Избушки на льготных ножках

Драйверами роста стоимости жилья точно не являются цены на цемент, уверены эксперты. Фото агентства «Москва»

Первый квартал 2022 года был отмечен заметным увеличением спроса на строительные материалы и, соответственно, ростом цен на них. Сейчас отраслевые аналитики отмечают обратный тренд, стоимость целого ряда позиций заметно упала. Но при этом прогнозируется рост цен на первичном рынке жилой недвижимости.

По словам главного аналитика TeleTrade Марка Гойхмана, цены на отдельные строительные материалы начали снижение еще в марте. Цемент и производные от него в среднем подешевели примерно на 10%, хотя и не вернулись к уровню начала года. Но, отмечает эксперт, некоторые группы стройматериалов в ближайшие месяцы могут отыграть позиции на 5-7% в рамках текущей инфляции.

«Впервые за два года стоимость строительных материалов опустилась по некоторым направлениям, – подтверждает тренд финансовый аналитик группы компаний CMS Владимир Сагалаев. – Так, пиломатериалы в среднем подешевели на 19%, а на отдельные виды, такие как оцилиндрованное бревно, цены упали на 39%. Брус – минус 44%, материалы для сооружения кровли и водостоков подешевели на 21%, кирпич, плитка, блоки – на 16%. Больше всех упал ценник на щебеночно-песчаную смесь – минус 54%. Аналогичная ситуация наблюдается и с ценами на другие строительные материалы, поэтому есть основания полагать, что их рынок начинает стабилизироваться».

Эксперты называют разные причины происходящего, но их можно разделить на две группы – рыночные (охлаждение спроса, перенасыщение рынка из-за уменьшения экспорта и т.д.) и связанные с работой правительства РФ по сдерживанию цен на стройматериалы.

И если контроль за стоимостью металла аналитики в целом воспринимают спокойно, то с цементом все оказывается далеко не так неоднозначно.

«Цементный рынок в настоящий момент едва ли можно назвать растущим: в последние 10 лет среднегодовой темп роста цены приобретения цемента, включая стоимость доставки и доход посредников, составлял около 2,7%», – говорит директор Национального объединения производителей строительных материалов и строительной индустрии (НОПСМ) Антон Солон.

По данным компании «СМ ПРО», специализирующейся на исследованиях рынка строительных материалов, за те же 10 лет накопленное отставание цен на цемент от цен на промышленную продукцию составляет 54 процентных пункта, динамика самая низкая в отрасли, в 2021 году она оказалась более чем в 3 раза ниже промышленной инфляции по стране.

«Цена цемента у конечного потребителя в 2021 году лишь на 9% выше, чем была в 2008 году. Цены на цемент растут значительно медленнее, чем на другие строительные материалы, то есть фактически сдерживают промышленную инфляцию, – комментирует председатель правления НО «Союзцемент» Вячеслав Шматов. – При этом рост затрат на производство и реализацию 1 тонны цемента в 2022 году по сравнению с прошлым годом в среднем может составить порядка 23-26% за счет роста отдельных составляющих себестоимости».

Тем не менее, попытки установить государственный контроль над ценообразованием в цементной отрасли предприняты были. Правда, неэффективные – как, например, приостановка инспекционного контроля импорта цемента из стран – не членов ЕАЭС. Мера продержалась всего пару месяцев и была отменена. Необходимость заградительных мер против роста цен на стройматериалы правительство РФ объясняет невозможностью иначе обеспечить реализацию инфраструктурных проектов в строительной сфере. Один из главных приоритетов уже не в первый раз озвучил президент РФ Владимир Путин на президиуме Госсовета 21 июня, посвященном стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года: «Одно из ключевых, базовых направлений предстоящей работы – это повышение доступности жилья».

На том же президиуме Госсовета министр финансов РФ Антон Силуанов подчеркнул, что за последние два года цена квартир на первичном рынке выросла на 50%, на вторичном – на 25%. При этом Силуанов считает, что льготная ипотека повышает стоимость жилья, а не, как задумывалось, его доступность и объемы строительства. Поэтому и удешевление строительных материалов на цену «доступных» квартир никак не повлияло. Министр внятно объяснил, почему так происходит: «Их (девелоперов. – «НГ») прибыль за три года выросла в 6 раз – это данные налоговой службы. Какие там низкомаржинальные застройщики!» В этой ситуации аналитики рынка недвижимости уверенно прогнозируют рост стоимости жилья на 20-30% к концу 2022 года при падении объемов строительства.

«Льготная ипотека крайне выгодна застройщикам, так как позволяет обеспечивать рост доходов за счет роста цен, а не за счет увеличения объемов и улучшения качества возводимого жилья. При этом максимальный рост цен как раз наблюдается в сегменте высокомаржинального жилья «эконом-класса». В долгосрочной перспективе продление программы льготной ипотеки приведет к возникновению структурного дефицита жилья на рынке, что может означать перманентный рост цен, снижение доступности жилья для населения, что будет нести соответствующие экономические, а главное социальные последствия», – пишут в аналитической записке эксперты Национального рейтингового агентства.

Дополняет картину исследование «СМ ПРО», согласно которому доля стоимости цемента в цене 1 кв. м жилья на первичном рынке в период 2012-2019 годах колебалась в пределах всего 2,9-3,3%. А в 2019-2021 годах она снизилась до 2,2%. Зато в течение в течение 7 последних лет на 23 пункта (до 46%) выросла доля затрат на земельные участки, коммуникации, подключение к сетям, ввод объектов в эксплуатацию, рекламу, обслуживание кредитов, прибыли девелопера. Эксперты пришли к выводу, что цены на строительные материалы, и в первую очередь – цемент, не являются драйверами роста стоимости жилья.

При всем этом проблемы самих цементников, как и большинства других производителей стройматериалов, связанные с удорожанием логистики из-за роста тарифов, нехваткой средств на модернизацию, ужесточением экологического законодательства, соответствие которому также требует серьезных вложений, пока не замечены государством.

Какая уж тут стабилизация.