Почему ЦБ мешает продажам квартир на падающем рынке

Сверхнизкие процентные ставки по жилищным кредитам в ЦБ считают опасными. Фото РИА Новости

Претензии Центробанка на управление бизнесом строительных компаний в условиях падающего спроса вызывают множество вопросов. Почему можно снижать цену квадратного метра или дарить покупателям машино-места, но нельзя предлагать покупателям квартир рассрочку, разовые или растянутые выплаты от застройщика? Рассказы о потенциальных угрозах ипотечного пузыря можно было бы воспринимать всерьез, если бы не тенденция снижения просрочки по ипотечным кредитам в РФ даже в номинальном измерении. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина объявила в конце прошлой недели, что готова принимать к застройщикам свои «меры регулирования».

В ЦБ обратили внимание на появление все новых схем при оформлении ипотеки. «Появились новые схемы по кешбэкам. Пока они единичные, но мы здесь готовы принимать меры регулирования. Так же как и по ипотеке от застройщика, видим риски. Но, в принципе, хотела бы сказать, что нас, конечно, очень беспокоит то, что такие схемы множатся. Одна схема закрывается, появляется другая», – сказала Набиуллина.

В регуляторе даже допускают возможное ужесточение законодательства для предотвращения подобных схем. «Конечно, можно действовать мерами регулирования, как мы собираемся действовать, но если эти схемы будут множиться, мы будем настаивать на том, чтобы в законодательство были внесены изменения, по которым средства населения через проекты с долевым участием были бы только по стандартным схемам, описанным в законодательстве, без никаких отклонений, потому что способы обхода через эти схемы в конечном счете – риски для заемщика», – сообщила глава ЦБ.

При этом Центробанк в целом беспокоит качество ипотечных кредитов. «На первичном рынке доля кредитов заемщикам с первоначальным взносом меньше 20% достигла 69%. А первоначальный взнос – это показатель надежности заемщика», – отметила Набиуллина, добавив, что ЦБ будет «очень аккуратно смотреть и при необходимости применять меры макропруденциального регулирования». По ее мнению, это обеспечит качество кредитов, иначе это приведет и к проблемам у застройщиков, и социальным проблемам.

Ранее у ряда застройщиков появились предложения по фактическому возврату первоначального взноса по жилищному кредиту. Заемщику возвращалось 15% от стоимости квартиры при первоначальном взносе аналогичного размера. Однако и стоимость такого жилья оказывалась на 10–15% выше, чем при обычной покупке.

Опасения ЦБ о возможном снижении «качества» заемщиков при этом кажутся чрезмерными. Ранее ЦБ сообщал, что по итогам 2022 года совокупный портфель ипотечных кредитов увеличился на 2 трлн руб., или на 17%, до 14 трлн руб., при этом доля просроченных кредитов в совокупном ипотечном портфеле за 2022 год снизилась до 0,42 с 0,54%.

Если раньше чиновники ЦБ занимались строительством овощных хранилищ (2017) и школьными учебными программами (2022), то теперь они решили регулировать взаимоотношения застройщиков с покупателями квартир. В декабре прошлого года ЦБ ужесточил регулирование ипотеки с низким первоначальным взносом, выданной на покупку новостроек. Сообщалось, что мера позволит ограничить практики предоставления кредитов без первоначального взноса и обеспечит рост ипотеки без накопления чрезмерных рисков в банковском секторе.

Мера представляла собой надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях, предоставленным на финансирование по договору участия в долевом строительстве, с первоначальным взносом не выше 10%. В ЦБ обращали внимание и на выдачу ипотеки от застройщиков по околонулевым ставкам. В частности, Эльвира Набиуллина предостерегала, что ставки под 0,1% создают риски не только для граждан, но и для финансового сектора в целом.

Согласно этой схеме, кредит выдавался фактически беспроцентный, что оказывалось дешевле, чем льготная ипотека от государства под 7%. Однако при околонулевых ипотечных ставках стоимость квартиры первоначально была завышена на 20–30%. Часть суммы девелоперы после выплачивали банкам, чтобы компенсировать их расходы. А кредитные организации взимали дополнительную комиссию. В ЦБ объявляли, что девелоперы вводят заемщиков в заблуждение и в итоге перегревают российский рынок недвижимости. Проблемой была и слишком большая разница в цене между новой ипотечной программой и классической банковской ипотекой.

В регуляторе анонсировали ужесточение правил и по этим практикам. «Сейчас мы активно работаем над тем, чтобы эти практики (ипотека по околонулевым ставкам. – «НГ») сошли на нет. Готовится регулирование, когда банки должны будут создавать повышенные резервы по таким кредитам», – рассказывал в январе директор департамента ЦБ Александр Данилов.

Логика застройщиков понятна. В 2022 году в сфере недвижимости наблюдалось значительное падение спроса, что вынуждало застройщиков выдвигать все новые и новые предложения по стимулированию спроса. Девелоперы совместно с банками разработали кредитные программы с заметно более низкими ставками, чем по льготной ипотеке. В ряде регионов широкое распространение приобрела продажа квартир с дисконтами в случае полной оплаты жилья, то есть без ипотечного кредита (см. «НГ» от 18.08.22 и от 20.12.22).

Эксперты «НГ» полагают, что ЦБ в своем ужесточении правил и требований к застройщикам перестраховывается. «Деятельность Центробанка нацелена на обеспечение стабильности финансовой системы страны. По мнению руководства ЦБ, программы от застройщиков провоцируют риск образования ипотечного пузыря. Данные схемы предполагают существенную переплату, в результате чего клиентам будет сложно реализовать недвижимость даже по изначальной цене. Думаю, угроза преувеличена. Во-первых, девелоперы и банки предупреждают покупателей обо всех нюансах программ. Заемщики осознанно принимают решение, ведь комфортный размер ежемесячного платежа для них важнее итоговой стоимости кредита. Во-вторых, приобретенные квартиры в новостройках для большинства клиентов являются единственным собственным жильем, от которого они отказываются исключительно при специфических обстоятельствах», – рассуждает директор департамента компании «Метриум» Дмитрий Веселков.

В то же время программа «ипотечный кешбэк», по его мнению, действительно опасна. «В качестве временной акции она не несет большой угрозы. Однако если многие застройщики начнут вводить ее на постоянной основе, это может привести на рынок большое количество клиентов, надежность которых, по сути, не испытана первоначальным взносом», – поясняет эксперт. Для участия в этой программе можно брать потребительский кредит на его оплату и затем гасить его с помощью кешбэка, продолжает он. Прослеживается аналогия с «высокорискованными кредитами», выдача которых американским заемщикам привела к мировому кризису 2008 года, отмечает Веселков.

Скорее всего в ЦБ понимают, что население и так достаточно закредитовано и любые меры стимулирования спроса, такие как льготная ипотека, уже сейчас заставляют регулятор «балансировать на грани», рисковать ростом объема просроченных и невозвращенных кредитов, говорит управляющий партнер компании Nordhus Ольга Магилина. По ее мнению, потеря контроля над одной из составляющих этого процесса выглядит для ЦБ уже запредельным, неоправданным риском. «Однако не стоит забывать, что и поиск застройщиками новых выгодных для покупателей программ стал закономерной реакцией как раз на действия ЦБ, предпринявшего несколько шагов по ограничению наиболее привлекательных для заемщика аспектов ипотеки (низкий первоначальный взнос, низкие ставки от застройщика)», – рассуждает эксперт.

Слабый покупательский спрос и обнищание потенциальных покупателей стимулирует развитие у застройщиков различных ходов. «У застройщиков сейчас нет покупательского спроса по тем ценам, по которым они выставляют, и они придумывают различные схемы», – говорила президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.

Собственное жилье остается в мечтах многих россиян, считает финансовый аналитик BitRiver Владислав Антонов. «Людям все равно, как интерпретируется кешбэк с точки зрения норм. Им нужно получить сигнал от застройщиков о легком исполнении своей мечты. Такой сигнал дан – это хорошее попадание в душу клиентам с небольшими доходами. Возможно, государство приведет и этот штрих в правовую форму. Но жилье доступнее не станет, а банки продолжат получать сверхприбыль», – рассуждает эксперт.