До ввода 1 миллиарда квадратных метров жилья вопросов еще много

Фото агентства городских новостей "Москва"

В конце октября этого года правительством РФ утверждена новая стратегия развития строительной отрасли до 2030 года. Несмотря на масштабность и комплексность разработанного документа, ключевую цель в нем оставили прежней – это ввод в эксплуатацию ежегодно до 120 млн кв. м жилья. Как целевой показатель эта цифра озвучивается не впервые. Она упоминалась в нацпроекте «Жилье и городская среда», но тогда достигнуть ее планировалось уже в 2024 году. По мнению аналитиков, получится ли достигнуть поставленной задачи – построить 1 млрд кв. м жилья к 2030 году – зависит от макроэкономических факторов, планов регуляторов, состояния рынка строительства и смежных отраслей, еще от ситуации с кадрами, а также от того, смогут ли все договориться между собой.

В 2021 году в России было введено 92,6 млн кв. м жилья, а значит для выполнения плана развития отрасли не хватает каких-то 20%. Можно было бы расслабиться. Но все не так просто, как кажется. Учитывая длительный цикл работ в строительной отрасли, составляющий в среднем 5-10 лет, итоговые объемы прошлого года – это объекты, строительство которых было начато 3-5 лет назад или раньше. Сроки ввода различаются по разным причинам, в том числе из-за сложности концепции проекта, которая может предусматривать получение разрешения на ввод по каждому корпусу отдельно или возведение сразу несколько домов на едином стилобате, вводимых в эксплуатацию единым комплексом.

Такую особенность строительной сферы подтверждают и данные Единого реестра застройщиков РФ, из которых видно, что список десяти крупнейших девелоперов страны по объему строительства относительно стабилен, а вот перечень компаний по объему ввода значительно меняться. Сегодня в десятке лидеров, которые ввели в эксплуатацию больше всего квадратных метров в этом году, такие крупные застройщики как ПИК, Самолет, Setl Group, А101, ЛСР, Главстрой, Эталон и другие.

Для того, чтобы объемы ввода жилья в отрасли стабилизировались, а значит планы «Стратегии 2030» будут выполняться в срок, застройщики должны иметь возможность каждый год запускать новые проекты, получать под них проектное финансирование, и все это при условии, что уровень спроса на покупку жилья будет на уровне спроса не ниже 2021 года.

На этой логике построена и разработанная государственная стратегия, согласно которой ее выполнение будет определять высокая потребность россиян в жилье. Действительно потребность есть, однако она не обеспечена доходами, необходимыми для приобретения недвижимости. Так, по данным Росстата, в России требуется более 2 млрд кв. м жилья, а фактический спрос на его покупку меньше в 7,5 раз. Такая разница связана со снижением на протяжении последних лет реальных доходов населения. На падение спроса также влияет продолжение роста безработицы, которое Минэкономразвития ожидает и в 2023 году.

Статистику Росстата подтверждают и результаты исследования «Института экономики города», в котором говорится, что доступность жилья в крупнейших городских агломерациях продолжает снижаться, причем в 2022 году ни в одной агломерации рынок жилья не характеризуется как рынок, где приобретение жилья доступно. Крупнейшие рынки жилья в России вошли в новый цикл, который характеризуется низкой фундаментальной доступностью жилья, а не высокой, как это было в предыдущие 10 лет, что в условиях стагнации или низких темпов роста доходов неизбежно ведет к сокращению жилищного потребления. Эксперты полагают, что дальнейшее стимулирование спроса с помощью механизма льготной ипотеки, который начал применяться в 2020 году, не сможет обеспечивать существенный рост спроса на ипотеку.

О необходимости скорейшего выхода из сложившейся ситуации в строительстве рассказал в своем телеграм-канале предприниматель и общественный деятель Олег Дерипаска, приведя в пример Китай. «Вместо того, чтобы ограничивать регулированием развитие этого сектора жилищно-инфраструктурного строительства, останавливать рост грабительскими ставками госбанков по ипотеке и проектному финансированию инфраструктурных проектов, власти направляют силы на поддержание сложившихся темпов роста данной отрасли», – отмечает предприниматель.

Строительная отрасль любого государства существенно зависит от участия финансового сектора в экономическом развитии страны. В Китае это понимают, поэтому при поддержке Народного банка выделили на расширение финансирования застройщиков около 183 млрд долл.

Как считает член коллегии (министр) по интеграции и макроэкономике Евразийской экономической комиссии (ЕЭК) Сергей Глазьев, банковский сектор должен быть включен в реализацию задач, которые ставит руководство страны. ЦБ РФ должен быть включен в систему госуправления. Недопустима ситуация, когда институт, играющий ключевую роль в функционировании экономики, формально никак не относится к системе государственного планирования. Это справедливо и для крупнейших госбанков.

Тем временем, ЦБ озаботился вопросами «самопомощи» банкам. Ведь ему как никому другому известно реальное положение в стране. Как сообщило издание «Коммерсант», глава департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов заявил, что регулятор будет думать над созданием автономного фонда поддержки банков, чтобы они «могли сами себя спасать». Средства такого фонда могут использоваться для помощи банкам в условиях кризиса и поддержки банков, развивающих значимые направления кредитования.

Глобально ситуация напоминает известную басню Крылова про «лебедя, рака и щуку». И пока инициаторы строительной стратегии рассказывают о правильности выбранного пути, исполнители думают, где взять ресурсы для ее реализации, а регуляторы заняты помощью банкам, по мнению риелторов, сегодняшний уровень цен на рынке жилья пока еще позволяет россиянам приобретать недвижимость для улучшения жилищных условий или сохранения сбережений и рекомендуют не упустить момент.