Михаил Сергеев
Фото REUTERS
В октябре ускорилось снижение цен на вторичном рынке жилья во многих российских городах. При этом текущие цены все еще кратно выше себестоимости строительства нового жилья, и потенциал для падения цен весьма значителен. Желающих продать квартиру существенно больше, чем потенциальных покупателей. В некоторых регионах число выставленных на продажу квартир достигло исторического рекорда.
За октябрь число выставленных на продажу квартир увеличилось на 20% по сравнению с сентябрем. А в целом за последние три месяца предложение выросло более чем на 60%, достигнув максимальных величин за всю историю рынка, описывают ситуацию в Москве и Московской области аналитики компании «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
По их данным, число желающих продать квартиру сейчас намного превышает количество тех, кто готов ее купить. Значит, в ближайшем будущем снижение цен продолжится, а возможно, даже ускорится, считают они.
Но цены на жилье снижаются не только в Центральном регионе. Так, в Севастополе квадратный метр на вторичном рынке стал дешевле за октябрь примерно на 2%. Более чем на процент снизились средние цены квадратного метра во Владивостоке, Калининграде, Санкт-Петербурге, Казани и других городах.
Однако во всех регионах страны цены на вторичном рынке в несколько раз выше себестоимости возведения нового жилья в многоквартирных домах. Так, в Подмосковье, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, медианная и средняя себестоимость квадратного метра составляла в октябре 54 и 62 тыс. руб. соответственно. А цена метра на вторичном рынке в октябре составляла в среднем более 151 тыс. руб.
«Причина снижения цен проста – это падение спроса на фоне роста предложения. Спрос снижается из-за неопределенности в экономике, сокращения реальных располагаемых доходов населения, роста ипотечных ставок и вымывания покупателей. Большинство тех, кто хотел что-то купить, уже это сделали. Предложение растет из-за понимания продавцов, что дальше будет еще хуже – ставки, по крайней мере в ближайшие несколько месяцев, снижаться не будут, соответственно и покупателей не прибавится», – рассуждает финансовый эксперт Алексей Кричевский, автор Telegram-канала «Экономизм». По его прогнозам, за ближайший год снижение цен может составить около 5% от нынешнего уровня при благоприятном сценарии. И до 10% – при негативном.
В прогнозах на будущий год эксперты перечисляют факторы как снижения, так и роста цен на жилье. «Фактор снижения цен – слабый спрос. Ноябрь и декабрь с этой точки зрения будут показательными месяцами, ведь власти объявили о завершении частичной мобилизации, и можно ожидать, что спрос начнет восстанавливаться», – говорит совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. А к факторам роста цен он относит возможное ускорение инфляции и возможное ослабление рубля относительно доллара с текущих 61–65 руб. до 72–75 руб. «Строительная отрасль продолжает переориентироваться на новых поставщиков некоторых видов материалов и оборудования, транспортное плечо увеличивается, стоимость азиатских аналогов нужной техники тоже повышается. Могут возникнуть трудности с рабочей силой, как это было в 2020 году, когда из-за закрытых границ сократилось предложение труда в строительной отрасли. Все эти факторы работают на повышение цен», – считает Щекин.
Потенциальным фактором сдерживания падения цен могла бы стать массовая выдача жилищных сертификатов эвакуированным жителям новых регионов России. Но эксперты пока не видят его большого потенциала. «Выдача жилищных сертификатам эвакуированным жителям либо не повлияет на уровень цен, либо приведет к его росту. Фактически государство таким образом стимулирует спрос на жилье, и чем более массовой станет практика сертификатов, тем заметнее могут вырасти цены там, где эти сертификаты будут обмениваться на жилье», – прогнозирует Щекин.
При этом многие участники рынка ставят под сомнение факт снижения цен на жилье за последние месяцы.
«Социальная нервозность, возникшая после объявления частичной мобилизации, привела к срыву многих сделок, замиранию рынка, спаду спроса. На вторичном рынке положение усугубляется резким увеличением числа экспонируемых лотов, связанным прежде всего с отъездом граждан за рубеж. Как следствие, предложение на нем существенно превышает спрос, что в ближайшей перспективе будет вести к дальнейшему удешевлению квадратных метров», – говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». При этом первичный рынок, по ее словам, легче приспособился к меняющимся условиям. «Снижения цен как такового за октябрь не наблюдалось. При этом застройщики стали предлагать более крупные дисконты, продолжительные рассрочки, траншевую ипотеку, различные акции и услуги. Например, «Купи сейчас – плати потом», «Купи сейчас – верни потом», трейд-ин с проживанием. Все эти меры стимулируют спрос и не дают стоимости жилья резко просесть», – объясняет Надежда Коркка. По ее словам, условия для покупки первичного жилья сейчас привлекательнее, нежели для приобретения вторичного. «Переход на продажи по эскроу-счетам заметно снизил риски при приобретении новостроек. Если застройщик разорился, недостроив дом, то покупатель по закону может рассчитывать на возврат ранее уплаченной суммы. А на вторичном рынке высок риск стать жертвой мошенничества, особенно в процессе проведения сделок по доверенности», – рассуждает Коркка.
«Период снижения цен рынок уже проходил в 2014-2017 годы, когда Запад впервые ввел ограничения из-за конфликта вокруг Украины. Тогда, после короткого ажиотажа и скачка цен вверх (в условиях неопределенности люди пыталась сберечь накопления, вложив их в недвижимость), стоимость жилья поползла вниз. И за два года цены опустились в разных сегментах на 10-20%. В этот раз цены тоже могут откатиться к уровню начала 2020 года, то есть снизиться до 30% в зависимости от класса жилья. Отчасти это уже случилось: дисконт на вторичке составляет 10-20%», - объясняет руководитель центра IRN.RU Олег Репченко.
