Проблемы дольщиков обанкротившегося застройщика "Лофт Парка" удалось решить цивилизованно

О перспективном проекте на территории недостроенного комплекса апартаментов в Северном округе Москвы рассказывается в материале, опубликованном «Лентой». Речь идет о Loft Park– проекте с непростой историей, который был заморожен после финансового кризиса 2014 года из-за проблем с выплатой кредитов. Сейчас компания «РГ-Девелопмент», в число соучредителей которой, как отмечала “Лента”, входил Аркадий Ротенберг, планирует на этой площадке как реконструкцию апартаментов, так и масштабное новое строительство.

Современный квартал вместо депрессивной территории

По данным самого девелопера, территория в 5,5 гектара позволит построить объекты общей площадью около 190 тысяч квадратных метров. Там появится 462 квартиры различной площади и конфигурации — 102 студии, 199 однокомнатных, 142 двухкомнатных и 19 трехкомнатных квартир, а часть жилья передадут в фонд реновации. Концепцию жилого комплекса разработало голландское архитектурное бюро MLA+ совместно с проектной компанией GENPRO. Москомэкспертиза и Москомархитектура уже согласовали проектную документацию по первому этапу строительства, в рамках которого должен появиться дом в 18-20 этажей с одноуровневой подземной автостоянкой и кладовыми помещениями для жильцов. В целом завершение проекта намечено на 2025 год.

По оценкам экспертов, приведенных в материале «Ленты», строительство сулит хорошую прибыль для «РГ-Девелопмент» - выручка оценивается в диапазоне 25-30 млрд рублей, чистая прибыль может составить до 20 млрд рублей. Застройщик оценивает собственные затраты в 22 миллиарда.

Loft Park с трудной судьбой

Успешным оказался выход и для соинвесторов («дольщиков») Loft Park. Изначально возведение апартаментов на ул. Михалковской, 48 велось компанией RED Development, выкупившей землю и корпуса Московской тонкосуконной фабрики имени Петра Алексеева. На покупку как отмечает ”Интерфакс”, затратили 85 млн долларов, затем для рефинансирования данных затрат привлекался кредит в банке «Абсолют» в рублях на 3,2 миллиарда.

После финансового кризиса 2014 года у проекта возникли серьезные проблемы – его развитие застопорилось в результате резкого снижения спроса на апартаменты. Оборотных средств не хватало, одновременно нужно было как-то рассчитываться с банком. Аналитики отмечали, что явление было связано с тем, что на них не распространялась льготная ипотека, а кредитные ставки подскочили после повышения ключевой ставки Центробанка. Чтобы реанимировать проект, застройщик изучал различные варианты выхода из кризиса: велись переговоры с банкирами, на площадку пытались привлечь крупных девелоперов, способных завершить стройку. В частности, среди них СМИ были упомянуты такие компании, как 3S Property Development, «Мортон» и «Д-инвест». Решения вопроса с тревогой ожидали покупатели апартаментов, вложивших немалые деньги в новое жилье и рисковавшие остаться ни с чем, как это бывало в случаях с другими застройщиками не раз.

Развязка в пользу кредиторов и покупателей

В октябре 2015 года «Абсолют» и глава RED Development пришли к соглашению: банк получал комплекс недвижимости и брал на себя обязательства предоставить апартаменты покупателям, а за непроданные метры банкиры, как пишет «Лента», должны были выплатить Ковальчуку 2 млрд руб. Поскольку 90% апартаментов распродать не успели, объект был очень интересным для инвесторов, которые могли в дальнейшем реализовать недвижимость по собственным ценам.

Однако сделка на этих условиях так и не была реализована. Третьи лица подали иски к структурам, выступавшим партнерами Loft Park - ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева» и АО «Арбита». Иски были на незначительные суммы, но это формально позволило инициировать процедуру банкротства. Ситуация для застройщика изменилась в худшую сторону, поэтому с «Абсолют Банком» в сентябре 2016 года было подписано новое соглашение, по условиям которого RED Development обязался передать весь имущественный комплекс уже без денежной компенсации. Застройщик, по данным «Ленты», был вынужден согласиться на такой вариант, поскольку в ином случае примерно 200 человек, вложивших в покупку апартаментов Loft Park более миллиарда рублей, оставались бы ни с чем.

После заключения соглашения обязательства перед покупателями перешли от RED Development к ООО «МФТПА», которое летом 2020 года вместе со всеми активами было по данным “Ведомостей”, продано структурам «РГ-Девелопмент». Благодаря этому компромиссу для соинвесторов открылась возможность вернуть свои вложения почти в полном объёме – им предложили продать свои права на получение апартаментов. Логично предположить, что потенциальные юридические риски не были в интересах «РГ-Девелопмент», планировавшего многомиллиардные инвестиции в площадку, таким образом проект цивилизованно обезопасили от возможных судебных разбирательств.

Выгодное предложение

По данным «Ленты», приобретение прав проводилось через ООО «Базил-Актив», близкое к «Абсолют Банку», с дисконтом в 20% от первоначальной стоимости. Как отметил изданию Михаил Тополин, инвестировавший в приобретение восьми апартаментов в комплексе около 40 млн руб., «возврат практически 100 процентов инвестиций является уникальным случаем среди банкротств девелоперов».

Довольно выгодной сделка могла быть и для банка «Абсолют» - так, по мнению Максима Лазовского, которое приводит «Лента», цена продажи площадки могла составить 4 – 4,8 млрд рублей. «Банк был заинтересован в скорейшей реализации объекта, но стоит учесть тот факт, что цены на рынке недвижимости постоянно растут», — полагает эксперт.

На проблемы как Loft Park и других проектов RED Development повлияло уголовное преследование и арест Алексея Ковальчука по неоднозначным обвинениям, полагает «Лента». Как отмечает издание, силовики придерживались позиции, что несвоевременное исполнение заключенных договоров с покупателями является мошенничеством, а урегулирование и реструктуризация обязательств — лишь заглаживанием вины. Однако сам предприниматель поясняет - реструктуризация обязательств по всем незавершенным проектам RED Development, в том числе перед покупателями недвижимости, началась задолго до подачи каких-либо заявлений и возбуждения уголовного дела, что является доказательством ответственного подхода владельца бизнеса. Кроме того, на защиту Ковальчука встала инициативная группа покупателей, представители которой заявляли, что «никто, кроме него, не будет заниматься исполнением обязательств перед дольщиками, и никто более в этом не заинтересован».

Профессор МЮИ, доктор юридических наук, председатель правления Национального комитета общественного контроля России Мансур Юсупов рассказал, что в 2016 году в комитет обращались соинвесторы Loft Park по поводу ситуации с приостановкой строительства. «Специалисты нашего комитета детально изучили вопрос и пришли к выводу, что вовремя сдать объект не удалось из-за объективных экономических причин. В конце 2014 – начале 2015 года резко упал спрос на недвижимость, стройка встала из-за недостатка финансирования, вдобавок был крупный долг по кредиту перед банком «Абсолют». Люди, которые к нам обратились, были обеспокоены и позицией банка, который хотел забрать все имущество застройщика за долги. Права инвесторов, судя по всему, учитывать при этом не собирались. Решить вопрос удалось только благодаря активности Алексея Ковальчука. Он договорился, что передаст все активы по «Лофт Парку», но при условии, что банк возьмет на себя обязательства перед всеми дольщиками в полном объёме, примерно на миллиард рублей», - рассказал Юсупов.

По его словам, RED Dedelopment похожим образом прорабатывал вопрос и по другим проблемным проектам. Так, по комплексу «Лофт Пост» удалось найти инвестора, который выкупил задолженность застройщика перед «Промсвязьбанком», и договориться с еще одним кредитором – «Интерпрогрессбанком». Строительство успешно продолжилось, покупателям передали апартаменты на общую сумму около 2 млрд рублей. «Поэтому, когда Ковальчука арестовали, наш комитет вышел на правоохранительные органы с обращением. Просили в рамках Уголовно-процессуального кодекса отпустить его из-под стражи на подписку о невыезде или залог, чтобы он мог дальше работать и договариваться по другим проектам, решать вопросы в интересах людей, которые вложили деньги и ждут ввода домов», - добавил Мансур Юсупов.

Все эти перипетии вряд ли окажут серьезное влияние на реализацию проекта «РГ-Девелопмент», считают эксперты. По словам Максима Лазовского, сейчас гораздо более важны такие факторы, как возросшая конкуренция в городском округе и внешние факторы рынка. Как пишет «Лента», в пресс-службе «РГ-Девелопмент» не смогли пояснить, урегулированы ли на данный момент все отношения с соинвесторами Loft Park, поскольку обязательства переходили к ООО «МФТПА». Однако, по данным издания, права на апартаменты выкуплены в полном объеме, а небольшая часть покупателей смогла взыскать средства в судебном порядке. СМИ отмечает, что история Loft Park положительно нехарактерная для российского рынка недвижимости. Застройщик сумел найти успешное решение, которое позволило соинвесторам или дольщикам получить обратно уплаченные деньги. Как правило, в аналогичных случаях участникам проблемных проектов приходится годами ждать возврата инвестиций, или же они остаются ни с чем, поскольку при банкротстве застройщика выясняется, что у него нет ни средств, ни активов.