Ольга Соловьева
Быстрое восстановление спроса на квартиры остается под вопросом. Фото агентства «Москва»
На российском рынке жилья сложилась напряженная ситуация. Компании-застройщики надеются на традиционное осеннее оживление спроса, которое позволит снова поднимать цены или хотя бы сократить вынужденные скидки для покупателей. Однако признаков восстановления доходов у населения не видно. А острая конкуренция застройщиков подталкивает их к увеличению дисконта. Ведь непроданное жилье грозит существенными потерями для бизнеса. Именно поэтому застройщики наперебой предлагают дисконты на квартиры, которые доходят до 25%.
Большинство российских застройщиков во всех регионах страны продолжают свои «дисконт-акции», несмотря на завершение отпускного сезона и приближение осеннего периода, который в прошлые годы отличался высокой покупательской активностью.
Так, ряд столичных девелоперов предлагает 20-процентные скидки на жилье при 100-процентной оплате, рассрочке или покупке в ипотеку без субсидирования процентной ставки.
Аналитики из компании «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) сообщали, что август начался с беспрецедентных скидок на квартиры. Скидки на квартиры в новостройках в центральном регионе увеличились до 15–20%. Дисконты на покупку кладовых и машино-мест при них были еще выше (см. «НГ» от 08.08.22).
Снижение цен на жилье наблюдается почти повсеместно. В компании «Домклик» отмечали падение цен на однокомнатные квартиры во множестве российских городов. Из 50 городов снижение цен было зафиксировано в 28. Заметнее всего дешевела столичная недвижимость. «В столице по итогам июня 2022 года стоимость этого вида жилья снизилась на 7,16% (в месячном выражении. – «НГ»), до 10 млн руб.», – сообщали в «Домклик». Почти на 6% падали цены на «однушки» в Иванове, на 5,7% – в Рязани, на 5% – в Санкт-Петербурге и Казани. Дешевеют однокомнатные квартиры в Брянске, Владивостоке и Калининграде, рассказывали исследователи.
Дешевеют не только новостройки, но и жилье на вторичном рынке. В компании «Инком-Недвижимость» констатируют, что, к примеру, на вторичном рынке столицы дисконт достигает 20%. «Столь радикальная дисконтная политика несвойственна вторичному сегменту и идет вразрез с известным правилом, что на «вторичке» – рынке физических лиц – подорожание может случиться в один момент, а удешевление происходит крайне медленными темпами», – отмечает директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Он считает, что причины происходящего связаны с перегревом цен, а также с особенностями экономической ситуации. Сегодня чтобы сформировать настоящий спрос, необходимо опустить цену до реальной. «А реальная стоимость на сегодняшний день – это примерно минус 15% от той, что была два месяца назад», – подчеркивает эксперт.
Некоторые аналитики уже не надеются на осенний подъем и предсказывают дальнейшее падение цен – если не по всей стране, то во многих субъектах РФ. Так, в компании Realiste допускают, что цены на жилье в Москве могут упасть до показателей января 2021 года в конце следующего года. В частности, по мнению аналитиков, в июле 2022 года один квадратный метр столичного жилья в среднем стоил 260 тыс. руб., а пиковый показатель в 270 тыс. руб. был зафиксирован в марте. Таким образом, снижение должно составить 22,2% относительно мартовских цен и 19,2% – относительно июльских. «После достижения этих показателей рынок вновь начнет расти, но, чтобы вернуться к ценам марта 2022 года, ему потребуется не менее пяти лет», – считают в Realiste. Снижение, по мнению экспертов, будет происходить на фоне уменьшения покупательной способности, завышенных цен на недвижимость, а также акций и скидок от застройщиков. Последние, согласно прогнозам, сохранятся еще несколько месяцев. «Ожидаем, что тенденция станет максимально очевидна и окончательно утвердится в сентябре-октябре этого года», – говорят специалисты.
Аналитики банка ВТБ также прогнозируют снижение цен на новостройки в России. По оценкам банкиров, с июня по август 2022 года этот тип жилья уже подешевел на 2%. Дальнейшее падение цен может произойти на фоне сохранения текущей экономической ситуации, предсказывают они. Но с подобными прогнозами соглашаются далеко не все. Так, Сергей Шлома отмечает некоторые признаки оживления рынка. «Возвращаются ипотечные покупатели, предложение перестало расти. При отсутствии новых шокирующих внешних факторов можно сказать, что самый тяжелый этап пройден – этим периодом были май и июнь. То есть мы ожидали настоящего коллапса, и он был, но продлился всего два месяца. В июле и августе видим подъем, в сентябре-октябре придут из отпусков новые клиенты», – ожидает он. По мнению эксперта, сейчас речь идет об отложенном спросе. «Клиенты, которые находились в ступоре с апреля по июнь, активизировались. Весь этот спрос будет реализован в течение трех месяцев, а дальше придет текущий, и если он по объему окажется идентичным отложенному, то есть сохранится на сегодняшнем уровне, цены стабилизируются и рынок будет функционировать нормально», – полагает Шлома. Однако он сомневается в росте числа сделок и возвращении рынка к показателям января-февраля.
Некоторое оживление наблюдается и на ипотечном рынке. В июле население взяло 88,7 тыс. жилищных ссуд на 347 млрд руб., что в денежном выражении на 35% больше июньского показателя. Однако средний чек ипотечного займа снизился почти на 2% – до 3,9 млн руб., сообщали в компании Frank RG. После мартовского резкого сокращения сегмент ипотечных кредитов восстановился и вышел на первое место по приросту в июне, подчеркивают в компании. Однако рынок так и не восстановится до значений прошлого года.
В кредитном рейтинговом агентстве НКР прогнозируют, что итоги 2022 года будут чуть лучше результатов 2020 года, но не дотянут до рекордов 2021 года. Согласно их ожиданиям, по итогам 2022 года в РФ будет выдано ипотечных кредитов на 4,5–5 трлн руб. Для сравнения: по итогам 2021 года было выдано займов на 5,5 трлн руб. Эксперты напоминают: макроэкономический шок и последовавшее ужесточение монетарной политики на время вернули объемы новых ипотечных кредитов на уровни пятилетней давности.
Во второй половине года может быть выдано ипотечных кредитов на 2,6–2,8 трлн руб., но только в случае, если макроэкономическая ситуация не ухудшится и условия льготных программ не изменятся. При этом в штуках выданных кредитов рынок не дотянет даже до значений 2019 года, считают в НКР. Они ждут, что по итогам года будет выдано 1,2–1,25 млн кредитов, тогда как в 2019 году было выдано 1,3 млн ссуд. То есть, резюмируют эксперты, итоговое частичное восстановление сегмента обеспечит средний чек, который вырастет примерно на четверть.
Эксперты «НГ» считают, что предел снижения цен на недвижимость фактически достигнут, и ждут роста спроса на жилье. «В целом по России снижение цен может быть только ограниченным, потому что себестоимость строительства очень близка к уровню цены продажи, и застройщики не могут снижать цены, иначе уйдут в убыток. В крупных городах, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге, рентабельность строительства выше, но и здесь девелоперы не могут радикально пересмотреть цену, потому что стоимость строительства растет», – рассказывает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. По его мнению, вариант с заметным сокращением цен маловероятен, из-за роста издержек девелоперов.
Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка обращает внимание на восстановление спроса уже в июле. «Спрос на новостройки в Москве увеличился примерно на 22% по сравнению с июлем 2021 года. Если международная обстановка и ситуация в экономике принципиально не изменятся, осенью спрос будет восстанавливаться еще более активно», – ожидает она.
Но такой оптимизм свойственен далеко не всем. Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов отмечает, что в новостройках бюджет покупок снизился на 20%. «Покупатели приобретают наиболее бюджетные лоты, с ощутимым дисконтом», – говорит он. По его мнению, цены уже достигли предельных значений, практически неприемлемых для покупателей. «Существует вероятность, что за снижением бюджетов покупок квартир последует снижение прайсов», – не исключает он.
На вторичном рынке спрос за год снизился на 35%, продолжает Сергей Шлома. При этом он полагает, что в этом сегменте цены могут снизиться еще на 15%.
Динамика цен недвижимости в кризис довольно типична, говорит главный аналитик TeleTrade Марк Гойхман. «Первоначальный взлет покупок по «старым ценам» для сохранения сбережений сменяется стагнацией спроса. Эта стагнация обусловлена сокращением доходов населения, снижением накоплений», – говорит он.
