Анастасия Башкатова
Строительная отрасль – это возведение не только жилья, но и инфраструктуры. Фото со страницы Государственной компании «Автодор» в «ВКонтакте»
Строительная отрасль, которая не ограничивается вводом жилья, – ключевой драйвер экономики. Но еще до санкционного витка она столкнулась с удорожанием материалов, что, по оценкам Счетной палаты (СП), создавало риск усугубления проблемы незавершенного бюджетного строительства – возведение школ, больниц, трасс. А в жилищном строительстве, судя по оценкам экспертов, теперь остро актуален вопрос финансовых стимулов для застройщиков и покупателей. Правительство разработало пакет мер для строительной сферы. Самой заметной новостью стало решение поднять почти в два раза ставку льготной ипотеки. Но также увеличивается предельный размер льготной ипотеки.
В кабмине рассмотрели третий комплекс мер поддержки экономики. Он касается строительной сферы. Об этом объявил премьер Михаил Мишустин на совещании президента с членами правительства.
«Большой пакет предложен для строительной индустрии. В прошлом году она показала рекордные результаты, и мы готовим новые мероприятия. Они помогут российским строителям не сбавлять высокие темпы ввода в эксплуатацию гражданских и промышленных объектов», – пояснил Мишустин. В частности, комплекс мер «затрагивает вопросы сокращения продолжительности инвестиционно-строительного цикла и создание инфраструктуры, а также сохранение порядка изменения цены госконтракта в связи с ростом стоимости ресурсов». Ряд шагов сделан для поддержки импортозамещения, добавил он.
Также были затронуты вопросы ипотеки. Как сообщил Мишустин, «платежи физических лиц по ипотечным кредитам, оформленным до изменения ключевой ставки, останутся на уровне по состоянию на конец февраля».
Между тем кое-что в программе льготного кредитования корректируется. Как объявил на совещании вице-премьер Марат Хуснуллин, пришло время изменить параметры льготной ипотеки «и вернуть к тому, как они были раньше, а именно поднять ставку до 12%». Сейчас льготная ставка – 7%.
В сегодняшних условиях, по уточнению Хуснуллина, 12% – «это не плохая ставка». С учетом, видимо, того, что ключевая ставка Центробанка достигла экстремальных 20%. Также Хуснуллин предложил увеличить лимиты по кредитам для четырех регионов, где стоимость недвижимости высокая, до 12 млн руб., а для всех других – до 6 млн. Повышение идет с ранее установленного лимита в 3 млн руб.
Вице-премьер предложил утвердить такие параметры пока до 1 июля 2022-го (именно до этой даты программу льготной ипотеки продлевали последний раз), а дальше «смотреть по мере того, как будет пополняться ипотечный портфель». Президент Владимир Путин поддержал инициативу.
Остальные льготные программы с господдержкой Хуснуллин предлагает оставить без изменений: «Для семей с детьми, родившимися после 1 января 2018 года, под 6% оставить на прежних условиях и продолжать ее; дальневосточную ипотеку на тех же условиях под 2% оставить; сельскую ипотеку под 3% оставить на тех же условиях».
Еще один вопрос, затронутый вице-премьером, – стоимость стройматерилов. Как рассказал Хуснуллин, «большую работу ведем с поставщиками стройресурсов». «По поручению председателя правительства провели встречу с металлургами, в результате которой могу сказать, что у нас остановлен рост цен на продукцию металлургов», – объявил вице-премьер. По его данным, на внутреннем рынке потребляется 42 млн т в год черных металлов, из них 29 млн т, почти 70%, приходятся на стройотрасль.
Уточним, что еще до нового санкционного ужесточения рост цен на стройматериалы создавал существенные риски разрастания в стране объектов незавершенного строительства. На это особое внимание обращала Счетная палата.
Так, в оперативном докладе об исполнении федерального бюджета за январь–сентябрь 2021-го сообщалось о рисках «увеличения стоимости государственных и муниципальных контрактов на выполнение работ капитального характера в связи с ростом цен на строительные материалы, что соответственно может привести к увеличению объектов незавершенного строительства». Как пояснялось на портале СП в разделе, посвященном этой проблеме, Счетная палата берет на контроль только то строительство, которое финансируется за счет бюджетных источников, за исключением жилья обманутых дольщиков.
При этом в качестве объектов незавершенного строительства аудиторы рассматривают как текущие стройки, которые планово ведутся, так и «брошенные» более полугода объекты и «долгострои», которые возводятся более пяти лет. Именно последние два типа и становятся проблемными, причем это могут быть крайне важные для социально-экономического развития объекты: школы, кампусы, поликлиники, больницы, дороги, теплотрассы, коммунальная инфраструктура и др.
В марте в своем отчете о работе в 2021 году СП также сообщала, что «проверка отчетности главных администраторов бюджетных средств показала ряд системных проблем, которые сохраняются из года в год»: «Традиционные зоны риска – рост объема неиспользованных бюджетных ассигнований, дебиторская задолженность и незавершенное строительство».
Как пояснили «НГ» в пресс-службе СП, в настоящее время еще идет процесс сдачи и проверки бюджетной отчетности по итогам 2021 года. Поэтому пока ведомство не обладает данными об объемах и количестве незавершенного строительства по состоянию на 1 января 2022 года.
Судя же по информации на сайте СП, которая дана по состоянию на июль 2021-го, всего в РФ насчитывалось более 65 тыс. объектов незавершенного строительства, объем бюджетных вложений всех уровней в них оценивался почти в 4 трлн руб.
Представители строительной отрасли перечислили, какие риски, сейчас, по их мнению, наиболее актуальны. «Основные риски сейчас связаны с финансированием строительства, – говорит совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. – Инвестиционный процесс в отрасли зависит от стоимости кредита, которая возросла беспрецедентно». По его словам, едва ли можно просчитать долгосрочную финансовую модель строительства, когда заемные деньги стоят больше 20% годовых. «Жилищное строительство почти полностью зависит от банковского кредита», – уточнил он.
Второй вызов для строителей сейчас – это, по словам Щекина, рост себестоимости строительства. «Зависимость от импортных поставок, прямая или косвенная, в некоторых проектах жилищного строительства достигает 50%», – утверждает эксперт.
«Если в массовых новостройках доля импортируемой продукции относительно невелика, то в проектах бизнес-класса и выше она составляет 50% и более, – соглашается управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. – Это прежде всего лифты, отделочные материалы, сантехника, элементы инженерных систем и «умного» дома». «Наконец, есть риск перебоев с поставками. Повышается нагрузка на транспортные связи с Китаем, Дальним Востоком, которые уже в прошлом году были перегружены», – добавил Щекин.
И наконец, для жилищного строительства, по уточнению эксперта, «фундаментальный риск – это падение спроса». «Даже если удастся избежать проблем в реализации текущих и новых проектов, встает вопрос о востребованности нового жилья. Напомню, что за последние два года новостройки подорожали на 30–40%. Это беспрецедентный рост цен в России, – говорит эксперт. – Кризис, разумеется, ударит по покупательской способности населения».
Так что, как считает Щекин, «если государство не запустит массовую программу субсидирования ипотеки, то спроса не будет, потому что в последние годы до 70% сделок с новостройками были профинансированы ипотечными кредитами».
«Основную проблему – финансовую – для жилищного сектора можно решить пока только путем субсидирования ставок по кредитам как для застройщиков, так и для покупателей жилья», – полагает Щекин.
Вторая мера, по его словам, «быстрое замещение стройматериалов и инженерного оборудования европейских брендов на азиатские аналоги»: «Для этого необходимо снять все таможенные барьеры, ускорить контроль качества, подготовить транспортную инфраструктуру». А в долгосрочной перспективе нужны масштабные инвестиции в российское производство строительных материалов и оборудования, к примеру, фурнитуры, лифтов и т.д.
«Для снижения рисков необходимы более доступное кредитование для застройщиков и для покупателей, поддержка государством строительной сферы, чтобы обязательства по застройке были выполнены», – соглашается доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова Мария Ермилова.
Правда, в случае с льготным кредитованием есть и другая логика, которую ранее не раз озвучивали в Центробанке и которую, возможно, в определенном смысле учли теперь и в правительстве.
Регулятор ранее указывал на перегрев рынка ипотечного кредитования, на то, что льготные ставки провоцируют увеличение стоимости самого жилья и тем самым «съедаются» возросшими ценами.
Если же говорить о поддержке застройщиков, то для девелоперов Хуснуллин предложил «компенсировать кредитную ставку до 15%»: «Это позволит привлечь порядка 600 млрд руб. в экономику строительства».
Какие еще возникают риски в новых условиях и как их преодолеть? «Риски, безусловно, существуют – особенно в части поставок спецоборудования, технологий и комплектующих. Также российское производство стройматериалов не полностью покрывает потребности отрасли, – говорит президент Союза развития строительной отрасли (РСО) Александр Бугаев. – Но важно отметить, что уже более 8 лет активно внедряется импортозамещение. Российские инженеры и технологи-строители уже создали многие аналоги оборудования и материалов».
К тому же, по его словам, всегда есть возможность переориентироваться на другие рынки и закупать материалы в дружественных странах. Но в этом случае рынок волнует курс валюты и в какой валюте производить расчеты, уточнил он.Как отметил Бугаев, риски в целом были прогнозируемыми, и правительство к ним подготовилось: «Были сформированы фонды, из которых сейчас оказывается серьезная поддержка. Госдума приняла правительственный законопроект, который позволит ввести дополнительные механизмы поддержки. Закон позволит упростить процедуру разработки и согласования градостроительной документации».
Иногда упоминается риск кадрового дефицита в отрасли. В качестве меры поддержки кадрового потенциала вице-президент по вопросам экономики строительной отрасли Союза РСО Кристина Михаэлис предлагает рассмотреть внедрение обязательной практики в течение года для студентов строительных колледжей и институтов с обязательной оплатой труда на стройке. В период обучения можно присваивать квалификационные специальности.
Также эксперт указала на необходимость льготных условий для специалистов в отрасли. Примерно по тому же принципу, как это делается для IT-специалистов. «Необходимо создавать высокомотивированный рабочий класс с обучением и преференциями: отдых, путевки и т.д.», – привела пример Михаэлис.
При этом эксперты напоминают, что сразу после вынужденного повышения ключевой ставки ЦБ до 20% правительство анонсировало подготовку антикризисного плана для отрасли. «Властями уже приняты два пакета мер поддержки строительного комплекса. Они включают в себя дальнейшую оптимизацию административных процедур в строительстве, мораторий на проверки бизнеса, упрощение процесса оформления земельно-правовых отношений и получения градостроительной документации, порядок продления депонирования средств на эскроу-счетах», – перечислила Коркка. А например, такая мера, как сокращение инвестиционно-строительного цикла, крайне важная в условиях усиления инфляционного фактора, обратила внимание Михаэлис.
Помимо федеральных мер свои механизмы запускают и регионы, продолжила Коркка: «Это увеличение авансирования по госконтрактам, упрощение порядка и снижение платы за смену вида разрешенного использования, старт проектов комплексного развития или освоения территорий».
Говоря же о доступности стройматериалов, эксперт уточнила, что «уже сейчас ряд застройщиков переходит на прямые контракты с производителями». «На мой взгляд, власти могли бы выработать механизм сдерживания стоимости стройматериалов, в том числе за счет переориентации поставок на внутренний рынок, а также развития партнерских связей с компаниями из стран ЕАЭС и БРИКС», – добавила Коркка.
Есть и другие предложения. Например, говоря об инертных материалах (входят в состав бетона, раствора, асфальта и т.п.), Михаэлис привела такой вариант решения – «передача в госуправление карьеров добычи для инертных материалов и установление реальной стоимости»: тогда снижение в стоимости строительных материалов достигнет до 30%.
Для изделий и конструкций такое предложение – «изменение архитектурных решений, позволяющих заменить дорогостоящие решения в реализации объекта; одновременное расширение производств строительных материалов». Снижение стоимости составит, по экспертным оценкам, до 10%. Также Михаиэлис упомянула необходимость расширения производства оборудования систем электросвязи отечественных производителей: в настоящее время есть достаточно разработок, не уступающих зарубежным аналогам.
В итоге, по словам эксперта, можно рассчитать процент стоимости каждой группы и его снижения в структуре всех строительных материалов и подготовить качественный запрос на производство.
