Ольга Соловьева
Жилье в России строится, но плохо продается. Фото PhotoXPress.ru
В России сокращается спрос на новостройки, а объем нераспродаваемого жилья достиг исторического максимума. Более 40 млн кв. м жилья в новостройках пока не нашли покупателей. Это двухгодовая площадь ввода жилья в Центральном регионе. В столице уже зафиксированы скидки в 40%, а дисконт в 20% становится нормой. Застройщики ждут от государства помощи за счет программ субсидирования ставок проектного финансирования, которые не будут зависеть от динамики продаж. Эксперты называют такое предложение допустимым только в том случае, если это приведет к снижению цен.
Суммарный объем нераспроданного строящегося жилья в России почти достиг 70 млн кв. м, сообщили в институте жилищного развития «ДОМ.РФ». А именно – около 42 млн «квадратов» жилья в новостройках не продано и еще 27 млн «квадратов» строящегося жилья застройщики пока не выставляют на продажу. При этом в целом в настоящее время строится 98 млн кв. м жилой недвижимости.
В «ДОМ. РФ» подчеркивают: объем непроданного жилья в новостройках растет с середины 2022 года. «В 2019–2021 годах объем нереализованного жилья в среднем составлял 33,8 млн кв. м. Сейчас этот показатель выше на 25%», – рассказал глава аналитического центра «ДОМ. РФ» Михаил Гольдберг.
Сами застройщики на фоне снижения спроса снижают цены продаж. Скидки на покупку квартир становятся единственным действенным инструментом привлечения покупателей. В апреле застройщики в ряде регионов стали продавать жилье со скидками в 20%. А рекордная скидка на покупку недвижимости достигла 40%. При 100-процентной оплате скидка часто достигает 25%. Близкие условия при покупке в рассрочку или покупке в ипотеку без субсидирования процентной ставки. Дополнительные скидки в 10–15% предлагают застройщики на покупку коммерческих помещений, машино-мест и кладовых в жилых домах.
Росту скидок способствует война Центробанка с застройщиками, которые предлагают околонулевые ставки своей ипотеки. С 2022 года чиновники ЦБ активизировали свою борьбу с низкими ставками по ипотеке, которые предлагали сами застройщики. Как объявила в конце марта первый зампредседателя ЦБ РФ Ксения Юдаева, терпение ЦБ «может лопнуть в любой момент», и все будет зависеть от того, что будет происходить на рынке. Центробанк обещает следить, станут ли появляться новые схемы «дешевой» ипотеки, и обещает ввести ограничения, если таких схем станет больше. По словам Юдаевой, льготную ипотеку ЦБ рассматривает как существенный риск с точки зрения накопления долговой нагрузки гражданами и с точки зрения защиты прав граждан. Представители же строительной отрасли подчеркивают, что околонулевая ипотека появилась вслед за льготной как способ стимулировать спрос.
Так, в «ДОМ. РФ» предлагают для поддержки проектов жилья запустить программу субсидирования ставок проектного финансирования, в рамках которой ставка проектного финансирования для застройщиков не будет подниматься выше текущего уровня ключевой ставки ЦБ (в настоящее время 7,5%) вне зависимости от динамики продаж. Как считает Михаил Гольдберг, такая программа поддержит запуски 2022-го и начала 2023 годов, а также позволит застройщикам не бояться запускать новые проекты в течение текущего года. «Потенциально это позволит поддержать строительство не менее 80–85 млн кв. м», – полагает он. За первый квартал 2023 года девелоперы запустили проекты многоквартирного жилья площадью 10 млн кв. м – на 20% больше, чем годом ранее. И это при том, что из 100 млн кв. м в настоящий момент строящегося жилья продано лишь 28%, указывают в «ДОМ. РФ».
Гольдберг считает, что в случае дальнейшего снижения спроса возникают риски замедления наполняемости счетов эскроу, роста ставок по проектному финансированию и ухудшения финансового состояния застройщиков. «В этой связи программа субсидирования ставок существенно поддержит рынок и даст возможность застройщикам продолжить запуск новых проектов в любом сценарии», – уверен он.
В ведомстве Ирека Файзуллина обещали в случае снижения спроса и наполнения эскроу перезапустить механизм субсидирования проектного финансирования. «Если мы увидим достаточно серьезное снижение спроса… наполнения эскроу и незапуска новых проектов, просто потому, что все считают свою экономику с точки зрения эффективной первоначальной ставки... У нас уже есть отработанный и зарекомендовавший себя в кризисные периоды механизм субсидирования проектного финансирования, мы будем предлагать перезапускать его, чтобы поддержать наших застройщиков», – говорил замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Сами застройщики и представители отрасли идею «ДОМ. РФ» поддерживают. «Субсидирование проектного финансирования позволит строительной отрасли относительно безболезненно пережить период восстановления. Сохранение высоких темпов ввода жилья и старта новых проектов станет положительным сигналом для покупателей, поспособствует стабилизации эмоциональной обстановки и росту числа сделок на первичном рынке», – уверен коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Он напоминает: строительство – стратегическая область экономики, от которой напрямую зависит развитие всего государства. «Поддержав девелоперов, власти также помешают росту безработицы, обеспечат заказами тяжелую промышленность, внесут вклад в совершенствование различных перспективных инноваций, продолжает эксперт, подчеркивая, что властям не следует опасаться «затоваривания».
«Инициатива «ДОМ. РФ» правильная. Предлагая создать единую ставку, не зависящую от показателей продаж, девелопер в этом случае сосредоточен на исполнении своих обязательств перед покупателями, а не перед банком», – говорит гендиректор компании Key capital Ольга Гусева.
Директор департамента ипотечных программ компании «Метриум» Дмитрий Веселков обращает внимание на тот факт, что субсидированная ипотека от девелоперов в целом не исчезла, произошло лишь повышение минимальных ставок с 0,01% до 3%. Он считает, что ограничительные меры Центробанка пока не нанесли существенный удар по рынку жилищного кредитования.
Эксперт не исключает, что для стимулирования спроса могут быть запущены новые госпрограммы, а сами девелоперы могут разработать альтернативные маркетинговые инструменты, к которым ЦБ отнесется лояльнее. «Драйверами развития спроса останутся кредитные продукты с господдержкой. Одной из эффективных мер по поддержанию спроса на рынке новостроек могут быть ипотечные продукты со сниженными процентными ставками. Восстановление рынка может пойти быстрее, если будут сформированы оптимальные программы с учетом требований регулятора», – рассуждает руководитель отдела ипотечного кредитования «Гранель» Татьяна Боева.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко подчеркивает: «Доля нераспроданного жилья растет, потому что спрос снижается. Запрет ипотеки с околонулевыми ставками, конечно, подкосил спрос». Однако и сохранить нулевые ставки было нельзя. «Помимо прочих рисков, дешевая ипотека раздула цены и сделала квартиры недоступными для покупателей (опуская ставки ипотеки до нулевых значений, застройщики поднимали цены на 20–30%). И жилье стало настолько дорогим, что даже не смотрят на почти нулевые ипотечные ставки, спрос на новостройки уже во второй половине прошлого года на 15–20%, а иногда и на 30–50% отставал от показателя аналогичных месяцев предыдущего, 2021 года. Доступная ипотека не сделала доступным жилье. Цены стали слишком далеки от платежеспособного спроса», – продолжает эксперт.
Восстановить спрос на жилье, по его мнению, поможет только снижение цен. «Если квартиры станут по карману покупателю, то спрос вернется, продажи пойдут вверх. Да, застройщики не любят идти на понижение и ищут новые инструменты, лишь бы не опускать ценник. Но, вероятно, другого пути нет. И застройщики это понимают и уже начинают снижать стоимость жилья. Правда, пока в виде скидок, которые становятся сегодня практически единственным действенным инструментом привлечения покупателей», – считает Репченко.
Предложение по субсидированию ставок проектного финансирования на уровне ключевой ставки вне зависимости от динамики продаж он считает действенным способом снизить себестоимость строительства, что позволит застройщикам опускать цены. «Это полезная для рынка мера в отличие от субсидирования ипотеки, которое, напротив, привело к задиранию цен на квартиры», – резюмирует аналитик.
