий на первое жилье, то необходимая бюджетная помощь может оказаться больше объявленного уровня», – предполагает коммерческий директор компании «Монолит» Александр Козлов. В Минстрое подчеркивают: далеко не каждая молодая семья сможет рассчитывать на новую господдержку. У потенциальных участников программы Минстроя должно быть российские гражданство, они должны быть не старше 36 лет, не участвовать в иных программах, не иметь жилья в собственности, иметь постоянную работу в течение последних трех месяцев, а их средний доход за полтора месяца не должен превышать средний по РФ – около 70 тыс. руб. Также у участника программы не должно быть долгов по налогам.
Эксперты «НГ» идею Минстроя в целом поддерживают. «Это потрясающе эффективная программа для вывода рынка аренды жилья в белую зону. Теперь сами арендаторы будут заинтересованы в договорах на аренду, и серый рынок аренды жилья начнет приносить существенные налоговые доходы бюджету», – говорит директор департамента «ИВА Партнерс» Артем Тузов. Он полагает, что если налоговая служба будет действовать эффективно, то через эту программу будут выявлены объемы сдающегося жилья, в два-три раза превышающие то, с чего уплачиваются налоги.
«Действительно, если молодая семья снимает квартиру, то средств по накопление первого взноса скорее всего не остается. И этот круг трудно разомкнуть. Отсюда и спрос на ипотеку без первоначального взноса, но с завышенной ценой самой квартиры. Получение потребительского кредита для использования его в качестве первого взноса на ипотеку также усиливает риск дефолта заемщика, вынужденного платить по двум кредитам одновременно», – рассуждает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и Финансового университета Александр Цыганов. Он согласен, что за счет субсидирования арендной платы молодежь сможет начать копить на первоначальный взнос. «Попутно решится и проблема формирования прозрачного рынка арендного жилья. Арендный договор для субсидирования нужно будет заключить официально. Вносить его в соответствующий реестр и, естественно, заплатить налоги. А из налогов с арендных платежей в перспективе можно финансировать субсидии молодым семьям», – рассуждает экономист.
Цыганов допускает и новый рост цен как аренды жилья, так и цен новостроек на фоне увеличения господдержки. Ставки аренды жилья, по его словам, могут подняться на 5–15% с учетом необходимости уплаты подоходного налога владельцами сдающихся квартир. «На ценах на недвижимость нововведение тоже может сказаться, но эффект будет отсроченным и зависит от общей ситуации на рынке недвижимости и в экономике России», – подчеркивает он.
Молодые семьи – это всего лишь небольшая часть потенциальных покупателей и ипотечных заемщиков на рынке жилья, и далеко не все молодые семьи подходят под те жесткие критерии, которые устанавливает государство, напоминает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. «В программе говорится о том, что бюджет добавит 50% за первый взнос по ипотеке. Но, во-первых, есть ипотека с минимальным взносом, а во-вторых, первый взнос не является самым тяжелым. Проблемой часто является внесение ежемесячных выплат по ипотеке. И если у молодой семьи такой низкий доход, что она не в состоянии выплачивать регулярные взносы по ипотеке, зачем им тогда субсидия на первоначальный взнос? Данную проблему законопроект не решает», – считает он.
Руководитель петербургского отделения "Деловой России" Дмитрий Панов уверен, что предложение Минстроя окажет некоторую поддержку всей отрасли жилищного строительства, испытывающей замедление темпов роста в связи с ужесточением мер Центробанка РФ в отношении ипотеки с низким первоначальным взносом.Минстрой предлагает принципиально новый подход к решению социальных задач и поддержке строительства, считает девелопер жилого кластера RDD Владимир Щекин. «Минстрой предлагает действовать не через банки, а через стимулирование накоплений на ипотеку», – отмечает он. «Программа оказала бы значительную поддержку в вопросе улучшения жилищных условий большого числа людей, но вместе с тем это предполагает внушительные расходы из бюджета в неопределенных экономических условиях, когда в любой момент ситуация может кардинально измениться не в лучшую сторону. Даже если Минфин и ЦБ поддержат инициативу, то постараются сократить объем господдержки», – предполагает аналитик «Финам» Наталия Пырьева.
В нынешних условиях дополнительное давление на бюджет выглядит все менее целесообразным, говорит руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Основная проблема рынка жилья сегодня – это неадекватно перегретые цены. И перегреты они как раз «благодаря» субсидируемым программам искусственной поддержки спроса, которые привели к раздуванию ценового пузыря на рынке недвижимости. Льготная ипотека от государства и субсидируемая ипотека от застройщиков стали причиной роста стоимости жилья в 1,5 – 2 раза в последние годы. Дополнительное субсидирование чего угодно в части поддержки спроса может привести к очередному росту цен, жилье станет еще менее доступным, и на эти грабли рынок уже наступал». – указывает эксперт. По его мнению, чем меньше субсидий на рынке жилья, тем лучше для самого рынка.
