Жилищный бум бьет по кошельку

Новые дома нередко создают покупателям неожиданные проблемы. Фото Интерпресс/PhotoXPress.ru

Объемы жилищного строительства в РФ растут вопреки коронакризису. Сначала Росстат пересмотрел итоги 2020 года, изменив минус на плюс, теперь он сообщил об увеличении объемов ввода жилья в первом квартале сразу на 15% в годовом выражении. Гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко объявил, что россияне активно вкладываются в долевое строительство: суммарный объем привлеченных средств превысил 4 трлн руб. И это несмотря на опасения, которые выявляли опросы. Одновременно с этим региональные сводки новостей об авариях и обрушениях в новостройках наводят на мысль о возможных проблемах с качеством.

В первом квартале 2021 года в стране было сдано в эксплуатацию 228 тыс. квартир в многоквартирных и жилых домах, включая построенные населением, общей площадью жилых помещений 17,8 млн кв. м. По сравнению с первым кварталом 2020-го объемы ввода жилья увеличились на 15,4%, сообщил Росстат.

Рост воодушевляет, особенно если учесть, что коронакризис пока не отступил. Ведь пандемийный 2020 год чуть было не переломил позитивную тенденцию, наметившуюся в 2019-м после трехлетнего сокращения объемов жилищного строительства.

Сначала Росстат сообщил, что по итогам 2020-го объемы ввода нового жилья в строй сократились на 1,8%: в пандемийном году, по предварительным данным, было построено около 80,6 млн кв. м. Причем это с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства. А без их учета речь шла о 75,5 млн кв. м.

Но затем итоги пересмотрели: вместо минуса появился скромный, но плюс – рост на микроскопические 0,2%, до 82,2 млн кв. м жилья.

Более того, как сообщил Виталий Мутко, россияне сейчас активно вкладываются в строящееся жилье. «Мы видим по данным из аналитических систем, что люди стали охотнее покупать квартиры в строящихся домах. Это объясняется в первую очередь снижением рыночных ставок по ипотеке и реализацией программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5%. По нашим данным, на 19 апреля было приобретено уже 42 млн кв. м строящейся жилплощади на сумму 4 трлн руб.», – отметил он.

Повышению спроса на строящееся жилье способствует и переход на счета эскроу в долевом строительстве.

«По данным совместного опроса ДОМ.РФ и ВЦИОМа, проведенного в прошлом году, 77% респондентов считают, что благодаря эскроу риски покупателя жилья на стадии строительства снизились», – обратил внимание Виталий Мутко.

Между тем другое исследование, проведенное осенью прошлого года аналитическим центром НАФИ, показывало, что большинство респондентов опасаются приобретать жилье на этапе строительства. Как сообщало НАФИ, две трети россиян (68%) «ни при каких обстоятельствах» не готовы приобретать у застройщика жилье, которое пока не достроено. Как тогда поясняла руководитель исследовательских проектов Аналитического центра НАФИ Анастасия Гребенюк, «россияне наслышаны о проблеме обманутых дольщиков».

Кроме того, региональные сводки новостей и телерепортажи, посвященные авариям, прорывам труб, обрушениям фасадов, потолков в новостройках, все чаще наводят на мысль, что даже уже готовая новостройка может преподнести неприятный сюрприз.

Как сообщила «НГ» председатель Ассоциации адвокатов России за права человека Мария Архипова, 90–95% новостроек страдают такими «болезнями», как различные недоделки и браки, «это подтверждается исками об устранении недочетов, допущенных при строительстве».

«Чаще всего собственники и жильцы новых квартир – это около 80% случаев – замечают недостатки оконных блоков, примерно 50% жалуются на протечки кровли, промерзание стен, около 40% жалоб касаются нарушений вентиляции в многоквартирном доме и, как следствие, в квартире, около 60% жалуются на качество черновой отделки, 90% – на проблемы с цементной стяжкой, частые жалобы на разгерметизацию швов. И это еще не весь список – практически 90% недовольны плохой гидроизоляцией, что обнаруживается очень быстро, плохой звукоизоляцией, качеством утепления стен», – перечислила Архипова.

В результате, по ее словам, «даже однокомнатная квартира может потребовать ремонтных работ примерно на 1 млн руб. для устранения проблем со звукопроницаемостью, гидроизоляцией, утеплением, выравниванием стен и пола, заменой оконных блоков и по мелочам».

«Причина всегда одна – экономия», – говорит Архипова. Она начинается с этапа геодезии и земельных изысканий и заканчивается использованием более дешевых материалов, привлечением не всегда квалифицированных рабочих.

«Каждая конкретная новостройка – сюрприз в коробке, притом что многие уважающие себя застройщики ведут даже прямую трансляцию этапов строительства. Но за каждой арматурой и каждым залитым перекрытием не уследишь», – говорит юрист, основатель консалтинговой группы vvCube Вадим Ткаченко.

Можно выделить несколько причин появления строительных недоделок. «Прежде всего это использование низкокачественных материалов из-за желания недобросовестного застройщика или подрядчика сэкономить. Свою роль играет и ненадлежащая квалификация работников, что вместе с нарушением технологических процессов приводит к серьезным проблемам. Не стоит сбрасывать со счетов и недостаточный уровень строительного контроля над проводимыми работами», – соглашается управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Как напоминает эксперт, «законодательством предусмотрено, что застройщик должен устранить возникшие по его вине строительные недоделки, причем срок гарантии составляет не менее пяти лет».

Кстати, как ранее сообщал Центробанк, строительная отрасль оказалась среди сфер экономики РФ лидером по спросу на теневые финансовые услуги.

Но, по словам экспертов, одними штрафами и усилением контроля со стороны государственных органов проблему не решить. «Строителям бы помогли налоговые послабления при условии роста качества строительства и повышения ответственности застройщика», – отметила Архипова.

В правительстве между тем взят курс на сокращение административных барьеров в строительстве и развитие цифровизации, это позволит сэкономить около 2 трлн руб. в год.

Между тем часть застройщиков считают, что качество жилищного строительства улучшается. «Надежные девелоперские компании, которые дорожат своей репутацией, предлагают на рынке качественный современный продукт», – говорит замгендиректора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Для сильных игроков рынка качество и сервис всегда будут на первом месте. Это и есть главное преимущество хороших новостроек по сравнению с объектами вторичной недвижимости, говорит эксперт.

По его уточнению, чтобы улучшать качество жилищного строительства, надо еще больше совершенствовать продукт и сервис, развивая здоровую конкуренцию между застройщиками.

«В моем понимании качество – это не только отделка квартир. Сегодня качество – понятие более широкое и включает в себя комфортную среду на территории жилищного комплекса», – добавил Юсупов.

Сюжеты об авариях и обрушениях привлекают внимание, но в данный момент реальных случаев не так уж много, сообщили «НГ» в компании «Главстрой-Регионы».

«В силу того что сейчас на рынке недвижимости все меньше игроков, все меньше застройщиков, не обладающих достаточным ресурсом для обеспечения надлежащего качества возведения домов, число таких случаев уменьшается», – пояснили в компании и добавили, что объекты капитального строительства находятся под контролем надзорных органов, все этапы строительства регулярно и досконально проверяются.

«Даже в период карантина, когда строительные работы были остановлены, проверки продолжались», – уточнили в компании.

«За последние пять лет количество обрушений в новостройках сократилось, и есть устойчивый тренд на снижение», – сообщил «НГ» председатель комитета по строительству «Опоры России» Олег Филиппов.

Произошло это, по его словам, благодаря следующим факторам: на первых этажах застройщиками уже профессионально выполняются нежилые помещения с учетом пожеланий якорных арендаторов, на жилых этажах повысилось качество перепланировок вследствие ужесточения контроля со стороны исполнительной власти и своевременной и правильной информированности граждан о последствиях, применяются современные строительные материалы и т.д.