Власти пытаются остановить спад в строительстве дополнительными выплатами

Форум в Тамбове дал толчок развитию жилищного строительства в РФ. Фото со страницы Минстроя РФ в «ВКонтакте»

Правительство выделяет еще 200 млрд руб. субсидий на строительство инфраструктурных и социальных объекта, чтобы компенсировать рост цен и в надежде подстегнуть экономику. Строительство жилья будет поддерживаться в рамках льготной ипотеки. Спрос на обычную рыночную ипотеку восстанавливается слабо. А застройщики отказываются от проектов из-за падающего спроса.

Статистика показывает, что жилья в стране вводится в строй пока даже больше, чем в прошлом году. Но из-за падения спроса, которое в правительстве оценивают в 10–20%), застройщики уже столкнулись со стагнацией и даже снижением цен.

Глава правительства Михаил Мишустин решил обсудить меры поддержки строительства жилья на форуме «Среда для жизни» в Тамбове, куда прибыл и глава Минстроя Ирек Файзуллин. Премьер-министр заявил в четверг о росте на 25% объемов жилищного строительства в России за год и подчеркнул необходимость продумать меры для доступности гражданам строительства индивидуальных домов. Около 157 млн кв. м жилья строится сейчас в РФ, сообщил Файзуллин. По его словам, около 750 млрд руб. планируется выделить в ближайшие пять лет на реализацию программы модернизации ЖКХ

Накануне Мишустин рассказал, что правительство планирует выделить дополнительно около 100 млрд руб. на строительство, в том числе социальных, инфраструктурных и дорожных проектов. С инициативой компенсации роста цен вице-премьер Марат Хуснуллин выступил еще в декабре 2021 года. По его словам, без допфинансирования Россия получила бы около 1 тыс. замороженных долгостроев. В среду Хуснуллин рассказал, что у жилищного строительства неплохие перспективы. «На 1 августа ввели 22,5 млн кв. м многоквартирного жилья. Это на 15,7% больше, чем за аналогичный период в прошлом году. Причем 77 регионов прибавили в сравнении с прошлым годом, то есть прирост по стране равномерный», – отметил он. По данным Росстата, за январь–июнь 2022 года объем жилищного строительства составил 52,6 млн кв.м. – рост на 44,2% к аналогичному периоду 2021 года. Всего, напомним, в 2021 году было построено 92,6 млн кв. м жилья, что на 12,7% больше показателя 2020 года.

Однако, несмотря на все стимулирующие программы и снижение стоимости ипотеки, правительство и эксперты замечают негативные тенденции. В частности, Хуснуллин в начале августа спрогнозировал снижение спроса на жилье в России на 10–20% в 2022 году. А аналитическое агентство НКР дало прогноз в четверг о сокращении выдачи ипотеки по итогам этого года на 10–20%: общую сумму выдач по итогам года там ждут на уровне не менее 4,5 трлн руб., а в оптимистичном сценарии 5 трлн. Эксперты и риелторы на этом фоне отмечают заметное снижение цен на жилье (см. «НГ» от 18.08.22).

Гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко заявил в четверг, что должен соблюдаться баланс спроса и предложения, льготная ипотека, по его словам, – это контрмера на кризисный период, а «дальше она должна на каком-то этапе отключаться». Он уверен, что нынешняя ставка по коммерческой ипотеке «достаточно комфортная», а снижать ставку по льготной ипотеке чиновник считает нецелесообразным. Льготная ипотека с господдержкой работает с 2019 года. В начале апреля ставка по ней была повышена до 12% на фоне установленной в конце февраля ключевой ставки ЦБ в 20%. Затем оба показателя снижались, 20 июня Мишустин подписал постановление о снижении ставки по льготной ипотеке до 7%. Кроме того, программа, срок которой истекал 1 июля 2022 года, была продлена до конца этого года. Программа льготной семейной ипотеки действует до конца 2023 года. Хуснуллин ранее отмечал, что при падении спроса на жилье правительство будет предлагать новые меры поддержки рынка или рассматривать продление программы льготной ипотеки на следующий год.

Правительство приняло решение продлить программу «Сельская ипотека», которая должна была закончиться в этом году. Теперь ее срок не будет ограничен, а ставка останется прежней, не выше 3%, сообщил в четверг Михаил Мишустин. По его словам, около 45 млн человек хотят строить индивидуальный дом, «особенно после пандемии, когда многие уехали за город».

«Есть только два способа восстановить или поддержать спрос на жилье при падающих доходах населения – это снизить стоимость квартир и домов или сделать ипотеку еще более доступной, – сказал «НГ» совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. – Для первого сценария необходимы радикальные меры, которые дадут результат только в долгосрочной перспективе: снижение стоимости заемного финансирования для застройщиков, содействие государства в строительстве социальной и инженерной инфраструктуры, сокращение стоимости строительных материалов и инженерного оборудования».

Второй способ, по словам эксперта, более реалистичный. «Доступность ипотеки зависит от текущего уровня ставок и требования минимального первоначального взноса. Если Центробанк продолжит снижать ключевую ставку, то ипотека будет доступнее. Однако надо отметить, что текущий уровень ставок на рынке новостроек уже близок к минимальному за всю историю (около 6–7% годовых). Поскольку цены на новостройки продолжают повышаться (в Москве массовые жилые комплексы с начала года подорожали на 11%), эффект низких ставок будет ослабевать. Далее возможно сокращение первоначального взноса (скажем, до 5–10%). Однако в целом любой способ стимулировать спрос на жилье при условии долгосрочного падения доходов населения так или иначе тупиковый», – говорит Щекин.

По данным Единого ресурса застройщиков, рост средневзвешенной цены предложений новостроек в РФ с марта 2022 года остановился, что говорит о стагнации цен, сказала «НГ» младший директор корпоративных рейтингов НРА Алла Юрова. «С точки зрения застройщиков, потенциал снижения цен ограничен возросшими издержками, в первую очередь затратами на материалы. В то же время количество выданных ипотечных кредитов снизилось в разы на фоне повышенной неопределенности и волатильности ставок. Так, в марте было выдано 163 тыс. жилищных кредитов, в апреле – 50 тыс., в мае – 37 тыс., в июне – 66 тыс. Учитывая комплексное влияние строительной отрасли на экономику и низкую обеспеченность населения жильем, стимулирование спроса с помощью льготных программ можно считать целесообразным в текущих условиях», – говорит она.

Однако при восстановлении спроса может вернуться тенденция к росту цен, поэтому важно также обратить внимание на вызовы для застройщиков в задаче сдерживания увеличения себестоимости, рассуждает Юрова. «Рост себестоимости на фоне стагнации цен может стать негативным фактором для оценки перспектив будущих строительных проектов», – считает она.

«Снижение цен прежде всего означает сокращение рентабельности строительства, потому что себестоимость и издержки вообще в девелопменте растут, – отмечает Щекин. – Строительные материалы и инженерные оборудование все дороже, особенно с учетом санкций и падения импорта в Россию. В регионах рентабельность строительного бизнеса в жилищном секторе составляет 5–10%, и, если цены не будут соответствовать реальному уровню затрат, нас ждет спад строительной активности.

«Ключевой мерой стали ипотечные программы с госучастием – несмотря на все сложности, ни одна из них не была свернута этой весной. Напротив, расширен лимит в рамках самой массовой из них – «Льготной ипотеки»: до 12 млн руб. в столичных регионах и до 6 млн – в остальных. Также разрешено сочетать эту меру с рыночной ипотекой – тогда лимит возрастает до 30 и 15 млн руб. соответственно. С 1 июня в рамках данной программы можно взять кредит под 7% на строительство частного дома хозспособом. Наконец, в мае запущена льготная ипотека для сотрудников IT-компаний под 5%, – перечисляют аналитики ДОМ. РФ. – Вкупе со снижением рыночных ставок, которое происходит в условиях смягчения денежно-кредитной политики Банка России, это позволило «перезапустить» рынок ипотеки. В июне выдача выросла на 80% к маю, в июле – на 40% по сравнению с июнем. Ожидаем до конца года выдачи порядка 1,2-1,3 млн кредитов на 5,1-5,2 трлн руб. Это меньше, чем в рекордном прошлом году, но при этом на том же уровне по количеству, что и в «доковидном» 2019 году, который в целом был для ипотечного рынка и стройотрасли удачным».

«Благодаря принятым различным мерам государственной поддержки в условиях экономической турбулентности строительная отрасль не только остаётся стабильной, но и становится более привлекательной для инвестиций, формируются новые предложения на рынке, которые, в свою очередь, обеспечиваются спросом. На данный момент Минстроем реализуются различные меры, направленные на поддержку рынка жилой недвижимости, даже в условиях падения доходов населения. Ведется комплексная работа, призванная сбалансировать предложение и спрос на рынке жилья», - сообщили «НГ» в пресс-службе Минстроя России.

«Благодаря льготным ипотечным программам, которые распространяются еще и на сферу индивидуального жилого строительства, в последнее время большее количество граждан хотят оформить ипотеку на самых выгодных условиях. Ипотечное кредитование является основным рыночным способом улучшения жилищных условий и поддержки спроса на новостройки, ежегодно около 50% всех сделок с жильем оформляется с привлечением кредитных средств, а в 2020-2021 годах в условиях низких ставок по рыночным кредитам и реализации программы «Льготной ипотеки» эта доля достигала 75-80% на первичном рынке», - сообщили там.

Программа «Льготной ипотеки», запущенная в апреле 2020 года поддержала строительную отрасль, отметили в министерстве. «В результате за время ее действия удалось сохранить как объем ввода многоквартирного жилья (около 40-45 млн кв. м), так и объем жилья, строящегося в рамках долевого строительства (около 95-100 млн кв. м). При этом для достижения поставленных президентом РФ целей – ввод 120 млн кв. м жилья к 2030 году – строить нужно больше», - заявили в ведомстве.

«Для сохранения доступности жилья для граждан в ближайшее время будет сформировано ипотечное меню, которое включит в себя все имеющиеся программы и повысит их адресность. Будет применена кластеризация регионов в зависимости от уровня спроса и предложения на строящееся жилье», - сообщили в Минстрое.