Ценовой пузырь на рынке недвижимости не лопнет, а сдуется

Пока у покупателей квартир есть выбор выгодных предложений от застройщиков. Фото PhotoXPress.ru

Рынок жилья на перепутье: как показал опрос «НГ», одни в отрасли прогнозируют долгое снижение цен, другие ожидают роста. Россияне разошлись в оценках того, хорошее ли сейчас время для продажи жилья: чуть более трети из опрошенных Аналитическим центром НАФИ считают, что хорошее, чуть менее трети – что плохое, еще треть не определились. У экспертов свой ответ: с продажей квартиры лучше подождать, иначе придется давать скидки. Другое дело – покупка: выгодных вариантов пока много. Но скидки не помогают преодолеть разрыв между реальным и потенциальным спросом на жилье.

Экономическая неопределенность дезориентировала граждан. Около 37% из более чем 2 тыс. респондентов, принявших участие во всероссийском опросе Аналитического центра НАФИ, считают, что сейчас хорошее время продавать жилье.

При этом чуть менее трети – 31% – считают, что время плохое. Еще 32% затруднились с ответом.

Специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN) ранее сообщали о «ценовом пузыре»: за два ковидных года – 2020-й и 2021-й – «цены на квартиры как в Московском регионе, так и в большинстве регионов России выросли на 50–70–100%».

«Такими же астрономическими темпами цены поднимались разве что только в 2000-х годах, когда экономика активно росла, увеличивались доходы населения, а в страну шли огромные инвестиции. А в период пандемии ничего не росло, кроме цен на жилье», – уточняют эксперты. И в прошлом году перегретому рынку пришлось столкнуться с новыми реалиями СВО.

Говоря о вторичном рынке Московского региона, руководитель IRN Олег Репченко сообщил «НГ», что, по прогнозам, в среднесрочной перспективе стоимость жилья должна вернуться к уровню начала 2020 года. То есть цены могут снизиться в зависимости от сегмента примерно на 30% от максимумов ажиотажной весны 2022-го или на 15–20% от текущего уровня.

«Цены будут ползти вниз весь 2023 год, возможно, еще и 2024-й: теряя примерно по 1% в месяц, стоимость жилья может вернуться к уровню начала 2020-го примерно за полтора-два года», – уточнил Репченко.

«А на первичном рынке цены на квартиры в прайсах застройщиков пока топчутся на месте. Но стоимость реальных сделок снижается – за счет скидок, – продолжил эксперт. – Потому что цены на жилье сегодня не соответствуют платежеспособному спросу». И чтобы не обрушить продажи, застройщикам приходится идти на дисконт до 30% – «это тоже снижение стоимости жилья, хоть и неявное».

«Постепенно, в течение года-двух, это неявное снижение цен может стать явным. Другого выхода у застройщиков просто нет: никакие меры стимулирования продаж уже не помогают восстановить спрос на квартиры», – обратил внимание Репченко. Несмотря на то что реальный спрос сильно отстает от прошлогодних показателей, потенциальный спрос на жилье не только в столице, но и в целом по стране огромный, добавил он.

Хотя часть представителей отрасли уточнили свои прежние прогнозы снижения цен – например, для вторичного рынка. Как рассказал директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, если раньше прогнозировалось, что на перегретом за 2020–2021 годы рынке цены однозначно снизятся в ближайшей перспективе на 10%, а впоследствии, возможно, еще на 5%, то «сейчас это неочевидно».

«Да, цены, безусловно, будут находиться под давлением, поскольку предпосылок для всплеска спроса нет. Но, возможно, снижение стоимости будет не таким сильным и не таким быстрым, – отметил он. – В целом ощущение такое, что рынок в ближайшее время остановится и будет ждать новых поворотов».

На первичном же рынке, по уточнению директора направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерия Кочеткова, риторика Центробанка «не дает оптимизма по росту цен». «Доля субсидированной ипотеки от застройщика в 2022 году составляла 70%. При отказе от таких программ спрос на ипотеку резко снизится, так как в прошлом году важным фактором для принятия решения о покупке была не цена лота, а ежемесячный платеж», – пояснил он. Таким образом, с одной стороны, на цену давит себестоимость строительства, но с другой – снижение доступности ипотеки может отпугнуть клиентов и ударить по спросу, так что и цены поднимать не получится.

Кроме того, стоит учесть неоднородность рынка недвижимости, существенные региональные различия: то, что актуально для столицы, может не сработать в других городах с учетом разных локальных тенденций на первичном и вторичном рынках. Более того, ситуация может различаться и в зависимости от проектов. В итоге далеко не все эксперты ожидают именно снижения стоимости квадратных метров.

Например, директор компании «Столица Нижний Риэлти» (Нижний Новгород) Борис Замский не поддержал апокалипсические прогнозы снижения цен «из-за якобы перегретости рынка». Но и значительного удорожания квадратных метров на первичном рынке жилья он также не ожидает – скорее рост будет на уровне инфляции.

«За 2022 год стоимость жилья выросла примерно на 20–25%. При этом себестоимость строительства увеличилась еще больше: как минимум на 30%. Сейчас мы видим, что рынок недвижимости вышел на ценовое плато, – сообщил гендиректор строительного холдинга «Сенатор» (Санкт-Петербург) Александр Леушин. – Поэтому в 2023 году рост цен на жилье не будет таким стремительным. При этом предложение будет сокращаться, так как не все застройщики способны работать в условиях турбулентности. Что в долгосрочной перспективе приведет к росту цен».

По оценкам, которые привела директор по маркетингу Группы компаний «Монолит» (Симферополь) Дарья Осадчая, рост цен на первичном рынке недвижимости Симферополя замедлится, но ожидать падения не стоит: «Себестоимость стройки не снижается, как и инфляция, плюс на рынке нет огромного объема предложения».

«По нашим прогнозам, цены в 2023 году будут планомерно расти не менее чем на 2,5–3% в квартал, соответственно рост показателя за год составит не менее 10%», – сообщила Осадчая.

Как уточнил директор по развитию ГК «Жилой Квартал» (Башкортостан) Эдуард Самигуллин, есть такое понятие, как порог чувствительности к цене квадратного метра. С одной стороны, за последние два года он вырос, однако, с другой стороны, средняя стоимость квадратного метра на рынке Башкортостана стала еще выше, чем этот порог: примерно на 15–20%. Что, конечно, сказывается на объемах продаж. «Что же касается снижения чека для повышения доступности, то в республике застройщики чаще делают это за счет не скидок, а сокращения средней площади квартир», – добавил он.

При этом эксперты в основном поддержали тезис, что сейчас не самое удачное время продавать квартиру (по крайней мере в регионах, где ситуация близка к затовариванию рынка), хотя и уточнили, что многое зависит от индивидуальной ситуации конкретного продавца.

Если нет экстренной необходимости конвертировать актив в деньги, то желательно отложить продажу квартиры, подождав «хотя бы несколько месяцев», считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. В противном случае придется смириться с необходимостью предоставить большую скидку.

Впрочем, при наличии нескольких квартир есть смысл продать одну из них для приобретения жилья в новостройке, считает Голев. По его оценкам, особенно выгодно покупать квартиры в строящихся домах, так как цены растут по мере повышения строительной готовности объекта: «Сегодня жилье на этапе котлована может быть на 25–30% дешевле, чем в готовой новостройке».

Сейчас сложный момент для продажи квартиры, соглашается совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Так как, по его уточнению, ставки по кредитам на вторичном рынке высокие, а покупателей с собственными достаточными средствами мало: «Неизбежно придется торговаться». «Вероятно, невыгодной будет продажа неликвидного старого жилья, приобретенного в последние два года. В этот период цены быстро росли, а теперь такие квартиры (старые панельные дома, пятиэтажки) дешевеют быстрее других типов вторичного жилья», – добавил он.

«Мы знаем, что многие клиенты при приобретении нового жилья завязаны на продажу старого. Так называемые цепочки при продаже недвижимости очень распространены. В текущей ситуации на вторичном рынке есть квартиры, по которым продавцы готовы сильно демпинговать, и периодически такие квартиры всплывают в разных районах, домах и сегментах рынка», – описывает ситуацию директор по продажам холдинга AAG Игорь Бадиков. И, по его словам, многие клиенты берут паузу по продаже своей недвижимости и покупают новую квартиру с рассрочкой или с ипотекой и минимальным первым взносом. 

Если же говорить о покупке жилья, то что выбрать? «В вопросе нового и вторичного жилья чаша весов всегда склоняется в пользу новостроек как более современного продукта, который дольше сохранит свою ликвидность. Второй фактор в пользу новостроек – более выгодные условия по ипотечным кредитам, что облегчает вход в сделку», – пояснила руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина.