Льготной ипотеке обозначили путь к закрытию

Строительную отрасль будут поддерживать и дальше. Фото PhotoXPress.ru

Продление льготной ипотеки на новых условиях не приведет к подорожанию жилья, уверяют чиновники. А некоторые банкиры считают, что продление льгот позволит остановить рост цен на недвижимость в некоторых регионах. Эксперты «НГ» говорят, что новые условия означают снижение доступности жилья для населения.

Владимир Путин на пленарном заседании Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ) предложил продлить программу льготной ипотеки до 1 июля 2022-го. Однако ставка по ней будет поднята с нынешних 6,5 до 7%. Еще одно важное изменение – предельную сумму кредита сделают единой для всех регионов, она составит 3 млн руб. Получить ипотеку по низкой ставке смогут больше семей с детьми, причем для них оставляют высокий порог предельной суммы кредита.

Глава государства сообщил, что программа семейной льготной ипотеки будет распространена на семьи с одним ребенком, если он родился после 1 января 2018 года.

Программа льготной ипотеки для покупателей жилья в новостройках была утверждена правительством в конце апреля 2020 года. Сначала ее планировалось завершить 1 ноября прошлого года, но затем кабмин продлил ее до середины нынешнего. Ипотечный кредит на льготных условиях в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях пока выдается на сумму до 12 млн руб., а в остальных регионах – до 6 млн.

Льготную ипотеку власти считают одной из ключевых антикризисных мер. Она позволила привлечь в жилищное строительство в России более 2 трлн руб., ее оформили более полумиллиона семей, сообщил президент. По данным Минэкономразвития России, строительство оказало важную поддержку росту ВВП в апреле. Прирост ВВП составил 10,7%, при этом отставание от допандемийного уровня составляет менее 1%, а в строительстве превышение допандемийных уровней – в среднем на 2%.

Однако у льготной ипотеки оказался серьезный побочный эффект – она вызвала резкий рост цен (см. «НГ» от 23.05.21). В аналитическом центре ЦИАН сообщили, что рост цен на первичном рынке недвижимости в России в 2020 году составил около 15% в годовом выражении, при этом за время действия программы льготной ипотеки стоимость увеличилась на 11%.

Повышенный спрос и сдержанные пандемией темпы строительства привели к тому, что Россия оказалась на девятом месте в мире по темпам роста цен на вторичное жилье, который за 2020 год составил 11,1% (на 4 процентных пункта больше, чем в предыдущем году). РФ опередила по этому показателю Норвегию (10,9%), Канаду (10,8%), Великобританию (10,2%).

За первые три месяца 2021 года квадратный метр строящегося жилья в Ленобласти подорожал на 9,5%. Заметно дороже стали новостройки Брянска (9,2%), Симферополя (8,8%), Владимира (8,6%) и Волгограда (8,6%). В среднем по России квадратный метр строящегося жилья в конце марта стоил 74 тыс. руб., на 4,7% дороже, чем в начале года, выяснили специалисты федерального портала «Мир квартир», проведя исследование 70 городов с населением от 300 тыс. человек.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина в феврале этого года отмечала, что повышение цен к январю уже съело весь эффект от снижения ставки. По ее словам, программу нужно сохранять в тех субъектах, где льготная ипотека не привела к негативным эффектам, в том числе с точки зрения снижения доступности жилья, разгона цен на него и формирования предпосылок ипотечного пузыря. Льготную ипотеку стоит продлить в тех субъектах РФ, где нет признаков перегрева рынка, – это регионы Северо-Кавказского и Дальневосточного федеральных округов, Псковская, Саратовская, Курганская области, Мордовия и Ханты-Мансийский автономный округ, предлагал глава Аналитического кредитного рейтингового агентства Михаил Сухов.

Очевидно, что возобладали аргументы строителей. Вице-премьер России Марат Хуснуллин заявил на ПМЭФ, что стоимость недвижимости увеличивается из-за пандемии: срывались сроки поставок материалов и выполнения строительства, работники болели, на рост цен влияет и нехватка мигрантов. Импортные материалы стали дороже, поэтому их цена выросла и в рублях. Он признал, что жилье подорожало и из-за льготной ипотеки, однако долю этого фактора оценил не более чем в 5%.

«Подобное решение скорее всего приведет к общему снижению спроса на новостройки. Иными словами, это окажет негативный эффект на рынок», – сказала «НГ» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «По условиям завершающейся программы льготной ипотеки размер кредита составляет до 12 млн руб. в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн руб. в остальных регионах страны. Таким образом, если бы ипотеку продлили в большинстве регионов, то там сохранился бы размер кредита на уровне 6 млн руб., а сейчас даже эту сумму сократили вполовину. При таком бюджете, к сожалению, выбор у покупателя почти отсутствует. В Москве в массовом сегменте средний бюджет предложения в апреле составил около 12,3 млн руб., а минимальный – 4 млн», – рассуждает эксперт.

Если первоначальный взнос составляет 795 тыс. руб. (20%), то предельный бюджет покупки – это около 3,8 млн руб. «Допустим, что критерий, по которому можно оценивать возможность эффективного использования новых условий ипотеки, заключается в возможности купить квартиру не менее 50 кв. м за 3,8 млн руб. С учетом данных Росстата о средних ценах на первичном рынке в первом квартале 2021 года выходит, что только в 70% регионов (в 61 из 87) можно купить жилье по новым условиям», – говорит Литинецкая.

По мере удорожания квадратных метров и роста своего бюджета покупатели будут все чаще совершать сделки без льготных условий, считает эксперт. «Можно сказать, что новые условия – это плавный переход на старые условия ипотеки или попросту – сворачивание программы, и плавный выход к ставке 8–9%. Главный вопрос в том, остались ли на рынке относительно недорогие квартиры и хватит ли их на всех желающих, особенно на региональных рынках, где дефицит острее всего?» – задается вопросом Литинецкая.

Можно сказать, что программу субсидирования ипотеки не продлили, а переформатировали, – сказал «НГ» генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. «Для семей с одним ребенком, родившимся после 1 июля 2018 года, фактически она продолжит действовать, а именно такие клиенты составляют примерно две трети покупателей нового жилья, в том числе в Москве и Санкт-Петербурге. Соответственно можно ожидать, что спрос будет снижаться плавно и неглубоко, основное ядро покупательской аудитории сохранится. Цены при этом также будут расти замедленными темпами, появится больше маркетинговых программ, направленных на привлечение целевой аудитории субсидированной ипотеки», – говорит эксперт.

Продление государственной программы ипотеки на новых условиях позволит купировать резкий рост цен на недвижимость в отдельных регионах, влияние на средний уровень ставок не будет критичным, считает глава ВТБ Андрей Костин. «На кредиты с суммой до 3 млн руб., которые соответствуют обновленным критериям программы, на сегодняшний день приходится больше половины выданной ипотеки по госпрограмме, основную часть составляют как раз регионы. Москва и Санкт-Петербург с областями занимают по этому критерию в ВТБ только 11%», – заявил Костин. По итогам года ВТБ прогнозирует рост объема ипотечных сделок на рынке примерно на четверть.

Хуснуллин говорил, что более 90% кредитов, выдаваемых по льготной программе, – около 3 млн руб., поэтому после долгих обсуждений с Центробанком было принято решение, что именно 3 млн руб. – оптимальный предел льготной ипотеки. В прошлом году по семейной ипотеке было выдано около 80 тыс. кредитов, новые условия программы позволят выдать кредиты еще 100–120 тыс. семей, сказал Хуснуллин. В целом ипотека с господдержкой и семейная ипотека дадут около 250 тыс. кредитов на 700–800 млрд руб., сообщил вице-премьер.

Продление льготной ипотеки на новостройки не приведет к очередному росту цен на жилье, заявил в субботу министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин. «Не думаю, что решение по продлению льготных ипотечных программ станет неким драйвером очередного роста цен на жилье. Некоторые тенденции развития рынка жилья 2021 года показывают, что мы идем к стабилизации баланса спроса и предложения», – сказал Файзуллин. Новые условия программы выводят из нее крупные города с дорогим жильем. Поскольку цены высокие, значит, в этих регионах достаточно предложения, отметил гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко. 

«Если говорить о позитивных последствиях, то это продлит доступ к приобретению недвижимости для семей с относительно небольшим достатком, для тех, кто в противном случае не мог бы приобрести жилье на общих рыночных условиях; или же позволит некоторым семьям жилье большей площади, нежели при кредитовании на общих основаниях, - отмечает управляющий партнер "BMS Group" Алексей Матюхов. - Если говорить о негативных факторах, то доступ к льготной ипотеке не для первого жилья, а для осуществления инвестиций будет служить фактором перегрева рынка, то есть расти будет не столько потребительский спрос, сколько инвестиционный. Как следствие – будет происходить повышение цен на квартиры». Учитывая тот факт, что в мировой и российской экономиках наращиваются темпы инфляции, в частности, очень высокими темпами растет стоимость строительных материалов - все вместе взятые факторы будут носить кумулятивный эффект, и рынок будет и дальше перегреваться, считает эксперт. «Попытки, которые предпринимаются в отношении регулирования инвестиционного спроса, то есть ограничение возможности в приобретении дополнительной недвижимости за счет льготной ипотеки, не будут решением, так как инвесторы будут иметь возможность, используя свои же средства, оформлять льготную ипотеку не на себя, а на своих родственников, близких друзей и знакомых, - говорит Матюхов. - А перегрев рынка недвижимости, в свою очередь ведет к формированию ипотечного пузыря. Это не означает, что он лопнет в ближайшем будущем, в целом сейчас экономика характеризуется высокими показателями инфляции, и я вполне допускаю, что эти высокие показатели инфляции просто сгладят рост отдельного сегмента ипотеки и недвижимости, то есть сделают его не столь критичным. Однако риск сам по себе остается».