Анатолий Комраков
Проблемы в стройкомплексе отзовутся через год-два. Фото РИА Новости
Жилищное строительство как не зависящая от импорта отрасль могла бы стать локомотивом восстановления экономики. Но из-за невнятного госрегулирования строительству угрожает спад. Рынок жилья, как и все другие, проходит адаптацию к новым условиям. Власти рапортовали о рекордах ввода жилья в 2021-м. Однако соцопросы показывают, что первое, за счет чего население будет экономить, – жилье. Эксперты «НГ» прогнозируют, что даже если в 2022 году общий ввод жилья не сократится, то программы последующих лет пострадают.
Отказ от покупки недвижимости – самое первое и распространенное потребительское решение россиян после начала украинского кризиса, показывают опросы холдинга «Ромир».
Каждый второй россиянин после начала санкционной войны с Западом стал больше экономить, показали результаты опроса сервиса SuperJob. Впрочем, согласно тому же исследованию, каждый седьмой выбрал стратегию – больше тратить, поскольку в условиях высокой инфляции делать накопления, по их мнению, неразумно.
Но, несмотря на переход к жесткой экономии, в марте россияне продолжали запланированные или начатые покупки жилья. По данным Росреестра, за март поступило почти 200 тыс. сделок на регистрацию ипотеки. Это примерно 9 тыс. сделок в рабочий день, тогда как за 2021 год среднее количество ипотечных сделок в день было 7,5 тыс.
По предварительным расчетам, первый квартал 2022 года по выдаче ипотеки в России не уступает показателям аналогичного периода 2021 года, заявил во вторник директор розничных продуктов Банка ДОМ.РФ Евгений Шитиков. По его словам, первичный рынок жилья даже показывает рост в условиях роста интереса к льготным ипотечным программам: больше половины выданных ипотек в марте (54%) пришлось на семейную ипотеку, тогда как в феврале этот показатель достигал 35%, на льготную ипотеку рост составил 12 п.п., и в марте доля выдачи достигла 27%.
Тренд на рост доли выдачи ипотеки по государственным программам подтвердил и вице-президент ВТБ Евгений Дячкин. По его словам, если в 2021 году в ВТБ выдача ипотеки распределялась: 40% – вторичный рынок и по 30% – рефинансирование и первичный рынок, то сегодня долю в 80% выдачи занимает первичный рынок жилья. В рамках программы «Сельская ипотека» за два года выдано кредитов на 187 млрд руб., заявила во вторник на конференции «Ипотечное кредитование в России» представитель Минсельхоза Дарья Рябухина.
Напомним, что по поручению президента Владимира Путина правительство должно обеспечить с 1 апреля 2022 года изменения в условия льготной ипотечной программы, действующей до 1 июля: ставка по ипотеке должна составлять не более 12% годовых (вместо нынешних 7%). Максимальный размер кредита не должен превышать 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн руб. для остальных регионов.
В 2021 году чиновники отчитались о невиданном рекорде по сдаче жилья. Объем ввода жилья в России вырос в сравнении с предыдущим годом на 13% – до рекордных 92,6 млн кв. м, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин со ссылкой на данные Росстата. В условиях снижения интереса россиян к недвижимости, роста себестоимости строительства из-за выросших цен на стройматериалы, ограничений по ввозу оборудования из-за санкций, резкого роста ставок по обычной ипотеке после поднятия Банком России ключевой ставки до 20% планы правительства достичь ежегодного ввода 100 и более млн кв. м оказываются под сомнением.
Население боится снижения доходов, увольнения, объясняет результаты соцопросов руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. «Чтобы купить квартиру сейчас, надо быть уверенным в возможности сохранения работы и доходов в будущем, – говорит она. – Для первого взноса по ипотеке за квартиру комфорт-класса в Москве со средней стоимостью 15 млн руб. нужно выплатить сразу несколько миллионов, нередко на эти цели использовались средства от продажи «вторичной» квартиры, например, доставшейся от бабушки, но впоследствии понадобится еще много лет выплат в сумме нескольких миллионов рублей».
«Вместе с тем ожидать в 2022 году заметного снижения объемов ввода в эксплуатацию многоквартирного жилья не стоит, ведь сейчас завершаются проекты, которые стартовали 2–2,5 года назад, они уже в высокой степени готовности, там осталось выполнить в основном внутренние отделочные работы и благоустройство территорий, – говорит Калюжнова. – Тем более речь о проектах, которые стартовали на фоне запуска программы льготной ипотеки под 6,5%, инициировавшей заметный рост спроса, сохранявшийся вплоть до начала 2022 года. А это, в свою очередь, привело к усилению девелоперской активности: с августа 2020 года по июль 2021 года было запущено на 81% больше многоквартирного жилья, чем за сопоставимый период 2019–2020 годов».
Застройщики, по словам Калюжновой, в ближайшее время вероятнее всего займут выжидательную позицию, прежде чем принять решение в отношении запуска или отказа от запусков новых проектов. «Объем запусков новых проектов 2022 года определит объем ввода в эксплуатацию 2024 года. Прежде всего нужно дождаться окончания спецоперации, а затем в течение нескольких месяцев наблюдать за поведением потребителей и динамикой спроса. Одного месяца слишком мало, чтобы понять тренд, понадобится примерно три-четыре месяца, чтобы адекватно оценить степень влияния на рынок жилья произошедших событий и последовавших за ними государственных мер поддержки строительной отрасли. Нужно понять, как повлияют на спрос новые условия льготной ипотеки, которые начинают действовать с 1 апреля, произойдут ли другие события или будут ли приняты новые решения, способные повлиять на спрос и девелоперскую активность. Например, уже сегодня курс рубля заметно укрепляется, возможно, в связи с этим ЦБ РФ решит снизить ключевую ставку, тогда, возможно, снизятся и ставки рыночной ипотеки, которые сейчас доходят до 23–24%», – говорит эксперт.
Различные госпрограммы, такие как реновация, комплексное развитие территорий (КРТ), переселение из ветхого и аварийного жилья позволят обеспечить требуемые показатели ввода, считает гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. «Кроме того, с каждым годом увеличивается доля индивидуальных домов в общем объеме ввода, по итогам 2021 года она превысила 50%. Именно поэтому власти сохранили прежние условия сельской ипотеки (до 3%. – «НГ»). Актуализация ипотечных программ с господдержкой также позволит поддержать объемы. Хотя ставка выросла до 12%, однако она все равно привлекательнее рыночных программ, ставка по которым составляет от 18 до 23%», – сказал «НГ» Перлин.
«В целом отечественный стройкомплекс постепенно приспосабливается к работе в текущих непростых условиях, – продолжает эксперт. – Власти понимают важность строительства и смежных отраслей, поэтому недавно были приняты масштабные меры поддержки, включающие в себя в том числе субсидирование ставки по проектному финансированию, упрощение порядка оформления документации. Свои мероприятия запускают и регионы: к ним относится увеличение авансирования по госконтрактам, отсрочки банковских гарантий, предоставление участков на льготных условиях».
Однако, говорит Перлин, участники рынка ждут и других мер поддержки. «Прежде всего, это возможность досрочного раскрытия эскроу-счетов. Пока рассматривается вариант, что часть средств может быть вовлечена в оборот по достижении определенной стадии строительной готовности. Это позволит получить финансирование для реализации проекта и снизить зависимость от заемных средств», – говорит он.
«Строительный сектор в результате реформы долевого строительства стал в высокой степени зависимым от финансовой, банковской сферы, которая пострадала от санкций», – сказал «НГ» совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Он также отмечает, что стройкомплекс также зависим и от импорта. «Многие материалы и оборудование мы начали производить сами, но все это по-прежнему делается часто на импортных станках и завезенном сырье и комплектующих. То есть осталась косвенная зависимость от импорта, и обвал рубля предопределил резкий рост его стоимости. Застройщики не могут снизить цены в такой ситуации, хотя очевидно, что спрос просядет», – говорит он.
«Ввод жилья может снизиться, когда спрос будет сокращаться, и граждане станут покупать меньше жилья в новостройках. В 2021 году «первичка» пользовалась высоким спросом, поэтому в текущем году (как и в прошлом) застройщики выведут на рынок большие объемы, - сказал «НГ руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. - Стране, безусловно, необходимо больше жилья. Важно возводить больше новостроек, поскольку предложение не успевает за спросом. Сейчас рынок движется по принципу его ограничения. На самом же деле необходимо увеличивать экспозицию, тогда будет достигнуто равновесие, и цены на жилье в новостройках начнут снижаться».
