Анатолий Комраков
Индивидуальное строительство сильно портит статистику, связанную с жильем. Фото Елены Пальм/PhotoXPress.ru
Темпы сокращения объемов ввода в эксплуатацию жилья увеличиваются с начала 2023 года. Эксперты считают, что добиться таких объемов стройки, как в 2021 и 2022 годах, когда ставились рекорды по сдаче жилья, в нынешнем году не удастся. Чиновники не теряют надежд, хотя и признают, что сделать это будет сложно, а в 2024 году уже практически невозможно. Владимир Путин призывает правительство достичь баланса на рынке, где наметилось «затоваривание» – гражданам просто не хватает денег, чтобы выкупать все строящееся жилье, несмотря на продление ипотечных программ.
В апреле в России ввели в эксплуатацию 7,1 млн кв. м жилья, что на 14,3% меньше по сравнению с тем же месяцем 2022 года, сообщил Росстат. За четыре первых месяца введено 36 млн кв. м, это на 4,1% меньше прошлого года. В марте снижение составляло только 3,5%, а за первый квартал – на 1,2%. В некоторых регионах сокращение составляет десятки процентов: в Мурманской области ввод жилья обвалился на 84,6%, в Севастополе – на 65,7%, в Чечне – на 56,5%. В середине апреля глава Минстроя Ирек Файзуллин обращал внимание, что в 600 из 1,1 тыс. городов России объем ввода нового жилья практически равен нулю.
В 2022 году в стране были введены рекордные за все время наблюдения с 1991 года 102,7 млн кв. м жилья, рост по сравнению с 2021 годом был на 11%. При этом на многоквартирное жилье (МКД) пришлось 45,5 млн кв. м, а на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – 57,2 млн.
По данным Дом.РФ на конец марта, в процессе строительства в РФ находилось 98,5 млн кв. м жилой площади в многоквартирных домах. Это на 3,1% больше, чем годом ранее. Однако количество проданного жилья продолжает устойчиво снижаться, отмечают авторы аналитического Telegram-канала Macro Markets Inside (MMI). «На конец марта в строящихся домах было продано всего лишь 29 млн кв. м, или 29,4% от объема всего строящегося жилья. В середине 2021 года этот показатель находился на уровне около 45%», – пишут они. На взгляд экспертов, этот индикатор показывает реальную ситуацию со спросом на новое жилье, которая все более дрейфует в сторону кризисной. Они отмечают, что падение объемов ввода жилья в первую очередь связано с сокращением ввода ИЖС, который в первом квартале сократился на 8%, тогда как в сегменте МКД наблюдалась позитивная динамика – рост на 10%.
Если в сегменте МКД динамика ввода жилья соответствует объемам строительства (то есть показатель ввода можно рассматривать как индикатор деловой активности), то в сегменте ИЖС ввод жилья – это, мягко говоря, творческий показатель, особенно в последние годы, считают эксперты. «Реальные объемы строительства в сегменте ИЖС существенно меньше, чем объемы введенного жилья, так как в последние годы в показатель «введенное жилье» записывали дома, построенные в предыдущие годы. Судя по динамике ИЖС, наблюдаемой с конца 2022 года, потенциал такого творчества близок к исчерпанию», – пишут авторы канала.
«Данные по вводу ИЖС – загадка для самого Росстата: чиновники этой службы говорят, что пока не создана система достоверной статистики по сегменту ИЖС, – сказал «НГ» руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – У них есть система ввода многоквартирного жилья, есть статистика ввода жилья, построенного населением за свой счет, – такая графа существует в статистике, но она имеет мало общего с вводом реального ИЖС, потому что кто-то строит сам, не регистрируя, кто-то строит в несколько этапов и не проходит в статистику либо еще как-то. Коттеджные поселки возводят компании и соответственно перепродают населению. Здесь вопросов очень много. Поэтому достоверной статистики по сегменту ИЖС у нас и в государстве пока что нет и создать такую систему достаточно сложно в силу перечисленных факторов».
Загружаемые в Государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) данные зачастую являются недостоверными и неполными, заявила во вторник аудитор Счетной палаты Наталья Трунова.
Члены правительства не берутся планировать ввод по ИЖС, однако что касается МКД, надеются сохранить темпы ввода и в 2023 году. В феврале представители Минстроя говорили, что ввод многоквартирного жилья может составить 50 млн кв. м, то есть даже на 10% выше результата 2022 года. Затем курирующий отрасль вице-премьер Марат Хуснуллин говорил о том, что «2023 год – выполним», хотя и признавал, что удержать темп ввода жилья «будет крайне тяжело», и заявлял о рисках для выполнения плана в 2024 году.
Скорректировать планы может заставить рынок, но со стороны спроса. В апреле президент Владимир Путин призвал правительство обратить внимание на возникающие дисбалансы на первичном рынке недвижимости страны. «Происходит «затоваривание», что в дальнейшем может привести к сокращению стройки», – пояснял Путин на совещании по экономическим вопросам. Он призвал обеспечить устойчивое развитие строительного сектора через поддержку спроса на жилье.
Президент тогда напомнил про продленную до 1 июля 2024 года программу льготной ипотеки по ставке 8%, о расширении условий доступности семейной ипотеки по ставке 6%. По его словам, с начала года с помощью программ семейной и льготной ипотеки 132,5 тыс. семей улучшили свои жилищные условия.
По итогам марта 2023 года в России выдали 150–160 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму около 550–600 млрд руб., прирост к февралю составил около 35%, рассказывал замгендира ДОМ.РФ Алексей Ниденс. Он ожидает, что по итогам 2023 года объем выдачи будет сопоставим с 2022 годом – около 1,3 млн кредитов на 4,9 трлн руб. (в 2021-м этот объем составлял 5,7 трлн. – «НГ»). Ниденс также подчеркнул, что в 2022 году на строительство ИЖС хозспособом выдали около 8 тыс. кредитов, а в этом – уже 5 тыс. По информации Центробанка, в январе-феврале 2023 года банки выдали ипотечные жилищные кредиты на 704 млрд руб., что на 12,4% меньше, чем за аналогичный период 2022 года (803,8 млрд руб.).
Минстрой пока в качестве меры для достижения баланса на рынке прибегает к воззваниям к застройщикам. Регулирование цен от застройщиков может быть продиктовано темпами продаж, сообщил в конце апреля Файзуллин. «Индивидуальная задача каждого застройщика – смотреть, как продается. Регулирование стоимости строительных ресурсов и регулирование снижения бюрократии – все это комплексно снижает цены», – считает он. Ранее он обращался к застройщикам с прямым предложением снизить цены – «немножко, чтобы продалось».
«Текущее снижение затрагивает только многоквартирное строительство и обусловлено исключительно тем, что большая часть девелоперов в 2023 году запланировала сдачу проектов на второе полугодие, - сказал «НГ» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. -Думаю, итоговые результаты окажутся сопоставимы с рекордным уровнем, достигнутым в 2022 году: более 100 млн кв. м жилья. На первичном рынке продолжают действовать льготные ипотечные программы, обеспечивающие компании стабильным спросом. Это обстоятельство располагает к сохранению высоких темпов ввода жилья. Действительно тревожной ситуация выглядит лишь в некоторых регионах (Чукотский автономный округ, Магаданская область, Еврейская автономная область, Камчатский край, Ингушетия), где застройщики полностью свернули деятельность по причине низкой покупательской способности населения. Полагаю, что нужно вводить преференции для работающих там девелоперов, в частности, субсидировать проектное финансирование. Рынок ИЖС активно развивается за счет доступного кредитования. Кроме того, успех данного сектора объясняется активным внедрением экономичных быстровозводимых конструкций, технологий префабрикации. В перспективе стимулировать строительство частных домов может еще и распространение проектного финансирования на коттеджные поселки. Введение этой системы, вероятно, привлечет на рынок ИЖС крупных городских застройщиков».
По данным Росстата, ввод жилья гражданами сократился в январе-апреле 2023 года, и составил только 89,5% от уровня аналогичного периода 2022 года. При этом общий объем ввода достиг 95,9% от показателя января-апреля 2022 года, то есть снижение объемов строительства произошло именно из-за уменьшения активности индивидуальных застройщиков, подтверждает девелопер жилого кластера RDD Владимир Щекин.
«В целом текущая динамика не дает нам никаких твердых оснований прогнозировать к концу года уменьшение объемов строительства, - сказал «НГ» эксперт. - Показатель ввода жилья очень волатильный. Действительно, в апреле ввод снизился примерно на 4%, а, к примеру, в январе текущего года он увеличился на 12% относительно января 2022 года. Поэтому к концу года мы можем остаться как в плюсе, так и в минусе. Наиболее показательными будут только итоги конца года или второго полугодия, потому что, как правило, более 60% жилья начинают строить в начале года, а вводят в эксплуатацию – в конце. Снижение активности в ИЖС, впрочем, вполне возможно из-за снижения доходов населения и заметного роста стоимости стройматериалов, важных для индивидуального строительства (кирпич, газоблок, цемент, пластик и т. п.)».
