Коттеджная ипотека появится к началу июля

Недострой и пустая земля обременяют балансы банков с 2008 года. Фото PhotoXPress.ru

Президент Владимир Путин поручил правительству разработать меры поддержки индивидуального жилищного строительства до июля 2021 года. Самая простая на первый взгляд мера – это льготная ипотека. Однако есть большие проблемы: рынок перегружен загородным неликвидом и недостроем, а банки не хотят давать под залог земельных участков сколько-нибудь значимые кредиты. Но будущей льготной ипотекой могут воспользоваться крупные застройщики, они уже развертывают типовое загородное строительство, которое можно будет представить индивидуальной застройкой.

Санкт-Петербург и Москва вошли в десятку городов мира с самыми высокими темпами роста цен на жилье: 25,4 и 21,1% соответственно, сообщила в среду консалтинговая компания Knight Frank.

Во многом стремительный рост цен на жилье в городах по всей стране, а не только в столицах связан с бумом ипотечного кредитования: в 2020 году правительство запустило программу льготной ипотеки под 6,5%, а Банк России снизил ключевую ставку до исторического минимума в 4,25% годовых. В итоге, как отметило в среду рейтинговое агентство «Эксперт РА», кредитные организации выдали 1,7 млн ипотечных ссуд на общую сумму 4,3 трлн руб., что превышает показатели 2019 года на 35% в количественном и на 51% в денежном выражении.

Однако весь этот финансовый дождь не пролился на земельные участки и индивидуальные дома – согласно опубликованному ранее исследованию Frank RG и ДОМ.РФ, на них пришлось всего 2% выданных ипотечных кредитов (на новые кредиты на вторичное жилье приходится 49%, на новостройки – 34% и на рефинансирование – 14%).

Аналитики «Эксперт РА» считают, что в 2021 году рынок не достигнет рекорда прошлого года. Ограничивать спрос на жилье будет не только рост цен на него, но и снижение количества новых платежеспособных заемщиков из-за сокращения реальных доходов населения, а также завершения цикла снижения ипотечных ставок. Программа льготного кредитования действует до 1 июля, и аналитики не ждут ее продления в нынешнем виде: скорее, пишут они, возможен сценарий завершения госпрограммы или продления в значительной модификации: ее могут сохранить только в отдельных регионах, где не было сильного роста цен на первичное жилье, могут ограничить количество участников за счет увеличения первоначального взноса или снижения максимального лимита на стоимость жилья (сейчас 12 млн в столицах и 6 млн в других городах).

Судя по всему, либо в качестве самостоятельного проекта, либо в виде части модифицированной программы в правительстве хотят успеть к началу июля разработать еще одну или даже несколько программ – для участников индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Готовить документ начали давно (см. «НГ» от 27.10.20), а недавно вице-премьер Марат Хуснуллин подтвердил, что правительство и Банк России готовят пилотный проект специальной ипотечной программы для ИЖС, ставка по которой, однако, по его словам, будет превышать средний показатель по стране.

Минфин 26 марта внес в правительство законопроект о распространении семейной ипотеки под 6% годовых на ИЖС. «Расширение программы поможет большему числу семей с детьми улучшить свои жилищные условия. Рассчитываем, что дополнительно будет выдано около 20 тыс. кредитов для строительства индивидуальных жилых домов на сумму около 79 млрд руб. с первоначальным взносом от 15%», – отметил замминистра финансов Алексей Моисеев.

ЦБ РФ со своей стороны обещал провести в 2021 году эксперимент с зеленой ипотекой, но в среду регулятор заявил, что в отсутствие стандартов зеленого строительства сложно оценивать потенциальный спрос на продукт.

В сфере ипотечного кредитования ИЖС пока сохраняется основная проблема: на рынке не хватает готовых проектов поселков, владельцы земли предпочитают продавать ее отдельно, без подряда, то есть под будущее строительство, а банки не хотят давать кредиты под пустую землю или оценивают ее в 0 руб.

Примеры, когда крупные девелоперы многоквартирного жилья выходят на загородный коттеджный рынок, пока единичны.

Эксперты видят шанс реализации ипотеки для ИЖС в опыте применения эскроу-счетов. Управляющий партнер компании «Метриум» (участника партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая пояснила «НГ», что формального запрета оформления ипотеки под залог земельного участка не существует, но банки неохотно выдают ипотеку для ИЖС и нередко оценивают недостроенные объекты в 0 руб. «Это обусловлено высокими рисками и сложностью оценки. Именно поэтому кредитные организации устанавливают дополнительные критерии: дом должен быть построен недавно, иметь процент износа не выше определенного уровня, не относиться к сборно-щитовым проектам. Отдельно отметим, что нередко причиной отказа является тот факт, что участок не переведен в соответствующую категорию земель (для ИЖС, личного подсобного хозяйства)», – говорит она.

Руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов оптимистично смотрит на будущее ипотечного кредитования в ИЖС. «Сейчас его доля в общем объеме ипотечного кредитования составляет не более 5%, притом что на индивидуальную застройку приходится половина от всего вводимого в стране жилья – здесь есть огромный потенциал, – сказал он «НГ». – Программа правительства может хорошо заработать, если будет, например, модернизировано уже действующее с начала декабря предложение банка ДОМ.РФ. Сейчас там есть ряд ограничений, программа рассчитана только на молодые семьи, и ее действие рассчитано до начала июля. Если снять возрастные ограничения и продлить срок ипотеки хотя бы на пять лет (1–2 года нужно на подготовку проектов поселков, еще 3–4 уйдут на продажи), на мой взгляд, рынок ждало бы сильное оживление». 

«По ИЖС залогом может является земельный участок, который зачастую неликвиден, в случае досудебного взыскания его сложно продать без существенного дисконта (в отличие от прав требования по объекту в многоэтажке). Кроме того, затраты банка на оценку стоимости таких участков (в том числе мониторинг) могут быть существенным препятствием. Для многих объектов (земельных участков) не существует активного рынка с сопоставимыми параметрами, так что земельный участок сложно адекватно оценить. В кризис увеличивается срок экспозиции (период времени с даты вывода объекта недвижимости на рынок до момента заключения сделки) объектов залога, а для банков это увеличение неработающих активов на балансе, которые со временем потребуют еще и дополнительных резервов или переоценки», - сказала «НГ» старший аналитик банковских рейтингов НРА Надежда Караваева.

Что касается «перекладывания рисков неликвидного залогового обеспечения», то, по мнению эксперта, в целом все зависит от риск-политик банков и их аппетитов, так как на ИЖС банки будут выдавать ипотеку по ставкам выше, чем на жилье в многоквартирных домах. «Иногда им проще выдать потребкредит, а не ипотеку на ИЖС», - говорит она.

«Кредитование проектов строительства частных домов несет в себе значительные риски, связанные с возможным недостроем, превышением смет, срывом сроков, поэтому банки весьма осторожно подходят к таким проектам и требуют надежное обеспечение, - сказал «НГ» аналитик ГК «ФИНАМ» Игорь Додонов. Участок земли они не хотят брать в залог, поскольку это – очень малоликвидный актив, который в случае чего будет достаточно сложно реализовать. С нулевой оценкой недостроя такая же история – неясно, что с ним делать, если объект так и не будет достроен (понятно, что вернуть средства, уже потраченные на материалы и строительные работы не получится). Банки как правило при кредитовании ИЖС требуют в качестве обеспечения передачи в залог какой-то другой недвижимости заемщика, например, квартиры (и желательно без каких-то обременений), или поручителей».

Эксперт не думает, что новые госпрограммы правительства переложат загородный недострой и неликвид на банки. «На наш взгляд, такие риски невысоки, учитывая, что банки и так могут столкнуться с ухудшением качества активов и необходимостью досоздания резервов после того, как в этом году завершится срок действия различных льготных госпрограмм и регуляторных послаблений», - говорит Додонов.

«В отличие от квартир земельные участки чаще обладают уникальными свойствами, которые затрудняют реализацию. Они сложнее объединяются в портфели с более-менее однородными свойствами. Кроме того, рынок земли – это самостоятельный рынок, что усложняет для банков продажу изъятого имущества, часть которого – дом, часть – земля. Что касается недостроя, то тут ситуация усугубляется относительно быстрым снижением стоимости недостроенного жилья. Кроме того, проекты домов часто индивидуальны, что также сужает потенциальный рынок для их реализации», - сказал «НГ» старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.