Застройщикам придется учесть и дорогие материалы, и бедных россиян

Фото агентства городских новостей "Москва"

Ответ на вопрос, что будет с ценами на жилье, не однозначен. Мнения экспертов разделились. Одни считают, что цены просядут – по некоторым оценкам, на 15–20% – из-за снижения платежеспособности населения. Другие не видят предпосылок для удешевления жилья, ведь издержки растут, стройматериалы дорогие, кредиты становятся недоступнее. При этом, по оценкам экспертов, стоимость квартир в новостройках в целом по рынку на четверть выше, чем по обновленной льготной ипотеке. Хотя, несмотря на удвоение льготной ставки, доля жилья, которое станет доступным для граждан, все равно увеличилась, причем сразу в 10 раз – благодаря одновременному расширению кредитного лимита.

После объявленных изменений льготной ипотеки (см. «НГ» от 23.03.22) правительство продолжило обсуждать меры для строительной отрасли. «В условиях санкций нужны дополнительные механизмы, чтобы не допустить снижения темпов работ», – отметил премьер Михаил Мишустин на заседании в четверг и упомянул одну из законодательных инициатив, которая связана с внесением изменений в Градостроительный кодекс. Планируется максимально упростить взаимодействие между государством и инвесторами в сфере строительства.

Эксперты же, анализируя инициативы правительства, решили выяснить, как изменится доступность ипотеки после объявленных корректировок.

Расчеты аналитиков из «Циан» показали: «При минимальном первом взносе 20% и с новым кредитом в 6 или 12 млн руб. купить в новостройке можно будет 8 из 10 квартир (78%). С прежним трехмиллионным лимитом с первым взносом 20% можно было приобрести только 8% квартир».

C трехмиллионным лимитом средняя площадь, на которую могли рассчитывать граждане в рамках льготы, составляла, по экспертным оценкам, 34 кв. м, а с обновленным лимитом – уже около 48 кв. м. Тем самым заемщик сможет купить в рамках льготы на одну комнату больше.

Однако в «Циан» также указали, что стоимость квартиры в новостройке в целом по рынку на четверть выше, чем лимит в обновленной льготной ипотеке. «Впрочем, разница в четверть с реальной стоимостью квартиры – небольшая в сравнении с той, что была с трехмиллионным лимитом (в 2,2 раза относительно реальной стоимости)», – уточнили аналитики.

«Ипотека под 12% выглядит выгодной на фоне текущих условий стандартной ипотеки под 20% и выше. Возврат прежних лимитов кредитования поддержит отрасль, но очень многое будет зависеть от динамики доходов населения, ситуации на рынке труда и общей уверенности в завтрашнем дне», – пояснил руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов.

На рынке жилья неопределенность – что теперь будет с ценами. Ответ на этот вопрос вовсе не однозначен, мнения экспертов разделились.

Первое мнение – рынку предстоит подготовиться к падению цен или как минимум к тому, что расти им больше некуда.

Средний уровень долларовых цен 1 кв. м жилья в столице начиная с 2000 года. Источник: IRN.RU

Но сейчас, в новых экономических условиях, «цены на квартиры, сформировавшиеся в 2021 году, тем более неактуальны», да и «застройщики должны понимать, что время сверхприбылей прошло, и быть готовыми к снижению цен», считают аналитики.

«Ситуация на рынке в настоящее время очень напоминает 2015 год. Тогда была запущена первая версия льготной ипотеки под 12% после того, как Центробанк увеличил ключевую ставку до 17%. Несмотря на льготную ипотеку, в 2015–2017 годах жилье подешевело на 15–20%», – поясняет руководитель IRN Олег Репченко. По его оценкам, теперь тоже можно ожидать аналогичного падения цен.

«В сложившейся ситуации отсутствуют предпосылки для роста цен на жилье – с учетом повышения ключевой ставки ЦБ, а также текущего уровня цен и инфляции, которые ведут к снижению платежеспособного спроса», – сообщила «НГ» руководитель департамента «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.

По ее словам, в 2021 году на удорожание недвижимости оказали влияние не только рекордный спрос, но и рост себестоимости строительства, переход все большего числа проектов на эскроу-счета. «Сейчас все рыночные факторы увеличения спроса отсутствуют», – отметила она. Однако, по ее уточнению, все же именно резкого и серьезного снижения цен на рынке ждать не следует.

Второе мнение – цены останутся высокими или даже вырастут из-за издержек. «Примерно половину издержек в стоимости 1 кв. м составляют расходы на приобретение стройматериалов и выполнение строительных работ. За 2021 год цены на материалы выросли примерно на четверть, но некоторые наименования (песок, щебень, арматура) подорожали почти вдвое. Не стоит сбрасывать со счетов и удорожание стройматериалов в текущих условиях, в том числе из-за нарушения логистических цепочек и санкций», – сказал «НГ» совладелец Группы «Родина» Владимир Щекин.

«Серьезная инфляция, рост цен на все (стройматериалы не исключение), высокая ключевая ставка, влияющая на дорогие кредиты, в том числе для застройщиков. Все это не внушает оптимизма для снижения цены на новостройки», – пояснил относительно первичного рынка директор управления новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.

А способствовать снижению цен, по его мнению, могли бы такие факторы, «как сокращение арендных платежей на землю, низкий процент по проектному финансированию, регулировка цен на стройматериалы (определение допустимой максимальной цены), упрощение согласований технических условий, экспертиз, разрешений на строительство».

Наконец, часть экспертов заняли нейтральную позицию. «По моему прогнозу, произойдет небольшое сокращение спроса и такое же сокращение предложения (притормозится вывод новых проектов). То есть сохранится баланс спроса и предложения, а значит, не произойдет ни падения, ни скачка цен», – сказал «НГ» руководитель портала «Единый ресурс застройщиков» Кирилл Холопик.

Пока трудно оценить предстоящее изменение цен на недвижимость, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее словам, это объясняется как сохраняющейся неопределенностью, так и сложностями в оценке масштабов отложенного эффекта от международных санкций. Как считает Коркка, «факторами, определяющими динамику стоимости квартир, выступят эффективность мер государственной поддержки (уже принятых и предстоящих), темпы приспособления экономики к работе в новых условиях и ее дальнейшего восстановления, а также девелоперская активность».