Сверхдоходы в квадрате

Фото агентства городских новостей "Москва"

Министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин недавно заявил, что стоимость квадратного метра жилья растет быстрее, чем дорожают стройматериалы. «Стоимость стройматериалов не настолько возросла, насколько наши ведущие девелоперы подняли стоимость метра», – обратил внимание чиновник.

Ранее сверхприбыли застройщиков критиковал глава Минфина Антон Силуанов. «Их прибыль за три года выросла в 6 раз – это данные налоговой службы. Какие там низкомаржинальные застройщики!» – возмущался Силуанов в присутствии президента Владимира Путина на заседании Госсовета в июне 2022 года.

На двукратный разрыв между декларируемой и реальной стоимостью жилья, которое продают застройщики, обращала внимание и Счетная палата РФ.

Девелоперы, оправдывая рост цен на жилье, перекладывают ответственность на производителей стройматериалов. Власти даже рассматривали возможность ограничения наценок на стройматериалы и металл. Но, похоже, впору задуматься уже о том, чтобы ограничить не в меру растущие прибыли девелоперов.

Аналитики компании СМ ПРО провели специальное исследование, которым подтвердили слова Ирека Файзуллина. Его результаты представил исполнительный директор СМ ПРО Евгений Высоцкий на встрече руководителей строительных и промышленных компаний, организованной Центром продвижения российских производителей TrendProm.

По данным аналитического центра, средняя стоимость квадратного метра жилья в России на первичном рынке с 2020 года выросла более чем в полтора раза – с 75028 руб. до 112738 руб. За те же два с половиной года стоимость строительно-монтажных работ (СМР) по возведению одного квадратного метра жилья выросла только на 24% – с 44518 руб. до 55189 руб. Темпы роста, таким образом, – в два раза ниже.

При этом, по расчетам СМ ПРО, доля затрат на строительство – включая строительные материалы – в стоимости одного квадратного метра жилья с 2020 года снизилась на 10 процентных пунктов – с 59% до 49%. Этот уровень – рекордно низкий за десятилетие (раньше доходило до 77%). А более половины стоимости квартир теперь составляют прибыль девелопера и другие затраты – на земельный участок, инженерные коммуникации, благоустройство и озеленение, подключение к сетям и т.д.

Рост цен на различные виды стройматериалов в первом полугодии 2022 года происходил неравномерно. Например, продукция деревообрабатывающей промышленности за этот период подорожала на 35%. Добыча камня, песка и глины – всего на 11%. В целом промышленная инфляция за это время составила 22,5%. При этом, как утверждают аналитики СМ ПРО, за тот же период доля затрат на СМР и стройматериалы в стоимости квадратного метра жилья даже сократилась на 5 процентных пунктов.

Экспертные выкладки не оставляют сомнений, в чем заключаются реальные причины роста стоимости жилья. В первом полугодии 2022 года по сравнению со всем 2021 годом средняя цена квартир выросла на 21,5 тыс. руб. за квадратный метр. Львиную долю этого прироста – 72%, или 15,5 тыс. руб. за квадрат – дало увеличение прибыли застройщиков и прочие расходы. «Рост стоимости строительных материалов не является основным драйвером роста стоимости жилья в Российской Федерации», – подчеркивают аналитики СМ ПРО.

Компания также приводит динамику цен на различные виды стройматериалов за последние 10 лет, включая семь месяцев 2022 года. Больше всего (в 2,68 раза) повысилась стоимость продукции металлургов. Меньше всего (на 66%) подорожала цементная продукция. При этом выручка всей цементной промышленности России, включающей более 50 заводов, в 2021 году составляла 288 млрд руб. А выручка только одного российского застройщика (ПИК) – 488 млрд руб.

Рост стоимости недвижимости из-за действий и контрдействий застройщиков – один из главных факторов, которые снижают количество домашних хозяйств, имеющих возможность приобрести недвижимость, следует из графика СМ ПРО. Предлагаемое аналитиками решение по выходу из сложившейся ситуации – больше строить и дешевле продавать.

Скачать результаты исследования СМ ПРО