Более половины строящегося жилья граждане возводят самостоятельно

Цены на стройматериалы в этом году уже выросли в разы. Фото Depositphotos/PhotoXPress.ru

Через 10 лет в России планируется вводить в строй жилья в полтора раза больше, чем сейчас, причем доля частных домов, построенных населением самостоятельно, должна быть около 40%. Но уже сейчас индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) обогнало многоквартирное: его доля – почти 56%, это рекорд. Специалисты ДОМ.РФ объясняют такой рывок пандемией, влияющей на образ жизни, и ожидают, что интерес граждан к частным домам не пойдет на спад. Строительный бум частников сопровождался кратным удорожанием материалов. Все острее становится вопрос как о развитии пригородной инфраструктуры, так и о том, сможет ли многоквартирное строительство и дальше оставаться драйвером роста.

В этом году лидером жилищной отрасли в России стало индивидуальное строительство: население все чаще строит себе дома самостоятельно. Доля ИЖС от общего объема введенного в строй жилья в стране нарастала постепенно, в отдельные периоды она уже несколько раз пересекала отметку в 50%. Но в этом году произошел явный перелом в пользу индивидуального строительства. Оно достигло рекордных показателей как минимум за последние 10 лет и по доле, которая приблизилась по итогам полугодия к 56%, и по возведенным метрам – речь идет уже более чем о 20 млн кв. м. 10 лет назад частники возводили вдвое меньше жилья, если считать по квадратным метрам.

В то время как в целом жилищное строительство выросло на 30% по итогам полугодия по сравнению с тем же периодом 2020-го, ИЖС увеличилось более чем на 40%. Зафиксирован рост и по сравнению с аналогичным периодом доковидного 2019-го. При таком сопоставлении ИЖС тоже росло опережающими темпами, обгоняя индустриальное многоквартирное строительство.

Как следует из пояснений пресс-службы Росстата, статистика ИЖС отражает сведения по завершенным жилым домам, построенным населением за счет собственных и привлеченных средств, в городах, поселках городского типа, сельских населенных пунктах на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, земельных участках, расположенных в черте поселений и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, а также на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства. Это дома не более чем в три этажа. Но при этом «не учитываются сведения по зданиям, пригодным только для сезонного или временного проживания, независимо от длительности проживания в них граждан – садовым домам и охотничьим домикам».

«Согласно национальному проекту «Жилье и городская среда», общие объемы ввода жилья в России к 2030 году должны составлять 120 млн кв. м ежегодно. Из них 50 млн кв. м должны приходиться на ИЖС», – напоминают в ДОМ.РФ. Тем самым на частников должно приходиться около 42%. Уже сейчас этот показатель перевыполнен.

«Действительно, как показывают многочисленные опросы населения, большая часть российских семей сейчас рассматривает индивидуальное жилье как наиболее предпочтительный способ решения жилищного вопроса», – сказал «НГ» заместитель управляющего директора ДОМ.РФ по развитию ипотечного рынка Олег Комлик.

Как ранее сообщал президенту гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко, на данный момент около 18 млн семей проживают в частных домах, при этом, по опросам, «70% семей хотели бы жить в своих домах, а это 40 млн семей».

«В целом ИЖС всегда было привлекательно для граждан, но повышение интереса, которое мы наблюдаем в последние два года, связано с пандемией коронавируса и режимом самоизоляции, а также переходом на удаленный формат работы», – пояснил «НГ» Комлик. И даже после смягчения ограничительных мер интерес к загородному жилью, по его словам, не должен снизиться.

С чем может быть связан такой резкий рост доли ИЖС? Строительство многоквартирного дома – длительный процесс, более того, как уже обращали внимание эксперты в начале года, некоторые застройщики не торопились выводить на рынок новые предложения. При этом и частный дом жильцы тоже могут зарегистрировать не сразу после завершения строительства, а спустя время.

Но в 2021 году на рынке стройматериалов наблюдался кратный рост цен. И это уже становилось поводом для Ассоциации ИЖС обратиться в Федеральную антимонопольную службу с просьбой провести проверку, ведь рост цен на материалы достигал 150%.

Ассоциация деревянного домостроения указывала на двукратный рост стоимости доски и обращалась в Минпромторг. Рост цен объяснялся в том числе оживлением внутреннего спроса.

Как при этом отмечает эксперт Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Ксения Баландина, основной рост ИЖС приходится на крупные агломерации, где люди, как правило, уже владеют городскими квартирами.

Но также заметно увеличение объемов ИЖС в тех регионах, где значительная часть населения всегда проживала в собственных домах. «В регионах с невысокой стоимостью земли девелоперы многоквартирных домов не будут строить, – добавила Баландина – Потому что они никогда не продадут то, что там построят».

«Традиционно ряд регионов в силу климатических или культурных особенностей, а также, конечно, стоимости земли отличаются высокой долей индивидуального жилищного строительства, – продолжил руководитель портала ЕРЗ.РФ (Единый ресурс застройщиков) Кирилл Холопик. – В Тамбовской, Астраханской, Белгородской, Курганской областях, Карачаево-Черкесской, Чеченской республиках, Забайкальском крае эта доля составляет более 75%, а в Мурманской, Еврейской автономной областях и в Республике Алтай – более 90%».

Во многих регионах девелоперская активность не так высока, как в столицах или центрах притяжения туристов, что означает ограниченный выбор квартир или домов в поселках, обратила внимание директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. «А стимулирующие меры и предлагаемые государственные субсидии подстегнули семьи улучшить свои жилищные условия и построить новые дома на свой вкус и кошелек», – уточнила она.

Как добавил к этому Холопик, значительно выросли цены на квартиры, и средств от продажи городской квартиры, как правило, достаточно, чтобы купить или построить загородный дом.

Для дальнейшего развития сегмента ИЖС требуется уделить особое внимание развитию инфраструктуры – не только городской, но и пригородной.

«Увеличение объемов строительства ИЖС обременено необходимостью развивать социальную и транспортную инфраструктуру вдали от крупных городов. ИЖС – это практически вызов для привычного и сложившегося градостроительного подхода в России», – считает Раджабова. Сейчас важно говорить о системной интеграции городского и пригородного пространств вокруг крупнейших городов России, создании множества точек притяжения труда и досуга – о полицентричной модели, уточнила она.

«ИЖС должно быть привязано к инфраструктуре. Поэтому государство должно обеспечивать поселки дорожно-транспортными сетями, коммерческими и социальными объектами и всем необходимым для комфортной жизни граждан», – согласился руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

«Надо резко увеличивать затраты бюджета на инженерное, транспортное и социальное обеспечение загородных населенных пунктов и коттеджных городков. К сожалению, граждане часто недооценивают факт дефицита электричества, качественной воды, газа за городом», – призвал Холопик.

«Комплексное развитие территорий, при котором изначально продумываются вопросы размещения социальной, транспортной, торговой инфраструктуры, наличия мест отдыха, необходимо распространить и на индивидуальное строительство, – отметил Олег Комлик. – При этом для начала строительства поселков нужны инженерные сети». Решению этой задачи в перспективе будут способствовать инфраструктурные облигации.

Без развития индивидуального жилищного строительства невозможно будет выполнить национальную задачу по введению 1 млрд кв. м жилья до 2030 года – об этом, как передают информагентства, уже предупреждал глава Минстроя Ирек Файзуллин. 

Так называемый проект «малоэтажной/одноэтажной России» обсуждался и раньше, напомнил завкафедрой РЭУ им. Г.В. Плеханова Руслан Абрамов. Кроме решения вопроса с жильем он помог бы еще выровнять систему расселения страны, перераспределить население по незаселенным территориям, отойти от принципа концентрации жителей в крупных городах, перечислил эксперт. По его словам, внесенные в законодательство поправки уже ввели новый порядок, который существенно упрощает процедуру строительства ИЖС. При этом установлены единые требования к объектам ИЖС. «В развитие ИЖС предлагается привлечь в 20 раз больше инвестиций, чем потратит на него государство», – отметил также эксперт.

Останется ли в итоге многоквартирное строительство основным драйвером роста? По Росстату, в структуре валовой добавленной стоимости доля всего строительного сектора на протяжении последних лет сокращалась: с 6,8% в 2014-м до 5,7% в 2020-м.

Однако, как говорит Раджабова, на создание конечного продукта – дома – требуется продукция из 70 смежных отраслей, также сектор создает рабочие места. Строительная отрасль всегда будет одним из драйверов экономического роста. «Это настолько емкий сектор, в котором задействованы и человеческие, и финансовые ресурсы, что он никогда не потеряет своей значимости для экономики и общества», – обратила внимание руководитель департамента «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Ольга Миронова.

«Превышение индивидуального жилищного строительства над многоквартирным наблюдается в квадратных метрах. Но правильнее сравнивать по домохозяйствам. По этому показателю количество семей, обеспечиваемых новыми квартирами, в два раза больше, чем новыми индивидуальными домами (средняя площадь дома в 2,6 раза больше квартиры), – пояснил Холопик. – Так что спрос на квартиры еще долго будет очень большим».

Добавим к этому еще и пока неудовлетворенный спрос на жилье со стороны льготников. Как планируют в Минстрое, до 2030 года жильем должны обеспечить всех очередников, на данный момент в очереди стоят примерно 850 тыс. семей.

«В июле 2021-го портфель многоквартирного жилищного строительства в России продолжил расти и достиг 100 млн кв. м, – сообщил Комлик. – Это максимальное значение с июля прошлого года. Рост объемов строительства был обеспечен в первую очередь рекордными запусками новых проектов. С августа 2020 года в России было запущено 36 млн кв. м жилья – на 75% больше, чем за аналогичный период 2019–2020 годов». 

Перед страной стоит амбициозная цель вводить около 120 млн кв. м жилья в год, включая и многоквартирные, и частные дома. «Тогда как эта цифра за последние пять лет варьировалась в пределах 70–80 млн кв. м., – продолжил Руслан Абрамов. – Так что, к сожалению, спрос не успевает за ростом предложения».