Инвестировать в квартиры посоветовали тем, кого не мобилизуют

Тем, кто хочет вложить средства в недвижимость, предстоит выстроить свою кризисную стратегию. Фото PhotoXPress.ru

В сентябре впервые в этом году ввод в строй жилья ушел в минус по сравнению с аналогичным месяцем 2021-го. Жилстрою мог бы помочь инвестиционный спрос на квартиры, простимулированный всеобщей дедолларизацией экономики. Но при текущей завышенной стоимости метра на массовый переток средств из валюты в недвижимость вряд ли стоит рассчитывать, сообщают аналитики. Добавим к этому туманные перспективы со спросом и ипотечными ставками. Представители рынка недвижимости настаивают: покупка квартиры с инвестиционными целями оправданна. Хотя они и уточняют, что отдачу, может быть, получится увидеть не раньше, чем через пять лет. Да и делать такие вложения лучше тем, кто имеет стабильный доход, не собирается эмигрировать и уверен, что он не попадет под частичную мобилизацию.

В январе–сентябре в России было введено в строй 79,1 млн кв. м жилья, что на 26,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года, следует из данных Единой межведомственной информационно-статистической системы. 

Однако за отдельно взятый сентябрь в строй введено уже примерно на 8% меньше, чем год назад, – около 9,5 млн кв. м жилья. «Отставание от темпов ввода жилья по отношению к предыдущему году наблюдается в России впервые после восьми месяцев положительной динамики», – сообщает Единый ресурс застройщиков. Перспективы со спросом на жилье все более туманные, в том числе перспективы инвестиционного спроса.

«Государство взяло курс на дедолларизацию экономики и, казалось бы, всем было бы хорошо, если бы те средства, которые население привыкло хранить в долларах и евро, потекли в стройку. Однако при нынешней стоимости метра на массовый переток средств из валюты в недвижимость вряд ли стоит рассчитывать», – сообщают эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), проанализировав ситуацию в столичном регионе.

Стоимость квадратного метра они называют сейчас завышенной и почти в унисон Центробанку поясняют, что накрутка цен – это следствие низких или даже порой экстремально низких ставок по ипотеке, устанавливаемых, например, в рамках льготных ипотечных программ от застройщиков. Напомним, Центробанк ранее анонсировал регуляторные меры, призванные ограничить доступ к льготной ипотеке от застройщиков, предлагающих нерыночные ставки.

«Если ипотечник, купивший квартиру по завышенной цене, захочет ее продать… он не сможет выручить за нее столько же, сколько сам заплатил», – уточнили при этом в IRN.ru. Ведь на вторичном рынке в отличие от первичного уже нет ни льготной, ни тем более «нулевой» ипотеки, которая оправдывала бы раздутые цены. 

В итоге обороты вторичного рынка проседают. А это негативно сказывается уже и на рынке новостроек, потому что часть новых квартир обычно покупается на средства от продажи старых.

Представители рынка недвижимости и застройщиков, однако, настаивают, что инвестиции в покупку квартиры оправданны – даже сейчас. Правда, главное, на что они обращают внимание, – не стоит рассчитывать на гарантированную отдачу в короткие сроки.

«Инвестировать для приумножения капитала в нынешних условиях смысла нет. Во-первых, потому что сейчас нет возможности купить жилье с огромными скидками: в среднем они находятся на уровне 10–15%. Во-вторых, пока отсутствуют предпосылки для роста цен на рынке жилья», – предупреждает директор управления вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

Однако, как говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев, «инвестиция в квартиру как в средство сбережения капитала по-прежнему работает в долгосрочной перспективе». «На длинной дистанции недвижимость всегда растет в цене. Вопрос в том, готов ли инвестор ждать несколько лет. На быструю окупаемость сейчас рассчитывать вряд ли стоит, поэтому пространство для спекуляций сужено», – отметил гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

Он напомнил, что за последние 20 лет в России было два периода, когда цены на первичном рынке снижались: «Первый – мировой финансовый кризис 2008–2009 годов, после которого страна восстанавливалась несколько лет. Другой период стагнации пришелся на 2014–2015 годы после обострения политической обстановки и введения санкций. С 2016 года цены в среднем по стране снова начали повышаться».

Инвесторам, которые рассчитывали на быструю прибыль, после покупки квартир накануне кризисов 2008 и 2015 годов пришлось затем либо панически продавать недвижимость с потерями, либо переквалифицироваться в долгосрочных вкладчиков в ожидании отдачи от таких вложений.

Сегодня горизонт планирования увеличивается. По оценкам гендиректора VSN Realty Яны Глазуновой, он составляет до пяти лет. Текущая ситуация не похожа на все предыдущие кризисы, поэтому сложно прогнозировать, как рынок поведет себя в дальнейшем, но «в любом случае недвижимость – ликвидный актив, который в перспективе 5–10 лет себя оправдает», ожидают в пресс-службе группы компаний «Первый Трест».

«Отличие текущей ситуации в том, что невозможно гарантировать высокую доходность, выбрав фактически любой проект, как это было 1–2 года назад», – предупредила эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина. С учетом прогнозов по снижению курса рубля в иностранной валюте стоимость недвижимости может и снизиться, однако в текущей ситуации измерение активов в долларах уже не так актуально, считает эксперт. «В среднесрочной перспективе стоит рассматривать такие вложения как способ сохранения средств, а не быстрого заработка», – пояснила Кирюхина.

Сейчас заработать на перепродаже, конечно, будет сложнее, признает и Голев: «Возможно, придется давать скидки». Да и в арендном бизнесе ситуация тоже непростая. Если говорить про столичный регион, то, по его словам, с одной стороны, сейчас выехало много платежеспособных специалистов, с другой – кризис в экономике ухудшает ситуацию в регионах и вынуждает их жителей отправляться в столицу.

«Гипотетически инвестор все же может найти свою нишу», – полагает Голев. Нужно только выбрать правильную стратегию вложений. В качестве объекта для инвестиций он советует рассматривать жилье в мегаполисах, в городах с населением более 1 млн человек, в сегменте бизнес- и премиум-класса.

Нужно правильно подобрать объект инвестиций в том числе для получения пассивного дохода. «Лучше всего покупать в крупном городе с большим количеством рабочих мест, – обращает внимание гендиректор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. – Наиболее выгодные объекты – студии, одно- и двухкомнатные квартиры с хорошей транспортной доступностью, возле метро или железнодорожной станции». Такие квартиры, если их достойно отделать и укомплектовать, никогда пустовать не будут и останутся ликвидными при любых падениях рынка, считает он.

Другой вопрос – кому сейчас стоит инвестировать в недвижимость. «Если вы не собираетесь эмигрировать из страны, уверены, что не попадаете под частичную мобилизацию и имеете стабильный доход, то над приобретением квартиры стоит обстоятельно подумать», – перечислил Перлин.

«Тем, кто планирует эмигрировать или уже сделал это, покупать недвижимость в России мы бы не рекомендовали, – добавил Луценко. – Так как проблемы с выводом средств и с оперативным управлением уже существуют, а в дальнейшем они могут усугубиться».