Сергей Болотаев: «Наша задача - сделать так, чтобы государство получало выгоду от объектов»

Фото предоставлено пресс-службой «Дирекции по инвестиционной деятельности»

- Сергей Георгиевич, какие сейчас стоят задачи перед Дирекцией?

- Основная задача - решать проблемы казны! Их много, о них мало кто знает, и их решение требует финансирования, которое не заложено в бюджете. Нужно учесть, что мы из бюджета денег не берем, поэтому основная задача делится на две подзадачи: первая – заработать, вторая – эффективно распорядиться.

- Каких результатов удалось добиться?

- Если говорить о доходах, то с начала 2022 года мы пересмотрели свой подход к управлению имущественным комплексом и это дало неплохие результаты. Так, по итогам 9 месяцев 2022 года чистая прибыль составила 300 млн руб., а по итогам всего 2021 года - 27 млн руб.

Наибольший эффект внесла работа по приведению арендной ставки к рыночным показателям. Все началось с того, что мы проанализировали действующие договоры аренды и увидели, что средняя ставка составляет менее 100 руб. за кв м. Это с учетом того, что много объектов расположены в Санкт-Петербурге, Москве и других городах-миллионниках.

Далее началась работа по каждому конкретному объекту. Мы привлекали независимые оценочные компании, которые определяли рыночную стоимость арендной платы, и, если она выше действующей, мы направляли уведомления о повышении ставки арендной платы.

На текущий момент средняя ставка арендной платы увеличилась в 2 раза, а общий экономический эффект составил более 400 млн руб. в год. Она могла бы увеличиться и в 3-4 раза, но мы выявили откровенно «кабальные» для государства договоры аренды, по которым ставка конечная и не может быть пересмотрена в течение еще десятка лет. По ним государство недополучает несколько сот миллионов рублей в год. Но и по таким договорам найдено решение. Мы передаем эти объекты на реализацию через АО «ДОМ.РФ», это принесет в бюджет дополнительно несколько миллиардов рублей.

- Как получилось расторгнуть с ними договоры?

- АО «ДОМ.РФ» в соответствии со 161 Федеральным законом имеет возможность их расторгнуть. Поэтому, если есть возможность привести арендную ставку в соответствии с рыночной, мы приводим, а если нет - передаем в АО «ДОМ.РФ».

- Как арендаторы реагируют на пересмотр условий договоров?

- В подавляющем большинстве негативно. Мы сталкиваемся с колоссальным противодействием - на нас пишут жалобы во все инстанции. Но мы действуем в рамках закона, все отчеты об оценке проходят проверку в СРО (саморегулируемых организациях оценщиков), поэтому готовы отстаивать интересы государства и дальше.

Многие договоры заключались в 2000-е годы, даже в 1990-е. Я видел договоры, которые заключались еще в «у.е.» (условные единицы. - «НГ»). Мы не проводим каких-то расследований кто и почему их заключал. Наша задача - сделать так, чтобы государство получало выгоду от объектов.

- Эти договоры были заключены непосредственно с теми, кто пользуется помещениями или передаются в субаренду?

- Как правило, объекты передаются в субаренду. Арендовали

по 10-100 руб., а сдавали по 300-400 руб. Вот и весь бизнес.

Мы же ориентируемся на то, чтобы сдавать помещения конечным арендаторам.

- Такой потребительский подход арендаторов влиял на состояние помещений, их безопасность?

- Большинство наших помещений в не самом приглядном виде. Из них выжимали все, что можно. Но мы меняем подход и запускаем проекты по увеличению привлекательности объектов и их доходности: инвестируем в ремонт, обустройство территории, создаем комплексы из зданий. Такие проекты реализуются в Москве и Санкт-Петербурге.

- Как часто проводятся осмотры объектов?

- Осмотры объектов проводятся регулярно, помимо мониторинга технического состояния объектов, они позволяют выявлять незаконных пользователей. Приходят сотрудники на объект, который по документам пустой, а там ведет деятельность предприниматель. Оказывается, что когда-то помещение, потом договор аренды закончился, а он не съехал. Таких пользователей мы выселяем, а объекты сдаем в аренду.

- О каких результатах, кроме финансовых, можете еще рассказать?

- Летом мы решили одну из проблем, которая несколько лет создавала угрозу отравления города Железногорск Красноярского края и загрязнения реки Енисей. Это склад трихлорсилана. Более 200 тонн ядовитого пожаро- и взрывоопасного вещества, хранившегося в емкостях практически под открытым небом. Нам его передали в апреле текущего года, а уже в июне этого склада не существовало.

- Его можно было так быстро утилизировать?

- Нет. На утилизацию требовалось бы более 100 млн руб. и несколько лет. Именно поэтому с 2018 года его не утилизировали – не было средств. Мы разобрались в этом вопросе и оказалось, что его можно продать. Кстати, хотел бы отдельно поблагодарить Ярослава Кузнецова из ПАО «Химпром», которое его приобрело, за оперативный вывоз этого вещества на свое предприятие. Также в процессе решения проблемы с двумя плотинами в Приморском крае, утилизация ядерных отходов в Хабаровском крае и Ленинградкой области и многое другое, что представляет опасность для граждан и окружающей среды.

- Получается, что свои доходы вы направляете на решение техногенных проблем?

- Не все. Это часть нашей работы. Проблемы казны не ограничиваются только этим. В стране, например, очень много людей ожидают своей очереди на улучшение жилищных условий. Сейчас мы подбираем площади под строительство и планируем в следующем году начать строить дома для этих целей в Москве, Санкт-Петербурге и других городах.

- Хватит на все задуманное доходов?

- Так как стройка – затратная деятельность, сейчас мы активно выявляем неиспользуемое государственное имущество по всей стране, реализовываем его, а вырученные средства направим на строительство. Кроме того, помимо недвижимости у нас в управлении есть иные активы. На финальной стадии получение лицензий, которые необходимы для управления всей газотранспортной системой города Омска. Также мы просчитываем экономическую целесообразность переработки отходов борогипса. В планах реализация других проектов.

- Для управления портфелем из таких разноплановых проектов вы привлекаете сторонние организации?

- Всю работу мы осуществляем силами нашей команды, в которую ведется постоянный набор профессионалов из интересующих нас отраслей. Существенный вклад в успех нашей работы вносит поддержка заместителя председателя правительства Российской Федерации Марата Шакирзяновича Хуснуллина и руководителя Федерального агентства по управлению государственными имуществом Вадима Владимировича Яковенко. За что им огромное спасибо!