Черная кошка в темной комнате

Ценовые изменения на рынке российской жилой недвижимости давно не радуют ее покупателей. За полгода новостройки в России подорожали в среднем на 20%, «вторичка» – на 13%. Как правило, рост стоимости квадратного метра строители объясняют ростом цен на строительные материалы.

Тем не менее, еще в апреле текущего года, выступая на круглом столе в рамках выставки «Интерстройэкспо-2022», исполнительный директор СМ ПРО Евгений Высоцкий озвучил выводы проводимого компанией исследования: «С целью объективной оценки реального влияния цен на строительные материалы на рост стоимости жилья в регионах России мы продолжаем научно-исследовательскую работу в субъектах Российской Федерации. Рост стоимости строительных материалов НЕ является основным драйвером удорожания жилья в Российской Федерации». Мы приведем результаты исследования выборочно по стране.

Санкт-Петербург

В 2021 году средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья выросла на 33,9% – с 125,8 до 168,5 тыс. руб. Стоимость строительно-монтажных работ (СМР), включая затраты на строительные материалы, увеличилась на 20%.

Основной рост цены квадратного метра на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга произошел за счет роста прибыли девелоперов и прочих расходов на 44,3% (+32,0 тыс. рублей).

Вывод: строительно-монтажные работы и строительные материалы не являются основными драйверами роста стоимости жилья в Санкт-Петербурге. В 2021 году около 75% роста жилья обеспечили прибыль девелоперов и прочие расходы, не связанные со строительными материалами и СМР.

Ленинградская область

В 2021 году средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья выросла на 36,3% с 79,2 до 108 тыс. руб., т.е. рост составил 28,8 тыс. руб. Стоимость строительно-монтажных работ, включая стоимость строительных материалов, увеличилась на 5,6% с 50,2 до 53 тыс. руб. за квадратный метр (+2,8 тыс. руб.).

Прибыль девелоперов и прочие расходы, не связанные со строительными материалами, увеличилась почти в 2 раза с 29 до 55 тыс. рублей (+26,0 тыс. руб.).

Вывод: строительно-монтажные работы и строительные материалы не являются основными драйверами роста стоимости жилья в Ленинградской области. В 2021 году 90% роста стоимости жилья обеспечили прибыль девелоперов и прочие расходы, не связанные со строительными материалами и СМР.

Смоленская область

В 2021 году средняя цена на квадратный метр на первичном рынке жилья выросла на 23,5% с 42,8 до 52,9 тыс. руб., т.е. рост составил 10,1 тыс. руб. Стоимость строительно-монтажных работ, включая стоимость строительных материалов, увеличилась на 1,6% с 34,5 до 35,1 тыс. руб. за квадратный метр (+0,6 тыс. руб.).

Прибыль девелопера и прочие расходы, не связанные со строительными материалами, увеличились в 2,1 раза с 8,3 до 17,8 тыс. руб. (+9,5 тыс. руб.).

Вывод: строительно-монтажные работы и строительные материалы не являются основными драйверами роста стоимости жилья в Смоленской области. В 2021 году 95% роста жилья обеспечили прибыль девелоперов и прочие расходы, не связанные со строительными материалами и СМР.

Краснодарский край

В 2021 году средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья выросла на 45,8% с 55,1 до 80,4 тыс. руб., т.е. рост составил 25,3 тыс. руб. Стоимость строительно-монтажных работ, включая стоимость строительных материалов, увеличилась всего на 0,7% с 46,9 до 47,2 тыс. руб. за квадратный метр (+0,3 тыс. руб.).

Основной рост цены квадратного метра на первичном рынке жилья Краснодарского края произошел за счет роста прибыли девелоперов и роста прочих расходов в 4 раза (+25,0 тыс. руб.).

Вывод: строительно-монтажные работы и строительные материалы не являются основными драйверами роста стоимости жилья в Краснодарском крае.

Ярославская область

В 2021 году средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья выросла на 10,7% с 53,4 до 59,1 тыс. руб., т.е. рост составил 5,7 тыс. руб. Стоимость строительно-монтажных работ, включая стоимость строительных материалов, увеличилась всего на 3,4% с 40,8 до 42,2 тыс. рублей за квадратный метр (+1,4 тыс. руб.).

Основной рост цены квадратного метра на первичном рынке жилья Ярославской области произошел за счет роста прибыли девелоперов и роста прочих расходов на 34,5% (+4,3 тыс. рублей).

Вывод: строительно-монтажные работы и строительные материалы не являются основными драйверами роста стоимости жилья в Ярославской области.

Республика Татарстан

В 2021 году средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья в Республике Татарстан выросла на 34,3% с 72,4 до 97,3 тыс. рублей, т.е. рост составил 24,9 тыс. руб. Стоимость строительно-монтажных работ, включая стоимость строительных материалов, увеличилась на 7,6% с 50,6 до 54,5 тыс. руб. за квадратный метр (+3,9 тыс. руб.).

Основной рост цены квадратного метра на первичном рынке жилья Республики Татарстан произошел за счет роста прибыли девелоперов и роста прочих расходов практически в 2 раза (+21 тыс. руб.).

Вывод: строительно-монтажные работы и строительные материалы не являются основными драйверами роста стоимости жилья в Республике Татарстан. В 2021 году около 85% роста жилья обеспечили прибыль девелоперов и прочие расходы, не связанные со строительными материалами и СМР.

Тульская область

В 2021 году средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья в Тульской области выросла на 14,9% с 59,6 до 68,5 тыс. руб., т.е. рост составил 8,9 тыс. руб. Стоимость строительно-монтажных работ, включая стоимость строительных материалов, увеличилась на 8,1% с 45,2 до 48,9 тыс. руб. за квадратный метр (+3,7 тыс. руб.).

Прибыль девелопера и прочие расходы, не связанные со строительными материалами, увеличилась на 36,2% с 14,4 до 19,6 тыс. руб. (+5,2 тыс. руб.).

Вывод: строительно-монтажные работы и строительные материалы не являются основными драйверами роста стоимости жилья в Тульской области.

Владимирская область

В 2021 году средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья во Владимирской области выросла на 21,5% с 40,8 до 49,6 тыс. руб., т.е. рост составил 8,8 тыс. руб. Стоимость строительно-монтажных работ, включая стоимость строительных материалов, увеличилась на 1,7% с 34,8 до 35,4 тыс. руб. за квадратный метр (+0,6 тыс. руб.).

Прибыль девелопера и прочие расходы, не связанные со строительными материалами, увеличилась в 2,4 раза с 6 до 14,2 тыс. руб. (+8,2 тыс. руб.).

Вывод: строительно-монтажные работы и строительные материалы не являются основными драйверами роста стоимости жилья во Владимирской области. В 2021 году около 93% роста жилья обеспечили прибыль девелоперов и прочие расходы, не связанные со строительными материалами и СМР.

Волгоградская область

В 2021 году средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья в Волгоградской области выросла на 15,1% с 48,1 до 55,4 тыс. руб., т.е. рост составил 7,3 тыс. руб. Стоимость строительно-монтажных работ, включая стоимость строительных материалов, увеличилась на 0,2% с 43,0 до 43,1 тыс. руб. за квадратный метр (+0,1 тыс. руб.).

Прибыль девелопера и прочие расходы, не связанные со строительными материалами, увеличились в 2,4 раза с 5,1 до 12,3 тыс. руб. (+7,2 тыс. руб.).

Вывод: строительно-монтажные работы и строительные материалы не являются основными драйверами роста стоимости жилья в Волгоградской области. В 2021 году 99% роста стоимости жилья обеспечили прибыль девелоперов и прочие расходы, не связанные со строительными материалами и СМР

Интересно, что правительство упорно продолжает понимать господдержку строительного рынка как накачивание преференциями застройщиков за счет ограничения рыночных прав производителей строительных материалов. И происходит это вопреки данным насквозь государственного Росстата, подтвердившего – доля строительно-монтажных работ с материалами в цене жилья снизилась с 2014 года c 77 до 54 процентов. Вопреки выводам экспертных организаций, констатирующих быстрый рост прибыли в 2020–2021 годах.

Не убеждает даже министр финансов Антон Силуанов, весьма экспрессивно высказавшийся на президиуме Госсовета о прибылях «высокомаржинальных застройщиков», взвинчивающих цены на квадратный метр жилья за счет льготной ипотеки и искусственного снижения объемов строительства. И даже пример ГК ПИК, которая только за первое полугодие 2021 года в четыре раза увеличила чистую прибыль до 69 млрд руб. при рентабельности продаж 34%, не является показательным для сторонников госрегулирования цен на строительные материалы. Они игнорируют процесс укрупнения субъектов девелоперского бизнеса, но продолжают требовать мер против производителей стройматериалов. То есть отыскать черную кошку в темной комнате и показательно наказать. Но, может, ее там просто нет?