Многоквартирные дома теряют в весе

Фото Pixabay.com

Несмотря на рекордные объемы жилищного строительства – в 2022-м эксперты прогнозируют ввод не менее 92 млн кв. м, – доля многоквартирных домов в общем объеме снижается. В январе-августе она составила, по данным Росстата, около 37%. А по итогам всего 2022 года на многоквартирные дома, по экспертным прогнозам, придется 42 млн кв. м – худший показатель за 9 лет, при этом их доля в общем объеме жилищного строительства составит по году 46% – худшее значение как минимум за 11 лет. Безусловный драйвер – индивидуальное строительство, но вряд ли оно одно обеспечит целевой ввод 120 млн кв. м жилья в год к 2030-му. Для таких показателей, похоже, придется менять технологии строительства, в том числе многоквартирного.

В строительной отрасли в России сформирован большой потенциал для того, чтобы продолжить работу над запланированными объектами и сохранить динамику ввода жилья, объявили в Минстрое. Так что никаких задержек в связи с частичной мобилизацией ведомство Ирека Файзуллина не ожидает. По экспертным прогнозам, в 2022 году российская жилищная отрасль может снова достичь одного из самых высоких показателей ввода в строй жилья, лишь незначительно уступив рекорду 2021-го, когда было построено 92,6 млн кв. м.

Так, согласно базовому прогнозу агентства «Infoline-аналитика», по итогам 2022-го в стране будет введено в строй около 92 млн кв. м. «Объем ввода в этом году будет близок к значениям в 90–95 млн кв. м, – соглашается управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. – На это можно рассчитывать исходя из данных Росстата за восемь месяцев 2022 года». По данным статведомства, в январе-августе было введено в строй около 69,7 млн кв. м жилья, рост на 33% в годовом сопоставлении.

Правда, рекорды жилищной отрасли вовсе не исключают отдельных антирекордов. По Росстату, в январе-августе в стране было введено около 26 млн кв. м многоквартирных домов, что в абсолютных значениях пока превышает показатель аналогичного периода прошлого года почти на 13%. Но в относительном выражении многоквартирных домов строится все меньше – сейчас их доля составляет в общем объеме лишь около 37% против 44% за тот же период 2021-го. Остальное приходится на индивидуальных застройщиков.

Кроме того, судя по базовому прогнозу агентства «Infoline-аналитика», в целом за весь год ожидается ввод в строй примерно 42 млн кв. м многоквартирных домов. В абсолютных значениях это будет худший показатель за 9 лет – ниже он был только в 2013-м, следует из материалов, представленных гендиректором «Infoline-аналитика» Михаилом Бурмистровым.

И тем самым в относительном выражении на многоквартирные дома по итогам всего 2022 года будет приходиться чуть меньше 46%, что станет худшим показателем как минимум за 11 лет. При этом, как считает Коркка, «вероятно, ввод многоквартирного жилья будет даже меньше прогнозируемых 42 млн кв. м – около 35–40 млн кв. м».

Это связано с ростом себестоимости строительства, а также с увеличением сроков сдачи жилья, которое, в свою очередь, объясняется усложнением логистических цепочек на рынке оборудования и стройматериалов, пояснила Коркка. Бурмистров в списке причин упомянул эффект высокой базы предыдущего года, сокращение спроса в ряде регионов, которое обусловлено высокими ценами на жилье и снижением уверенности населения в завтрашнем дне. А высокая стоимость жилья связана с ростом цен на строительные и отделочные материалы и длительным девелоперским циклом.

Так что индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) становится безусловным драйвером отрасли. Напомним, что одна из национальных целей, обозначенных президентом Владимиром Путиным, – это ввод в строй не менее чем 120 млн кв. м жилья в год, срок достижения цели сначала был назначен на 2024-й, затем – к 2030-му.

Однако одного только индивидуального жилищного строительства может оказаться недостаточно для достижения целевого показателя по вводу жилья. Как напоминает завкафедрой Финансового университета при правительстве Александр Цыганов, сейчас мы видим результаты того индивидуального строительства, которое было начато в большей степени в 2020–2021 годах в период пандемии и возрождения интереса многих россиян к жизни в пригороде. «Поэтому вполне объясним перекос в сторону ИЖС, которое может реализоваться быстрее и требует меньше времени на строительство», – говорит эксперт. Но оно также может и быстрее снизить темпы закладки новых объектов.

Доля застройщиков многоквартирных домов в общем объеме жилстроя в РФ накопленным итогом за 2020–2022 годы.  Источник: ЕРЗ.РФ

«Многоквартирное строительство зависит от многих факторов. Девелоперы, наблюдая сокращение активности покупателей, задаются вопросом: а нужно ли запускать новые проекты в такой экономической реальности?» – пояснила Коркка.

И чтобы помочь рынку недвижимости, в правительстве рассматривают различные варианты удешевления строительства, один из них – возведение домов из металлоконструкций, напомнила эксперт. Тем более что к этому добавилась еще необходимость простимулировать внутренний спрос на продукцию металлургов (см. «НГ» от 01.08.22, 31.08.22).

По оценкам представителей индустрии, технология стального строительства существенно ускорит ввод жилья – возможно, даже в два раза. «В настоящее время строительство многоэтажных жилых зданий на металлокаркасе не является распространенной практикой. Реализуются исключительно точечные проекты, их доля составляет менее 1%», – комментирует начальник управления развития проектов строительной отрасли компании «Северсталь» Михаил Соколов. Для ввода в строй 120 млн кв. м доля многоэтажного жилищного строительства на основе металлокаркаса, по экспертным оценкам, должна быть увеличена до 20–30%. Указывают эксперты и на относительно небольшой вес таких конструкций, легкость возведения, в том числе на сложных грунтах.

Хотя эксперты все же разошлись в оценках того, позволит ли такая технология удешевить построенные квадратные метры для конечного потребителя. Если доля жилья на металлокаркасе будет занимать 25–30% рынка недвижимости, а девелоперы полностью отладят технологию возведения (сейчас у них нет большого опыта строительства подобных домов), то цены на квартиры в таких домах могут снизиться на 10–15%, следует из оценок Коркки. «Только на фундаменте за счет относительно небольшого веса готового здания можно сэкономить до 20% от обычных затрат на базовую часть», – говорит гендиректор холдинга «Венталл» Сергей Чернышев.

Однако, как говорит совладелец группы «Родина» Владимир Щекин, конечная цена жилья зависит от многих факторов, которые включают «стоимость отделочных материалов, инженерного оборудования, строительных работ».

Как уточнил при этом Чернышев, исходя из общей логики процесса, необходимо развивать транспортно-логистический сегмент, чтобы упростить и удешевить доставку металлоконструкций. «Сегодня транспортировка в труднодоступные районы может потребовать дополнительно 10–15% от общей стоимости проекта. Соответственно расширение дорожной инфраструктуры будет этот «налог на дальность» постепенно нивелировать. Надеемся, что в горизонте уже 5–10 лет он снизится минимум в два раза», – говорит он.

Одновременно с этим эксперты упоминают и иные варианты для технологического обновления жилищной отрасли. Например, как считает Цыганов, вовсе не факт, что стоит повсеместно развивать именно многоэтажки: во многих региональных городах и пригородах городов-миллионников значительно комфортнее жить в невысотных домах до 3–4 этажей и таунхаусах. И в этом случае могут стать востребованными и другие технологии – промышленного деревянного строительства многоквартирных домов, следует из пояснений эксперта.

Еще один фактор ускорения – цифровизация.

«Быстрее и качественнее строить поможет повсеместное внедрение технологий информационного моделирования. Так как они не только помогают сократить сроки этапа проектирования, но и помогают увеличить производительность труда и сократить количество ресурсов», – сообщают в пресс-службе группы компаний «Первый Трест».

«Строительная отрасль обязательно пройдет цифровизацию: девелоперы перейдут на технологии информационного моделирования, станут взаимодействовать с органами власти и частными организациями в электронном виде», – говорит руководитель портала «Единый ресурс застройщиков» (ЕРЗ.РФ) Кирилл Холопик. Однако, по его словам, в отрасли существует несколько проблем и неясностей на пути цифровизации. По данным ЕРЗ.РФ, «только крупные и небольшое число средних застройщиков перешли на информационное моделирование». Остальных, как считает Холопик, нужно подтолкнуть и дать им полную информацию обо всех возможностях цифровизации строительства.