Анастасия Башкатова
Из-за переориентации товарных потоков компаниям понадобится вдвое больше площадей для хранения. Фото РИА Новости
Интернет-торговля – одна из немногих отраслей РФ, показавших в 2022-м существенный рост: на десятки процентов. И даже ей пришлось оптимизировать траты, что заметно, например, по рынку офисной недвижимости, а точнее, так называемых гибких офисов, на котором высвободились невостребованные площади. Хотя, избавляясь от балласта, крупные онлайн-ретейлеры одновременно наращивают активность в сегменте логистической инфраструктуры, площадь которой у них, по данным Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ), за несколько лет удвоилась. И это не предел – с учетом переориентации потоков с Европы на Азию.
Рынок коммерческой недвижимости – и офисов, и складских помещений – отчетливо ощущает на себе перемены, происходящие в секторе электронной коммерции.
Как показал анализ консалтинговой компании IBC Real Estate, в сегменте сервисных офисов (или гибких офисов – это готовые рабочие места с более гибкими по сравнению с традиционным офисом условиями аренды) сейчас фиксируется высокая вакансия – доля свободных площадей.
Основными потребителями сервисных офисов были компании из сектора электронной коммерции, которые активно развивались в 2020–2021 годах, пояснила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Было арендовано большое количество рабочих мест, но сами ретейлеры переоценили свой спрос на такие помещения, так что затем часть офисов пришлось вернуть арендодателям.
По оценкам консалтинговой компании CORE.XP, отказ представителей онлайн-торговли от части арендованных офисных площадей стал во многом следствием их желания оптимизировать свои затраты в условиях неопределенности.
Как сообщила директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова, уже после случившегося бума спроса на офисную недвижимость со стороны крупных игроков e-commerce доля ТМТ-сектора (технологии, медиа, телекоммуникации) в структуре спроса сократилась почти на 10 процентных пунктов: с 28% по итогам 2021-го до 19,8% по итогам 2022-го. Хотя ТМТ-сектор до сих пор лидирует в структуре спроса.
Тенденцию подтверждают и представители онлайн-ретейлеров. С одной стороны, как сообщил «НГ» президент АКИТ Артем Соколов, интернет-торговля – одна из немногих отраслей РФ, которая в 2022-м показала очень заметный рост по сравнению с предыдущим периодом: «На 30% – если учитывать объемы общего рынка. На 33% – если говорить только о внутреннем российском рынке e-commerce».
Но, с другой стороны, новая экономическая реальность, по его словам, заставила всех без исключения онлайн-ретейлеров пересмотреть свои приоритеты. «Для обеспечения стабильности бизнеса при сохранении высоких темпов роста понадобилось более тщательно, чем раньше, фокусироваться на эффективности вложений, корректировать долгосрочные планы, оптимизировать бизнес-процессы и расходы, в том числе на офисную недвижимость», – пояснил Соколов.
Иная история с логистической инфраструктурой – в этом сегменте повышенный спрос онлайн-ретейлеров наблюдается с 2020 года. «Скорость получения заказа для клиентов становится одним из определяющих критериев выбора, а максимально быстро доставить товар можно, только если он под рукой. А значит, нужны подходящие складские помещения», – отметил Соколов.
В 2022-м добавилась необходимость перестройки логистических цепочек. «Из-за ухода зарубежных компаний отечественным пришлось увеличивать свои мощности и искать локации для размещения товаров, – пояснил он. –Тенденция по увеличению площади складских помещений продолжится и в 2023 году: в конце 2022-го ряд крупных игроков заявили о возведении логистических центров в нескольких субъектах РФ».
«Сектор онлайн-торговли остается основным потребителем складов в РФ. По предварительным итогам первого квартала 2023-го доля сделок с онлайн-ретейлерами в России достигла 30% в объеме спроса», – сообщил партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. И это прежде всего крупные сделки, когда компании разово забирают большой объем площадей в отдельно взятом регионе.
«Если раньше «продавец» покупал–продавал–покупал, сокращая до минимума сроки хранения с целью сэкономить на аренде площадей, то сейчас ситуация изменилась и появилась необходимость держать товар про запас», – обратил внимание гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев.
Из-за удлинения логистического плеча на фоне освоения новых маршрутов и переориентации потоков с Европы на Азию может потребоваться в целом значительно больше складских площадей не только для онлайн-ретейлеров, но и для компаний из других отраслей. По оценкам, которые озвучивал операционный директор, младший компаньон Logistics Partners Сергей Лысенков, можно говорить о необходимости увеличить площади для хранения вдвое.
Кроме того, как уточнил Соколов, компании, входящие в АКИТ, в большинстве своем делают ставку на развитие и строительство собственных распределительных и логистических центров, фулфилментов (центров, занимающихся и сопровождением заказа, и складированием, и дистрибуцией). В ряде случаев это строительство по инвестиционному договору с долгосрочной арендой.
По данным ассоциации, у крупных онлайн-ретейлеров «за последние два года общая площадь логистической инфраструктуры увеличилась практически в два раза: с 1,27 млн кв. м в конце 2020-го до более 3 млн кв. м в 2022-м».
«Причем доля складских помещений наращивалась не только в Москве и Санкт-Петербурге. Многие федеральные компании начали развивать складскую логистику в менее крупных городах, например Казани, Омске, Самаре, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Новосибирске», – перечислил Соколов.
Если говорить отдельно про фулфилмент-центры, то, как пояснил старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев, это важные инфраструктурные объекты, запуск которых требует инвестиций, а также формирует большое число рабочих мест. «Так что реализация планов онлайн-ретейлеров, в том числе в субъектах РФ, будет иметь большое значение не только для складского рынка, но и для экономического развития регионов в целом», – считает эксперт.
Расширение инфраструктуры, судя по всему, должно продолжиться. Ежегодный рост интернет-торговли на 25–30% – это уже устойчивый тренд, и при отсутствии валютных колебаний и других заметных потрясений он вполне реалистичен и в этом году, считает Соколов. По прогнозу АКИТ, «объем продаж в интернет-торговле в 2023-м может составить 6,3–6,6 трлн руб.»
Константин Ремчуков 