Ценопад на вторичном рынке жилья

Спрос на программы льготной ипотеки в стране будет снижаться. Фото РИА Новости

Эксперты и участники рынка ожидают стабилизации цен на российском рынке недвижимости и даже снижения цен. При сохранении текущей экономической конъюнктуры цены на жилье могут упасть на 10–15% к концу этого – началу следующего года, прогнозируют они. Льготная ипотека более не поддерживает спрос на жилье, а население все больше и больше переходит к сберегательной модели поведения.

Стабилизация цен на российском рынке недвижимости продлится около полугода, и цены на жилье могут снизиться до 10%, заявляет член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков. Он эти тенденции объясняет «взаимосвязью рынка аренды и рынка продажи». «Люди не покупают квартиру, а снимают. И наоборот. Соответственно, когда люди уходят в покупку, то предложений много, и рынок чуть-чуть падает», – указал эксперт.

Он констатировал, что «сейчас ипотека дорогая, и люди пошли снимать жилье, перестали его покупать». В результате цены пошли вниз. «Цены сейчас падают по сравнению с январем, цены на вторичку упали на 10% точно, уже приближенно к 15%. Думаю, что цены сейчас упадут, но нескоро, потому что пока ставят по завышенным ценам. Будет ценопад, рынок еще на 5–10% должен просесть», – прогнозирует Барсуков.

Он надеется, что после этого «покупатель начнет покупать квартиры». «Уход людей с рынка аренды стабилизирует ситуацию. На рынке продаж и на рынке аренды будет примерно ровная цена. Дальше стабилизация на рынке произойдет. Стабильность образуется на рынке аренды на ближайшие полгода. Дальше что будет – непонятно, потому что мы в зоне экономической и политической турбулентности», – подытожил эксперт.

Цены на недвижимость продолжают ползти вниз, соглашаются аналитики из «Индикаторов рынка недвижимости». И если снижение средней стоимости метра в объявлениях пока не превышает нескольких процентов, то цены реальных сделок упали куда более существенно, подчеркивают они. «Несмотря на падение цен и удешевление ипотеки, спрос на жилье остается значительно ниже, чем в прошлом году, а число квартир в экспозиции достигло рекордных значений. Такая ситуация не позволяет надеяться на резкую активизацию рынка осенью, с началом делового сезона», – рассказывают в ИРН, полагая, что в октябре-ноябре темпы падения цен ускорятся.

Управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова заявляет, что на первичном рынке недвижимости сформировалась сложная для анализа ситуация. «В статистике мы видим лишь базовую стоимость квартир, которая может уменьшаться на 15, 20 и даже 25% в некоторых новостройках – с начала лета обычно такие скидки дают немногочисленным покупателям со 100-процентной оплатой. Огромное количество квартир и даже апартаментов сейчас идет, наоборот, по завышенной цене – если клиент хочет купить объект в ипотеку по сниженной вплоть до 0,01% годовых ставке. То есть сейчас цена предложения – это одна цифра, а цена реальной сделки часто совсем другая, и что сегодня вообще считать ценой на квартиры, сказать сложно», – поясняет она.

Эксперт считает, что банки и дальше будут удерживать стабильность в своем секторе. «Базовая цена будет несколько месяцев оставаться плюс-минус стабильной, а уже непосредственно на сделке она может быть скорректирована как в меньшую, так и в большую сторону – в зависимости от возможностей конкретного клиента.

Кроме того, продолжает она, банки не заинтересованы в том, чтобы стоимость жилья существенно менялась в течение строительного цикла. «Серьезные изменения потребуют переоценки залогов, а это может создать дополнительные риски – ведь доля ипотечных продаж вот уже несколько лет может быть и 60%, и 75%, и где-то даже 90%, то есть сотни тысяч квартир, купленных в последние годы, останутся в залоге на несколько десятков лет», – подчеркивает Доброхотова. Она считает, что в итоге до конца года мы будем наблюдать стагнацию такого показателя, как средняя стоимость квадратного метра в крупнейших городах РФ.

Совершенно иной может быть ситуация в остальной части РФ. «Небольшая финансовая подушка безопасности есть у девелоперов Екатеринбурга, Казани, Краснодара, Нижнего Новгорода, Новосибирска. Большинство уже сейчас работают на грани самоокупаемости; особенно неприятно выглядит ситуация в Волгограде и Самаре. В таких регионах жилье будет дорожать даже при полном отсутствии спроса просто потому, что ниже себестоимости продажи невозможны», – полагает эксперт.

«С учетом роста себестоимости строительства и трудностей с логистикой материалов доходность девелоперов, реализующих новые проекты, существенно сокращается, и они, конечно, не будут работать себе в убыток или заниматься благотворительностью», – соглашается коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Он уверен, что спрос будут стимулировать субсидированные ипотечные ставки и другие механизмы поддержки покупателей, но скидочных акций скорее всего станет меньше.

Совладелец группы «Родина» Владимир Щекин не исключает коррекцию цен в ближайшие шесть месяцев, однако наиболее вероятный сценарий – умеренный рост цен как минимум на уровне реальной инфляции в строительном секторе.

В свою очередь, управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка считает, что цены на недвижимость сейчас находятся на достаточно высоком уровне и дальнейшего роста стоимости квартир и апартаментов ждать не стоит. «Но если говорить о возможном снижении, то с большой долей вероятности застройщики не будут делать это напрямую. Девелоперы воспользуются скрытой корректировкой за счет субсидирования ипотечных ставок вместе с банками-партнерами, предоставления скидок на отдельные лоты и других спецпредложений», – рассуждает она.

Коркка исключает стремительный рост цен на недвижимость в ближайшие год-два. «В начале следующего года при сохранении текущей экономической конъюнктуры цена может снизиться на 5–10%», – полагает она.

Спрос сильно просел, подтверждает руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Однако он не видит оснований для снижения цен на первичном рынке. «С другой стороны, какого-либо заметного роста мы также не будем наблюдать, поскольку стоимость жилья достигла очень высоких значений. В настоящее время достаточно малая часть населения имеет возможность позволить себе приобретение квартиры. А программа льготной ипотеки уже фактически не работает, она позволяет лишь поддерживать спрос на невысоком уровне, но уже не может подтолкнуть его увеличение», – рассказывает он.

При этом вторичный рынок жилья в июле и августе активизировался. «Продавцы стали предоставлять значительные скидки, понимая, что на перегретом рынке для реализации своих объектов необходимо снижать цены. Средний размер дисконта составил 15%», – замечает директор управления вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома. Он считает, что в ближайшей перспективе будет сохраняться тенденция снижения чека сделки против цены предложения.

«С апреля этого года квадратный метр потерял в цене 3–4%, что сократило общий прирост цен на недвижимость в 2022 году до 2,5–3,5%. Если негативные макроэкономические тренды в мире пролонгируются и на осень, то по итогам 2022 года стоимость жилья в России снизится примерно на 3–5%», – говорит аналитик TeleTrade Алексей Федоров. Однако если спад в крупных экономиках превратится в полноценный циклический кризис, то в России можно будет ожидать дополнительного смещения поведения граждан к «сберегательной» модели. «Все это «подрежет» спрос на жилье и сместит баланс рынка в 2023 году в сторону избытка предложения. На 2023 год в таком сценарии может прийтись наибольшее снижение в среднем на 10–15% за год», – сообщает Алексей Федоров.

Он также обращает внимание на тот факт, что, несмотря на то что льготные ипотечные программы остаются главным драйвером российского рынка недвижимости, наблюдается общее сокращение доли льготных ипотечных кредитов. «С 48% в мае до 32% в августе. Вероятно, это связано с более широкими экономическими условиями, когда граждане опасаются брать кредитные обязательства из-за высокой неопределенности», – рассказывает аналитик, полагая, что это говорит о том, что среди населения снижается готовность брать на себя дополнительные кредитные риски.

При этом до недавнего времени льготная ипотека была главным драйвером рынка недвижимости, а власти активно поддерживали программы льготной ипотеки, чтобы стимулировать жилищное строительство. Еще в июне вице-премьер Марат Хуснуллин предлагал разработать план поддержки ипотеки на вторичку. Однако в сентябре замглавы Минстроя Никита Стасишин возражал, что министерство не обсуждает расширение такой программы.

Часть ведомств и вовсе выступает против продления программы льготной ипотеки на новостройки со ставкой 7% после 2022 года. Так, в Счетной палате (СП) говорили, что такая ипотека создает большой разрыв цен на новостройки и вторичное жилье, поэтому помочь улучшить жилищные условия россиян нужно за счет других госпрограмм. «Вместо того чтобы применять механизм льготной ипотеки для вторички, который стал одной из причин такого роста цен на первичном рынке, необходимо формировать механизмы снижения стоимости на первичном рынке», – заявила на прошлой неделе аудитор СП Наталья Трунова. Начать, по ее мнению, следует с вывода найма и аренды из теневой зоны. «Дать возможность людям развивать некоммерческий жилищный сектор, включая ГЧП, жилье и строительство жилья некоммерческими объединениями граждан, а также дать возможность корпорациям и частным компаниям создавать проекты арендного жилья по аналогии с доходными домами прошлого», – считают в ведомстве Алексея Кудрина.

Финансовые власти ужесточают и выдачу ипотечных кредитов. Центробанк в понедельник объявил, что с 1 декабря ужесточит регулирование выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом на первичном рынке жилья. «ЦБ установил с 1 декабря 2022 года надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях, предоставленным на финансирование по договору участия в долевом строительстве, с первоначальным взносом не выше 10%», – говорится в сообщении регулятора. «Величина надбавки составляет 2,0 вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН). Мера направлена на ограничение практик предоставления кредитов с низким первоначальным взносом», – подчеркивают в ведомстве Эльвиры Набиуллиной.