Застройщики готовятся к ценовому застою

Успехи главы Минстроя Ирека Файзуллина (в центре) в жилищном строительстве зависят от способности других ведомств обеспечить материальное благополучие граждан. Фото РИА Новости

Все больше – свыше 80% – российских застройщиков прогнозируют в ближайшее время значительное снижение продаж новостроек. Это следует из данных опроса, обнародованных Единым ресурсом застройщиков (ЕРЗ). Уже возникают параллели с кризисным 2015 годом, когда фиксировался двузначный спад продаж и цен на жилье. Однако сейчас, как пояснили в отрасли, есть существенные отличия в подходах к финансированию строительства, что позволяет избежать кризисного шока. Да и ситуация с ценами на новое жилье пока противоречива. В крупнейших городах страны квартиры в новостройках подорожали за полгода на 20%. Теперь наметилась тенденция к коррекции, снижению стоимости, но ее в отрасли объясняют скидочными акциями. Впереди эксперты скорее ожидают стагнацию, а не обвал цен на квартиры. Хотя и обвал не исключается полностью – в случае существенного снижения доходов населения.

Минстрой, ссылаясь на данные опроса ДОМ.РФ и Всероссийского центра изучения общественного мнения, описал «портрет» желаемой квартиры для российской семьи. Это двух- или трехкомнатная квартира площадью 55–70 кв. м в доме до 12 этажей с чистовой или предчистовой, так называемой «white-box» отделкой, с благоустроенной территорией у дома и доступной инфраструктурой. При этом в ведомстве Ирека Файзуллина уточнили, что к 2022 году 37% российских семей хотели улучшить свои жилищные условия.

Российские застройщики, в свою очередь, готовятся к значительному падению продаж новостроек, показывает опрос, результаты которого обнародовал ЕРЗ. В частности, в мае уже почти 83% опрошенных застройщиков прогнозировали значительное уменьшение продаж в течение ближайших нескольких месяцев, тогда как в апреле такой прогноз делали две трети, а в марте – 56% участников опроса.

Кроме того, теперь уже более половины – около 54% – опрошенных застройщиков ожидают в ближайшее время значительного уменьшения вывода новых проектов на рынок, в апреле такой сценарий допускали 40%, а в марте 35% застройщиков.

Однако, судя по выводам экспертов ЕРЗ, эти тенденции скорее можно охарактеризовать как выравнивание спроса и предложения, а не как перекос. Например, в опросе были проведены параллели с кризисным обвалом цен 2015 года. И судя по ответам застройщиков, они в основном пока не ожидают существенного изменения цен на новое жилье. Так, треть полагают, что цены останутся на текущем уровне, еще чуть больше трети – что они уменьшатся, но незначительно.

Как сообщили специалисты федерального портала «Мир квартир», за полгода квартиры в новостройках страны (анализировалась ситуация в 70 крупнейших городах) в среднем подорожали примерно на 20%. Однако сейчас наметилась тенденция к коррекции цен.

«Напомним, на рынке новостроек в 2019–2021 годы спрос существенно превышал предложение, что влекло непрерывный рост цен. Сейчас спрос снизился больше, чем предложение. Происходит выравнивание спроса и предложения, – пояснил «НГ» руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. – Рост цен на новостройки прекратился».

На вторичном рынке, по его уточнению, ситуация другая: «Произошел резкий рост ипотечной ставки, так как льготные программы ипотеки недоступны для вторичного рынка. Резкое падение спроса влечет падение цен».

Допустим, если говорить про столичный регион, то, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), «надувшийся на рынке недвижимости Москвы ценовой пузырь начал постепенно сдуваться: если по итогам мая средняя стоимость московского метра потеряла менее 1%, то в июне снижение цен уже превысило 2%».

Но, как уточняет управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка, приведенные в обзоре ИРН показатели – «средние по рынку недвижимости, в разрезе сегментов могут существовать свои тенденции». Хотя также Коркка соглашается, что есть примеры снижения стоимости квадратных метров – это объясняется активностью девелоперов, выводящих на рынок новые проекты и очередные корпуса в уже реализуемых жилищных комплексах. Совладелец группы «Родина» Владимир Щекин указал на пока незначительную и вполне объяснимую коррекцию цен.

«Однако вряд ли стоит ожидать значительного снижения цен на недвижимость. Причина – инфляционные процессы в экономике и рост издержек по основным статьям расходов», – добавила Коркка. «Предпосылок к тому, что девелоперы пересмотрят прайсы и понизят стоимость, нет. Себестоимость строительства будет расти, даже если принимать во внимание одну лишь инфляцию», – говорит гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.

«Безосновательным рост расценок в последние два года назвать нельзя, так как себестоимость строительства повысилась на 30–40%, – отметил Щекин. – Некоторые строительные и отделочные материалы подорожали в разы. Все это неизбежно отражается на стоимости квартир. Поэтому, конечно, застройщики будут пересматривать ценовую политику, но они в этом отношении сильно ограничены высокими строительными издержками».

Результаты опроса застройщиков. Оценивалась вероятность повторения в этом году обвала цен на рынке новостроек, случившегося в 2015-м.  Источник: ЕРЗ.РФ

«Текущее небольшое снижение цен на квартиры в новостройках (по итогам июня на 2,2%) связано со скидками, которые предоставляют девелоперы. Стоит отметить, что в некоторых проектах размер дисконта может достигать 20%», – сообщил руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

«Уровень цен начинает постепенно снижаться. Это связано с тем, что многие застройщики вводят скидки. Акции и скидки продолжают оставаться рабочим инструментом продаж. Наряду с субсидированной ипотекой эти факторы привлекают потребителей, особенно в массовом сегменте», – отметила гендиректор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова.

В итоге, как пояснил Таганов, сейчас существует два сценария дальнейшего развития событий. Первый – «цены на квартиры в новостройках продолжат расти, поскольку дорожают стройматериалы и работы». Кроме того, по его словам, «не решен вопрос с ввозом необходимого для стройки импорта».

Второй сценарий – «стоимость первичного жилья будет снижаться, поскольку цены на него сейчас слишком высокие, и многие не могут позволить себе приобретение квартиры, даже привлекая субсидированную ипотеку со ставкой 1%».

​Жилье остается слишком дорогим для большей части населения, и снижение ставки по ипотеке «не сильно влияет на ситуацию», считает эксперт. «При существующих ценах эта мера всего лишь поддерживает определенный уровень спроса, но уже не позволяет его увеличить», – пояснил он. Тем более что многие граждане успели обзавестись жильем до того, как цены достигли определенного максимума.

«Ключевой фактор, который сейчас сдерживает повышение доступности жилья – экономическая неопределенность, – обратила внимание Коркка. – Ипотека – серьезная нагрузка на семейный бюджет, на ее погашение нередко уходит 50–60% от совокупного дохода. Без уверенности в собственных финансовых перспективах брать жилищный кредит – большой риск».

На сегодняшнем рынке недвижимости более важным фактором, чем переплата по ипотеке, стал уровень ежемесячного платежа, уточнила Кузнецова: «Особенно это характерно для массового сегмента, когда потребитель оценивает в первую очередь не бюджет квартиры, а среднемесячный платеж по ипотеке».

При этом опрошенные эксперты не ждут сейчас повторения кризисных тенденций 2015 года. Сравнивать текущую ситуацию и кризис 2015 года не стоит, прежде всего из-за разных способов финансирования строительства, говорит Коркка. «Если примерно семь лет назад основным источником средств были деньги дольщиков, то сейчас, по данным ДОМ.РФ, 84% жилья в России возводится за счет проектного финансирования, – пояснила она. – Благодаря этому снизилась зависимость застройщиков от текущей динамики спроса».

«Отрасль перешла на реализацию жилья через эскроу-счета, поэтому у застройщиков уровень цен и темпы реализации четко прописаны в финансовых планах, разработанных совместно с банком. В этой парадигме у застройщика нет необходимости продавать дешево и быстро», – подтвердила Кузнецова.

При этом хоть представители отрасли и высказываются в основном о рисках стагнации, а не обвала цен на новостройки в этом году, однако сам по себе сценарий обвала экспертами пусть в теории, но все же допускается для обсуждения.

«Обвал цен возможен только теоретически в случае обвала доходов населения, – говорит Холопик. – Если доходы населения останутся стабильными, то обвала цен на новостройки быть не может. Поскольку в этом не заинтересованы банки, вложившие в жилищное строительство уже более 3 трлн руб. Падение цен остановит продажи в проектах, финансируемых банками. Препятствуя этому, банки будут выравнивать предложение и спрос путем торможения вывода новых новостроек в продажу».

«На мой взгляд, обвал цен (на 25% и более) на первичном рынке возможен только при затяжном кризисе в России: падении экономики, параличе банковской системы, массовой безработице и переходе с товарно-денежных отношений на натуральные обмены», – говорит Коркка. Однако такое усиление кризиса само по себе выглядит как крайне маловероятный сценарий. Другой вопрос в том, как будет оценивать свои финансовые перспективы население при менее жестком варианте развития кризиса.