Строители жилья выдали максимум возможного

Индивидуальное жилье может со временем заменить многоэтажки. Фото PhotoXPress.ru

Подорожание готового жилья, стройматериалов и жилищных кредитов не обещает строительной отрасли ничего хорошего. Поэтому чиновникам остается вспоминать рекорды прошлого года, когда цены на квадратные метры подпрыгнули почти на 30%. Участники жилищного рынка ждут от властей новых мер стимулирования, которые, однако, не приводили бы к галопирующему росту цен.

Объем ввода жилья в России по итогам 2021 года составил 92,6 млн кв. м, что на 13% превышает показатель 2020 года, сообщил в понедельник на совещании правительства вице-премьер Марат Хуснуллин. «Это самый большой объем ввода за всю историю, начиная с Советского Союза», – сказал он. По словам вице-премьера, такой объем ввода жилья позволил улучшить жилищные условия 4,2 млн семей, или почти 10 млн человек. При этом примерно половина этого жилья приходится на индивидуальное строительство.

По указу президента Владимира Путина, объем жилстроительства должен достичь 120 млн кв. м в год к 2030 году. К тому времени в стране планируется возвести более 1 млрд кв. м жилья.

Несмотря на опасения, что в 2022 году ввод жилья замедлится из-за ряда факторов (Хуснуллин в прошлом году главной угрозой называл резкий рост цен на стройматериалы), в понедельник чиновник отметил, что объем ввода жилья в январе 2022 года на 14% превышает показатели аналогичного месяца 2021 года.

Если цена стройматериалов будет и дальше расти, то придется сокращать уже запущенные строительные программы, отмечал в конце декабря вице-премьер. Наращивать объемы строительства жилья в 2022 году будет сложнее, чем в 202-м, говорил он. В конце 2020 года в РФ начали резко расти цены на металл, потом подорожали и другие стройматериалы, которые, по данным Росстата, за 11 месяцев 2021 года выросли на 19,5%. На днях строители из Санкт-Петербурга обратились в ФАС по поводу резкого роста стоимости каменной ваты, используемой для утепления зданий. Рост за год составил около 80%, а по сравнению с 2020 годом – в 2,3 раза. Как объясняли производители, они оказались не готовы к резкому росту спроса на фоне строительного бума, наблюдающегося с конца 2020 года. Исправить ситуацию может строительство новых мощностей, но на это потребуется как минимум 2,5 года.

Другими факторами, сдерживающими бум спроса, возникшего после введения госпрограмм льготной ипотеки, распространение их на индивидуальное жилищное строительство и желание многих россиян уединиться на фоне ковида, стали высокие цены на жилье (плюс 30% за 2021 год), изменение формата льготной ипотеки летом 2021 года, повышение банками ставок по ипотеке на фоне ужесточения ЦБ денежно-кредитной политики. Кроме того, как отмечали эксперты, доля новостроек с проектным финансированием растет и уже превышает 80%, то есть «легких» денег дольщиков у застройщиков почти нет, и им приходится обращаться в банки за проектным финансированием.

Темпы роста спроса на недвижимость начали замедляться к концу 2021 года, отмечает директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. «Это обусловлено как отменой программы льготной ипотеки, так и ростом цен на недвижимость. О замедлении спроса говорить пока рано, но и рост вряд ли возможен. Средний строительный цикл проекта составляет 2–3 года. Объекты, которые были введены в 2021 году, были начаты в 2018–2019 годах – то есть до пандемии, до программ льготной ипотеки и до введения эскроу-счетов. По нашим прогнозам, в 2022 году скорее не будет существенного роста ввода жилья, так как в 2020-м из-за карантинных мер многие проекты приостановились на 2–3 месяца или были отменены. Кроме того, цены на недвижимость выросли непропорционально росту доходов населения», – говорит он.

Если Центробанк не ужесточит кредитно-денежную политику, то 2022 год может и оказаться провальным, – считает директор департамента компании «Метриум» Дмитрий Веселков.

Средние ипотечные ставки за 2021 год превысили 8% в четырех регионах России, а в целом по стране по итогам года она составила 7,49%. С 1 февраля 2022 года Сбербанк поднял ставки по рыночным ипотечным программам на 1 п.п., теперь минимальная ставка по ним составляет 10,3%. (Условия по льготным программам с господдержкой остаются прежними: от 5,85% на новостройки, от 4,7% – по программе поддержки семей с детьми, от 0,1% – по «Дальневосточной ипотеке».) Ипотеку на строительство жилого дома (ИЖС) банк готов выдавать по ставке от 10,6%.

ИЖС сейчас рассматривается как одна из альтернатив дорожающему многоквартирному жилью. В конце ноября Минстрой разработал законопроект для использования проектного финансирования на строительство ИЖС, а правительство распространило госпрограмму льготной ипотеки на ИЖС.

«Уже сейчас строится большое количество частных домов и даже целых комплектов, которые пользуются спросом. Пока что от властей не требуется возвращаться к стимулированию жилищного строительства, так как спрос на квартиры все еще остается на высоком уровне, а объектов недвижимости хватает», – сказал «НГ» первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал.

На ИЖС приходится около половины ввода жилья, хотя в первой половине 2010-х этот показатель составлял 40–43%. То есть стремление населения жить в частных домах есть, сказал «НГ» совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.

В индивидуальном строительстве наблюдается очень пограничная ситуация, которая может в ближайшие 2-3 квартала развернуться в обе стороны, сказал «НГ» сотрудник департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николай Переславский. «С одной стороны, пандемия, по заверениям эпидемиологов, подходит к концу, следовательно, все постепенно будут возвращаться в нормальный рабочий график. К тому же, цены на стройматериалы за последние полтора-два года выросли чуть ли не в полтора раза, а на некоторые позиции – и в 2-3. С другой стороны, вводятся шаблоны стандартных домов, а крупные девелоперы активно выходят на рынок загородной недвижимости и индивидуального домостроения. Поэтому с одной стороны ввод будет поддерживаться пока еще остающимся интересом жителей к собственному комфортному загородному жилью и выходом на рынок застройщиков, с другой же – охлаждением интереса к строительству из-за сильно выросших цен».

Эксперты по-разному оценивают шансы на дальнейшее стимулирование властями жилищного строительства. «Расширение некоторых мер поддержки спроса в ближайший год вполне возможно, – считает Щекин. – Власти могут помочь застройщикам через стимулирование спроса, в том числе ипотечного. Поскольку ставки выросли, мы можем вернуться к программе субсидирования кредитования, особенно если ипотека подорожает до 11–12% годовых».

Рынок недвижимости со второй половины 2020 года переживает феноменальную активность, поэтому в среднесрочной перспективе должна произойти балансировка, в связи с чем нет оснований полагать, что государство в ближайшие год-два будет инициировать новые стимулирующие программы, говорит аналитик «Финам» Наталия Пырьева.

«Рынок недвижимости развивается циклически, и за ростом всегда следуют периоды стабилизации и определенной коррекции, – сказала «НГ» управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. – Сейчас речь идет о пересмотре и актуализации мер поддержки в соответствии с текущим моментом. Мы надеемся, что власти в ближайшее время примут план действий по сдерживанию цен на строительные материалы. Если же ставки по ипотеке резко пойдут вверх (под влиянием постоянного увеличения ключевой ставки), то, вероятно, правительство запустит аналог программы субсидирования жилищных займов».