Михаил Сергеев
В Краснодарском крае метр вторичного жилья стоит на 40% дешевле, чем в новостройке. Фото Dreamstime/PhotoXPress.ru
Правительственная поддержка стройкомплекса привела к искусственному подъему цен на новостройки. В столицах и региональных центрах квадратный метр у застройщика стоит на десятки процентов дороже, чем такой же метр от старого владельца-физлица. В Краснодарском крае, Томской, Ростовской областях, Татарстане или Башкирии цена метра от застройщика выше среднего уровня вторичного рынка на 40 и даже 60%. И это цены не объявлений, а реальных сделок. Ценовые аномалии на рынке жилья закрыли возможность покупки новой квартиры после продажи старой, поскольку такая операция становится экономически бессмысленной. При этом спрос на покупку нового жилья будет снижаться из-за сокращения населения, падения рождаемости, эмиграции и экономической неопределенности. Доля потенциальных покупателей жилья сегодня вдвое ниже, чем 10 лет назад. И почти три четверти россиян заявляют, что вполне удовлетворены нынешними жилищными условиями.
В апреле 2023 года 72% россиян заявили, что удовлетворены своими жилищными условиями, сообщает фонд «Общественное мнение» (ФОМ). Чаще всего об удовлетворенности своим жильем говорили молодые люди и представители старшего поколения. Среди респондентов старше 60 лет довольны нынешним жильем 78%. А в группе граждан в возрасте 18–30 лет вполне удовлетворены жилищными условиями 76%.
Недовольны своими жилищными условиями были только 28% россиян. Доля недовольных жильем выше в группе россиян в возрасте 31–45 лет: здесь недовольных больше трети (36%). А среди должников по потребительским кредитам неудовлетворенных жилищными условиями – 38%.
Основными причинами неудовлетворенности жилищными условиями были маленькая жилплощадь (10%), а также износ жилья и его состояние (9%). Среди людей в возрасте от 31 до 45 лет на маленький размер жилплощади указывали 16%. Несколько реже россияне упоминали в качестве причин неудовлетворенности жильем отсутствие или низкое качество коммунальных услуг (6%).
Заметим, что 10 лет назад доля тех, кто называл свои жилищные условия хорошими, была вдвое ниже, чем сегодня: 34% в 2013 году против нынешних 72% (данные ФОМ).
В декабре прошлого года сервисы «Работа.ру» и «Домклик» выяснили, что около 19% пользователей этих сервисов планируют приобрести жилую недвижимость в течение года или ближайших двух лет. Тогда же ВЦИОМ по заказу банка ВТБ проводил аналогичный опрос, который показал, что среди не имеющей собственного жилья молодежи около 19% планируют его покупку в перспективе ближайших одного-двух лет.
Потенциальных покупателей нового жилья могло бы быть и больше, если бы не ценовая аномалия, которая сложилась на жилищном рынке в России. Сегодня квадратный метр новостройки от застройщика стоит на десятки процентов дороже, чем такой же метр на рынке вторичного жилья. И эта ценовая аномалия на рынке жилья фактически закрывает возможность продажи старой квартиры ради покупки новостройки, поскольку такая операция ведет к существенным потерям рублей или квадратных метров.
Лоббисты интересов застройщиков сегодня пытаются решить созданную ими же проблему ценовых аномалий. Так, думские депутаты пытаются добиться снижения ипотечной ставки для многокомнатных квартир площадью более 55 кв. м. Об этом говорила первый зампред думского комитета по вопросам семьи Татьяна Буцкая: «Сейчас семейная ипотека в основном – это однокомнатные квартиры. Это тревожно. Нам очень важно иметь программы, которые направлены на поддержку семьи, когда она покупает не однокомнатную квартиру в ипотеку, а многокомнатную». Руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг заявил, что так называемая квартирография сейчас действительно не позволяет многодетным семьям приобретать квартиры нужной площади.
Между тем мешает покупкам квартир большей площади организованная стройкомплексом ценовая аномалия. В конце апреля сервис «Домклик» сообщил, что цены у застройщиков на первичном рынке на десятки процентов выше, чем цены квартир на вторичном рынке. При этом есть примеры, когда аналогичные квартиры продаются на первичном и вторичном рынках совершенно по разным ценам. Одна из причин в том, что госпрограммы льготной ипотеки нацелены именно на первичный рынок.
Банк России считает полезным распространить адресную льготную ипотеку на вторичный рынок жилья, заявила в конце апреля председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. «Это адресная программа, это все-таки не поддержка застройщиков, а поддержка конкретных категорий людей. И неважно, как они покупают жилье – на первичном рынке или на вторичном», – заявила Набиуллина.
Но пока госпрограммы льготной ипотеки фактически адресованы застройщикам, складывается следующая ценовая аномалия: в Башкортостане и Свердловской области метр новостройки продается на 60% дороже, чем метр вторички. В Московской области метр новостройки дороже вторички на 21%, а в Северной столице он дороже почти на 28%.
«Одна из причин ценовой разницы между вторичным жильем и первичными квартирами в том, что вторичка – рынок физлиц, которые могут быстро регулировать стоимость в зависимости от конъюнктуры, могут снизить цену, чтобы быстрее провести сделку. Застройщику в этом плане сложнее. У него есть финмодель с банком с планом продаж и поступлением денежных средств, есть этапы и планы закупок стройматериалов, которые проплачены на квартал вперед. Все это влияет на ценообразование, и в моменте понизить цену невозможно», – считает Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость.
«Новостройки от ведущих игроков рынка объективно обладают более высоким классом энергоэффективности, привлекательной архитектурой, насыщенной инфраструктурой, чем дома, сданные более 10 лет назад. То есть это более качественный продукт. Впрочем, есть и иные причины роста цен: переход отрасли на проектное финансирование, инфляция на стройматериалы, удорожание смены вида разрешенного использования земли, а также косвенное влияние льготных ипотечных программ», – объясняет Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
“Покупки жилья на первичном рынке обходятся неоправданно дорого в сравнении с более равновесными ценами во вторичном сегменте. Большая часть рынка недвижимости — это жилье, «бывшее в употреблении», что логично: за десятилетия граждане накопили огромный фонд квартир и домов, а то, что продают застройщики – это объекты, появившиеся за последние месяцы и конкретно сейчас доступные для покупки своими первыми приобретателями”, - объясняет Валерий Емельянов, эксперт компании «БКС Мир инвестиций». Большинство покупателей на первичном рынке сейчас использует льготную ипотеку, то есть не покупает на свои деньги, а пользуется подобием субсидии от государства, отмечает эксперт. При покупке аналогичного жилья на 5 миллионов рублей за счет ипотечного кредита на 20 лет с первым взносом 0,5 млн рублей на первичном рынке придется платить 30 тысяч рублей в месяц, а на вторичном рынке - 43 тысячи рублей. Вот откуда разница в ценах на первичном и вторичном рынках в 1,5 раза: люди берут, не думая о цене контракта и будущей переплате. Им важно, сколько они могут платить по ипотеке сейчас. Отсюда возникают неадекватные цены на только что построенное жилье”, - говорит Емельянов. “Из-за искусственной накачки рынка бюджетными деньгами банкам и застройщикам удается выставить в контракт с клиентом сильно завышенные цены. Клиентам кажется, что, раз государство гасит половину процентов за них, и платеж удобный, то это не важно. И если вы покупаете квартиру, которую никогда не будете продавать — то действительно в принципе не важно”, - объясняет эксперт. Но становится важным, в случае попытки продажи жилья, купленного на первичном рынке по завышенной в полтора раза цене.
Строительная отрасль фактически получила доступ к дешевым деньгам. Застройщики заинтересованы продавать свой товар возможно дороже, что они и делают. Но вечно наращивать маржу нельзя, и в ближайшие годы им придется ужиматься, строить меньше и качественнее, давать скидки и придумывать способы продаж, не связанные с дешевой ипотекой. Для граждан эта ситуация не является нормальной. Потому что доступность жилья, даже вторичного, из-за шальных бюджетных денег стала ниже. Те, кому удалось купить по льготной ставке, в лучшем случае не увидят роста цен на свои квартиры еще много лет, а в худшем — не смогут продать даже с дисконтом на 20-30%, особенно если цена на их жилье изначально была неадекватной. Возможны и проблемы с банками-кредиторами, который не согласится снизить цену дорогого залога по ценам вторичного рынка”, - прогнозирует Емельянов.
Продажа купленной по льготной ипотеке квартиры с адекватной ценой в 4 млн рублей (которая стоила у застройщика 5 миллионов рублей) удивит владельца тем, что он фактически арендовал у банка квартиру два года по цене 54 тыс. рублей в месяц. При том, что аренда такой же квартиры у физлица стоила бы почти вдвое дешевле, приводит расчеты Емельянов.
