Анатолий Комраков
Низкие ставки по ипотеке слабо подстегивают спрос. Фото PhotoXPress.ru
Продление программы льготной ипотеки не предотвратит падение спроса на новостройки, утверждают специалисты по российскому рынку недвижимости. Масштаб сокращения платежеспособного спроса на жилье оценивается сегодня в десятки процентов.
Минфин подготовил постановления об изменении условий льготных ипотечных программ, которые начнут действовать с 1 января 2023 года. О продлении программ льготной ипотеки в стране накануне объявил президент РФ Владимир Путин. В РФ, в частности, будет расширен доступ к программе семейной ипотеки – теперь таким кредитом смогут воспользоваться все семьи с двумя и более детьми до 18 лет (сегодня семейной ипотекой могут воспользоваться только семьи с детьми, которые родились после 2018 года).
Еще один проект постановления предполагает возможность для жителей новых субъектов РФ возможность оформить ипотеку на новостройки по ставке 2%. Льготный ипотечный кредит смогут получить переселенцы из Херсонской области – обладатели жилищных сертификатов. Оформить кредит и воспользоваться сертификатом они смогут в любом регионе РФ.
По данным Минфина, на середину декабря по программе «Льготная ипотека» выдано в общей сложности 934,5 тыс. кредитов на 3,1 трлн руб. (из них 248,9 тыс. кредитов на 1,1 трлн руб. – в 2022 году). По «Семейной ипотеке» выдано 445,5 тыс. кредитов на 1,6 трлн руб., в том числе 159,8 тыс. кредитов на 0,8 трлн руб. в нынешнем году.
Льготную ипотеку ввели в качестве антикризисной меры в 2020 году. С началом спецоперации в Украине ставка по программе поднялась до 12% на волне ажиотажного спроса на недвижимость. Когда финансовая ситуация несколько стабилизировалась, льготная ставка была снижена до 9%, а потом и до нынешних 7%. В рамках этой программы государство субсидирует кредиты на покупку первичного жилья стоимостью до 12 млн руб. в столичных регионах и до 6 млн руб. для остальных.
«Мы продлим льготную ипотеку по всей территории России до 1 июля 2024 года, при этом ставка по ней будет чуть повыше, увеличится до 8%», – сообщал ранее глава государства. Он отмечал, что этот механизм постепенно будут сворачивать, а семейная ипотека под 6% станет основным инструментом.
Жилищное строительство рассматривается властями как важный двигатель российской экономики. «Стройка как отрасль стала одним из драйверов российской экономики – плюс 5,8% за 10 месяцев. Ожидается, что текущий год станет самым успешным, рекордным для отечественного жилищного строительства», – сказал Путин. По его словам, зампред правительства Марат Хуснуллин «докладывал цифры», которые «впечатляют».
Росстат сообщил, что за 11 месяцев 2022 года ввод жилья вырос в годовом выражении на 15% – до 93,3 млн кв. м, а это уже больше, чем рекордный результат за весь прошлый год – 92,6 млн кв. м. Ранее Хуснуллин уже предрекал, что по итогам года в стране будет введено жилья около 95 млн кв. м.
Аналитики рынка недвижимости, однако, бьют тревогу – спрос на жилье сильно падает из-за нестабильной экономической ситуации в стране. Так, спрос на первичное жилье в Сочи в ноябре упал по сравнению с ноябрем прошлого года более чем на 40%, рассказал коммерческий директор «Авито Недвижимости» Николай Попов. По его словам, всплеск спроса наблюдался весной, когда на фоне паники люди вкладывали деньги в недвижимость, затем он падал и сейчас закрепился на низком уровне. Строители Свердловской области также отметили снижение спроса в своем регионе. Власти и участники рынка заигрались с искусственным снижением ставок, подменив понятие «доступное жилье» доступной ипотекой, а продление льготной ипотеки не предотвратит падение спроса на новостройки, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
За счет расширения ипотечной поддержки со стороны государства и застройщиков рост цен на новостройки продолжился и в нынешнем году. В результате, отмечает руководитель IRN.RU Олег Репченко, первичный рынок просто перестал реагировать на снижение ставок. «По информации столичного управления Росреестра, за 11 месяцев 2022 года спрос на новостройки сократился на 13,5% относительно прошлого года. При этом в последние месяцы темпы снижения продаж составляют 20–50%», – говорит он. По объему сделок рынок вернулся в 2018–2019 годы, когда цены были на 30–40% ниже, чем сейчас.
По данным ДОМ.РФ, средняя ставка предложения по рыночным ипотечным программам составляет сегодня 10,8% годовых, поэтому поддержка в виде льготных кредитов под 8% не станет принципиальной для рынка недвижимости. «С учетом повышения ставки льготной ипотеки на 1 процентный пункт можно сказать, что объемы ипотечной господдержки рынка в 2023 году останутся примерно такими же, как и в 2022 году», – считают эксперты.
Условия «Семейной ипотеки» ранее уже модернизировалась. Изначально эта программа была адресована семьям с двумя и более детьми. Но в прошлом году по поручению президента льготная программа была распространена и на семьи с единственным ребенком. Как результат – выдачи кредитов по программе семейной ипотеки выросли с 133 тыс. семей в 2021 году до 155 тыс. в нынешнем, рассказывал глава ДОМ.РФ Виталий Мутко. По его оценке, новое расширение программы принесет 30 тыс. дополнительных кредитов в год. При этом продление льготной ипотеки на новостройки позволит улучшить жилищные условия еще 300–350 тыс. семей, говорил он. Продление программ позволит не допустить снижения спроса и спокойно планировать застройщикам свою работу в среднесрочной перспективе, уверял чиновник.
«Это не только поддержит спрос на жилье, но и будет иметь ощутимый демографический эффект: для большинства семей квартирный вопрос является ключевым фактором при принятии решения о рождении детей. В целом с момента запуска «Семейной ипотеки» программой воспользовались более 440 тыс. семей, сумма выданных ипотечных кредитов достигает уже около 1,6 трлн руб., - сообщил «НГ» Мутко.
Продление льготной ипотеки позволит удержать часть покупателей и не допустить стремительного обвала спроса, но для восстановления баланса на рынке недвижимости необходима ценовая коррекция, считает аналитик компании «Финам» Наталия Пырьева. «Мы считаем, что в начале 2023 года планы по новому строительству будут пересматриваться застройщиками в сторону понижения, чтобы избежать существенного преобладания предложения над спросом», – сказала она «НГ». Впрочем, эксперт не думает, что снижение объемов строительства будет носить масштабный характер. «Строить будут либо столько же, сколько в 2022 году, либо несколько меньше», – полагает она.
«Поддержка со стороны государства важна не только с экономической и финансовой точки зрения, но и с психологической», – считает первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал. Увеличение продаж новых квартир, по его словам, будут стимулировать и производителей мебели, бытовой техники, строительных материалов, сантехники.
«Сегодня на строительном рынке сложилась патовая ситуация, когда застройщик не может остановить строительство и должен постоянно поддерживать его цикл, даже при временно падающем спросе, — отмечал генеральный директор холдинга «Венталл» Сергей Чернышев. — По законам рынка при возникающем перепроизводстве должно следовать заметное снижение цен. Но с учётом, что маржинальность отрасли в настоящий момент не слишком высокая, а все проекты осуществляются за счёт заёмных денег, такой путь практически невозможен. Снижение цен хотя и произойдёт, но вряд ли окажется серьёзным — максимум на 8–10 %».
«Восстановление спроса на жилье возможно только при снижении цен на квартиры до адекватного уровня, - сказал «НГ» Репченко. - Если застройщики будут опускать цены на квартиры, в том числе давать скидки, то спрос, действительно, может вернуться. Причем делать скидку надо не от наценки, когда застройщики вначале поднимают цены, а потом дают дисконт от этой надутой цены. А скидки именно от честной цены предложения. Потому что потенциальный спрос на жилье огромный, но раздутые цены не позволяют этому спросу реализоваться».
Назвать рыночным рост цен на недвижимость нельзя, потому что экономика так быстро не росла, доходы населения в той же пропорции не увеличились, объясняет эксперт. «Сегодняшние цены сильно оторвались от платежеспособного спроса, квартиры людям не по карману. Даже в льготную ипотеку и в ипотеку с низкими ставками от застройщиков. Потому что как только уменьшается ставка по ипотеке, поднимаются цены. И жилье доступнее не становится», - говорит он.
