Число сделок с иностранной недвижимостью сократилось на треть

Недвижимость в Испании уже не так популярна. Фото Pixabay

Пандемия существенно изменила интерес российских граждан к покупке недвижимости за рубежом. Ведь добраться из России к заграничным домам в условиях кризиса иногда просто невозможно. Закрытые границы обвалили число сделок на рынке зарубежного жилья примерно на 30%, рассказывают участники рынка. Фиксируется и общее сокращение интереса к иностранной недвижимости. Спрос концентрируется на тех странах, которые выдают вид на жительство после покупки жилья.

Новые карантинные послабления в ряде стран, вероятно, также будут облегчать россиянам возможность добраться до своих зарубежных апартаментов. Так, Греция в понедельник отменила обязательный семидневный карантин для россиян. Теперь у россиян должна быть с собой справка об отрицательном результате ПЦР-теста на коронавирус, сделанном не ранее, чем за 72 часа до въезда, а в случае прохождения вакцинации – сертификат о вакцинации «Спутником V».

Однако проблемы могут возникать и совершенно неожиданно. Также в понедельник внезапно прямо во время регистрации был отменен рейс «Уральских авиалиний» в Черногорию, где некоторые россияне уже обзавелись своим жильем. А поездка к своей зарубежной квартире через третьи страны может обойтись под 100 тыс. руб.

Но пандемия и связанные с ней ограничения – это не единственная проблема тех, кто купил недвижимость за границей. Россия планомерно ужесточает законодательство о праве госслужащих иметь иностранное гражданство или вида на жительство (ВНЖ) за рубежом. Так, на прошлой неделе Госдума приняла в третьем чтении пакет законопроектов о введении запрета для государственных и муниципальных служащих, а также для военных и других категорий лиц на обладание иностранным гражданством или видом на жительство за рубежом. Соответствующий закон должен вступить в силу с 1 июля 2021 года.

Однако новый документ изолирует от иностранной недвижимости всех чиновников. Действующее законодательство разрешает чиновникам, депутатам и силовикам иметь особняки за границей – главное, указать об этом в ежегодной декларации. И именно российские чиновники часто являются владельцами иностранного жилья. Согласно декларациям депутатов Госдумы и сенаторов Совета Федерации, зарубежной недвижимостью владеют 13 депутатов и 5 сенаторов. В частности, недвижимостью в Испании владеют депутаты Константин Затулин, Андрей Барышев, Александр Брыскин, Андрей Пономарев. Домом в Великобритании владеет депутат Владимир Блоцкий.

Сенатор от Тульской области Дмитрий Савельев задекларировал дом в Великобритании, сенатор от Удмуртии Любовь Глебова – дом и участок в Германии, Андрей Клишас – участок и дом в Швейцарии.

Прямого запрета на владение зарубежной недвижимостью пока нет. Но в последние годы законодательство России имеет тенденцию к усилению контроля за иностранными активами, обращает внимание управляющий партнер юридической компании «Нимандс Лигал» Александр Баранов. «Любая покупка недвижимости за рубежом – это отток средств из РФ. Для этого уже создан специальный список ФНС, где ведется контроль за операциями о покупке недвижимости за границей, и в случае, если была скрыта информация о приобретении актива, накладывается штраф от 75 до 100% от суммы поступлений для покупки актива», – отмечает инвестиционный советник компании «Пфо Холдинг» Руслан Исмаилов.

Владельцам зарубежного жилья жизнь усложняют не только российские законы, но и законы тех стран, где располагается эта недвижимость. В Великобритании с февраля 2018 года действует так называемый «Ордер на богатство неустановленного происхождения» (ОБНП), по которому власти могут потребовать объяснения источников дохода иностранцев, проживающих на Туманном Альбионе (см. «НГ» от 06.02.20). При этом с момента запуска ордера было заведено всего несколько дел. Тогда как, по оценкам Transparency International, свыше 500 объектов недвижимости на сумму более 5 млрд фунтов стерлингов потенциально могли быть приобретены незаконным образом.

Схожая ситуация и в других странах Европы. Евросоюз считает главным способом возможного отмывания средств покупку недвижимости по программам «золотых виз», когда в обмен на покупку жилья покупатель имеет право на получение ВНЖ.

Однако, по мнению экспертов, именно пандемия и коронакризис в первую очередь влияли на интерес россиян к покупке недвижимости за границей, а не ограничительные меры. Британский ордер не оказал существенного влияния на спрос со стороны иностранцев, говорит директор департамента продаж зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова, «Гораздо большее влияние, в том числе и в Великобритании, оказывает пандемия и связанные с ней ограничения на путешествия, а также налоговые изменения. Так, с апреля 2021 года в Великобритании для иностранных покупателей увеличен «гербовый сбор» (единоразовый налог, который платится при покупке недвижимости), который вырос на 2%. Таким образом, максимальная ставка налога для нерезидентов составляет теперь 17% (шкала налога прогрессивная от 5 до 17%)», – сообщает она.

По данным опроса международного брокера недвижимости компании Tranio, каждый четвертый россиянин за время эпидемии заинтересовался получением европейского ВНЖ, которое через покупку недвижимости оказывается приоритетным способом.

Однако в целом число сделок с иностранной недвижимостью падает. По сравнению с допандемийным периодом число сделок снизилось на 30%, рассказывает директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева. При этом наиболее востребованными странами оказываются те, где сделку можно закрыть дистанционно, а сама покупка жилья становится своеобразным «билетом за рубеж», продолжает эксперт. «В этом плане наиболее востребованными странами являются Португалия, Испания, Греция, Кипр (ПМЖ), причем клиенты покупают недвижимость не только по цене минимального входного порога (от 250 тыс. евро для Греции и Кипра), но и более высокобюджетные объекты», – отмечает Шалаева. Однако, продолжает она, из тех клиентов, которые рассматривают покупку жилья для себя, только 15% пока имеют возможность вылететь сейчас, тогда как подавляющее большинство клиентов все-таки ждут, когда откроют границы.

«Закрытие границ повлияло и на спрос, и на количество сделок отрицательно – это относится не только к покупателям из России», – продолжает главный редактор портала Prian.ru Филипп Березин. По оценкам портала, спрос на иностранную недвижимость в 2020 году относительно 2019-го упал примерно на 11%.

Другое дело, продолжает Березин, пересечь границу действительно может быть проще обладателю второго гражданства или ВНЖ. «А его в некоторых странах можно получить, покупая недвижимость за определенную цену», – рассказывает главный редактор портала Prian.ru, подчеркивая, что интерес к таким программам за последний год вырос. «Но ограничения границ и тут не позволили активно проводить весь процесс – и число получивших «золотые визы» в 2020 году все равно сократилось», – отмечает эксперт.

«В популярной у россиян провинции Аликанте наши соотечественники купили в 2020 году на 41% меньше объектов, чем годом ранее», – говорит Березин. При этом еще совсем недавно Испания входила в число наиболее популярных стран, где россияне чаще всего покупали недвижимость для получения вида на жительство. Так, с 2012 по 2014 год россияне входили в тройку наиболее активных покупателей недвижимости в Испании после британцев и французов. В последующие годы из-за падения курса рубля интерес снижался, а по итогам 2020 года россияне оказались на 11-м месте в общем объеме сделок с иностранцами.

Если интерес россиян к Испании за время коронакризиса ослаб, то к Турции – вырос. По данным Института статистики Турции, в 2020 году в стране было продано рекордное количество жилой недвижимости – почти 1,5 млн единиц. При этом иностранцы на турецком рынке недвижимости совершили более 40 тыс. сделок. Россияне по итогам прошлого года заняли третье место среди всех иностранцев по числу покупок жилья в Турции. Количество сделок, совершенных гражданами РФ на турецком рынке недвижимости, увеличилось на 6%.