Квадратные метры дешевеют третий месяц подряд

Для строительной отрасли в России наступают сложные времена. Цены жилья на вторичном рынке снижаются уже не первый месяц. Продажи новостроек у крупных компаний также падают на десятки процентов. Число новых ипотечных кредитов ниже прошлогодних показателей почти на две трети. Строительство в РФ на пороге спада, предупреждают специалисты. Картину начала кризиса дополняет тот факт, что ввоз мигрантов для работы на стройках РФ в шесть раз ниже прошлогоднего.

Квартиры в столице дешевеют третий месяц подряд. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости (ИРН)», в июле 2022 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 0,7% по сравнению с прошлым месяцем. Ранее цены жилья уже сокращались – на 2,2% в июне и на 0,6% в мае. В настоящее время на продажу выставлено на четверь больше квартир, чем прошлым летом, и в полтора раза больше, чем в феврале этого года, считают в ИРН.

Причины падения цен на жилье понятны. Это предыдущий их аномальный рост и последующее снижение реальных доходов населения – то есть сокращение платежеспособного спроса. Снижению цен способствует и кризис ипотечного кредитования из-за скачков ключевой ставки Центробанка. При этом падение цен на вторичном рынке жилья напрямую сказывается и на перспективах строительной отрасли, которая уже сегодня сталкивается с потерями.

Один из крупнейших отечественных застройщиков представил результаты работы за первую половину 2022 года: по квадратным метрам продажи сократились за шесть месяцев более чем на треть, а денежные поступления – на 20%, сообщают эксперты канала MMI. По их прогнозам, строительная отрасль РФ медленно вползает в новый кризис и в ближайшие кварталы отраслевой спад может быстро усилиться.

По данным Росстата, в июне 2022 года объем выполненных строительных работ оказался всего на 0,1% выше, чем годом ранее. Стагнация и даже сокращение объемов строительства – это естественная реакция на падение спроса. Объекты высокой степени готовности дешевле достроить, чем замораживать, а запуск нового строительства будет поставлен на паузу, прогнозируют эксперты MMI.

После рукотворного ипотечного кризиса в апреле-мае сегодня началось небольшое оживление кредитования жилищного строительства. Но количество выданных в июне кредитов оказалось на 63% меньше, чем в июне 2021 года. При этом рублевый объем новых ипотечных займов был почти на 54% меньше по сравнению с июнем прошлого года.

Ожидаемое снижение ключевой ставки Центробанком поможет рынку ипотеки, но прежние масштабы кредитования вернутся нескоро. «В новом равновесии объемы и количество выдаваемых кредитов скорее всего будут на 20–40% ниже, чем до кризиса», – прогнозируют эксперты MMI.

Однако российские чиновники говорят о блестящих перспективах строительства и демонстрируют оптимизм. На встрече с вице-премьером Маратом Хуснуллиным президент Владимир Путин сообщил, что строительная отрасль РФ развивается хорошими темпами. А по словам Хуснуллина, в текущем году будет сдано в эксплуатацию 92–93 млн кв. м жилья. То есть фактически не меньше, чем по итогам прошлого года, когда были сданы рекордные 92,6 млн кв. м.

Количество выданных ипотечных кредитов в РФ накопленным итогом за 12 месяцев.  Источник: Телеграм-канал MMI

Впрочем, российские чиновники всегда могут подобрать нужные цифры для оптимистических рапортов. Количество выданных разрешений на строительство увеличилось на 21% по итогам шести месяцев 2022 года по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, сообщил Хуснуллин. По его словам, градостроительный потенциал земельных участков по стране достигает почти 400 млн кв. м. Вице-премьер уверен, что рынок недвижимости оживила льготная ипотека. Так, количество выданных кредитов в рамках программы «Семейная ипотека» в первом полугодии 2022 года на 133% превышает показатели за аналогичный период 2021 года.

Однако независимые экономисты указывают еще на один индикатор падения активности в секторе жилищного строительства: приток средств на эскроу-счетах, где аккумулируются деньги дольщиков, в мае 2022 года оказался минимальным. Он составил по всей стране всего 38 млрд руб., что стало на 79% ниже прошлогодних показателей за тот же период.

Неясные перспективы строительной отрасли сказываются и на привлечении в РФ иностранной рабочей силы. Так, в конце прошлой недели власти Узбекистана сообщили, что российские предприятия в шесть раз сократили организованный набор рабочих-строителей за первую половину 2022 года. По данным Агентства по внешней трудовой миграции (АВТМ) Узбекистана, за шесть месяцев текущего года организованный набор рабочих составил всего 3,9 тыс. человек. «На снижение показателей организованного набора граждан Узбекистана в Россию на временную работу повлияли следующие факторы: в связи с экономической ситуацией в 2022 году произошло снижение трудовых заявок на временное трудоустройство граждан на крупных стройках в России», – объясняют в в АВТМ.

В конце прошлой недели Минстрой РФ предложил передавать невостребованные бюджетные квартиры льготникам и очередникам. Ведомство подготовило законопроект, по которому невостребованные квартиры, которые покупались за счет федерального бюджета, регионы смогут передавать своим очередникам. По словам главы Минстроя Ирека Файзуллина, бюджетные квартиры могут оказаться невостребованными в связи со снятием граждан с очереди. Например, из-за увольнений с воинской службы или других причин. 

«Сегодня мы наблюдаем сокращение количества новых проектов. В долгосрочной перспективе в зависимости от дальнейшего развития событий в макроэкономике и геополитической обстановки, спад может составить от 20% до 50%», - считает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его словам, есть два варианта развития событий в долгосрочной перспективе. «Согласно первому, цены на квартиры в новостройках продолжат расти, поскольку дорожают стройматериалы и стоимость работ. Кроме того, не решен вопрос с ввозом необходимого для стройки импорта. Второй сценарий предполагает снижение цен, поскольку они сейчас слишком высокие и многие не могут позволить себе приобретение квартиры, даже привлекая субсидированную застройщиками ипотеку со ставкой менее 1%. Кроме того, часть граждан успела обзавестись жильем до того, как цены достигли определенного максимума», - объясняет Таганов.

В свою очередь вице-премьер Марат Хуснуллин ждет падения спроса на жилье в 2022 году в 20% к показателю 2021 года. «2021 год был небывалым по объемам спроса... больше среднерыночного, который должен был быть, - напомнил чиновник на телеканале РБК. - Сейчас спрос по этому году будет процентов на 10-20 ниже, чем в прошлом году, но будет соответствовать нормальным рыночным реалиям».