Льготную ипотеку отказываются признать пузырем

Миллионы неопытных инвесторов могут создать неудобства для финансовых властей. Фото агентства «Москва»

Сенаторы, банкиры и министры решили ускорить реформу российского финансового сектора. Во вторник на заседании Совета по развитию финансового рынка при Совете Федерации решили двигаться в сторону ускорения строительства жилья, чтобы сбить подогретые льготной ипотекой цены, развивать цифровую ипотеку и специальные жилищные вклады. Последние должны сдвинуть дело с мертвой точки в тех регионах, где новое жилье вообще не строится. Кроме того, сенаторы предупредили, что задержка с вступлением в силу нового законодательства о квалификации граждан-инвесторов приводит к появлению банкиров и брокеров с низкой социальной ответственностью, которые втягивают быстро образовавшуюся в России армию инвесторов в невыгодные сделки.

Совет был весьма представительным, проходил с участием главы Банка России и ее первого зама, главы Минэкономразвития, банкиров, губернаторов, председательствовала спикер Совфеда Валентина Матвиенко.

Матвиенко предложила распространить программы льготных ипотечных кредитов на вторичное жилье. По словам спикера, запущенная весной по инициативе президента программа льготной ипотеки по 6,5% годовых – мера эффективная и с социальной, и с экономической точки зрения, ведь сотни тысяч семей улучшают жилищные условия, а с другой стороны, она помогает строительной отрасли преодолевать негативные последствия пандемии. Однако, отметила Матвиенко, есть риск, что рост цен съедает эффект от субсидированной ставки.

До его начала ЦБ предполагает вводить так называемые ключевые информационные документы (КИДы): понятное, прозрачное описание финансового продукта, включая связанные с ним риски. Продавцов, по словам Набиуллиной, обяжут знакомить инвестора с КИДом.

Матвиенко предложила также подумать об усилении наказания за утечку персональных данных граждан. Спикер Совета Федерации отметила, что финансовым структурам целесообразно перенимать опыт, накопленный государственными структурами, по работе с чувствительной информацией, развивать эффективные системы защиты информационных ресурсов, механизмы борьбы с кибермошенниками, ворующими деньги у граждан. По ее словам, законодателям нужно подумать об усилении ответственности за организацию утечек персональных данных и мошеннические действия.

Матвиенко призвала очень аккуратно подходить к вопросу внедрения цифровой валюты. Напомним, в середине октября 2020 года ЦБ представил концепцию цифрового рубля. «В настоящее время широко обсуждается внедрение цифровой валюты. Считаю, что подходить к этой новации надо очень аккуратно, тщательно взвесить все аргументы «за» и «против», перед тем как принимать кардинальные решения», – сказала она.

Банк России предложил правительству ускорить процесс приватизации финансовых институтов и без необходимости не оставлять их в своей собственности. Об этом заявил Сергей Швецов. Он напомнил, что ЦБ последовательно выступает за снижение доли госсобственности на финансовом рынке. «Была сделка со Сбербанком, мы намерены продать в обозримом будущем «Открытие» и другие банки после завершения процедуры санации. То же самое считаем необходимым предложить и правительству – ускорить этот процесс и без необходимости не оставлять в своей собственности финансовые институты», – сказал он.

По ее словам, необходимо рассмотреть возможность «распространения целевого субсидирования на вторичное жилье», активнее развивать цифровую ипотеку. Она также предлагает активнее продвигать в России механизм жилищных сбережений, позволяющий при накоплении на счету первоначального взноса на ипотеку получить кредит на тех условиях, которые были определены изначально.

«Работа по совершенствованию жилищного кредитования должна быть продолжена, мы видим хорошие перспективы в развитии цифровой ипотеки. В связи с этим Росреестру важно активизировать работу по совершенствованию инструмента электронных закладных. Также нужно активнее продвигать запуск системы жилищных сбережений», – сказала сенатор. Она предложила обсудить возможности внедрения в стране этого перспективного механизма, который, по ее словам, существенно расширит долю граждан, которые могут позволить себе приобрести жилье в ипотеку.

«Мы видим, что спрос на ипотеку уже начинает приобретать где-то черты ажиотажного спроса и ведет к неоправданному росту цен в ряде регионов, приводя к тому, что эффект от льготы получают не столько граждане, сколько действительно застройщики и банки. Хорошо, конечно, их поддержать, но важно, чтобы у нас все-таки решалась основная задача – доступность для людей жилья», – заявила во вторник председатель Банка России Эльвира Набиуллина.

Глава ЦБ отметила, что потенциал для развития рынка ипотеки в России еще есть, но важно не допустить образования на нем пузыря. «Нам нужно избежать пузыря и избежать реальных рисков, прежде всего для граждан, а потом уже и для застройщиков, и для банков. И для этого нужен долгосрочный план по развитию этого сегмента, который будет базироваться на рыночных механизмах», – добавила она.

Кроме того, Набиуллина напомнила, что ее ведомство дестимулирует банки выдавать ипотеку с низким первоначальным взносом, так как она более рискованная. Помочь решить эту проблему, по ее мнению, может новый проект развития жилищных накоплений, когда гражданин накапливает средства на первоначальный взнос на специальном банковском счете, а условия будущего ипотечного займа фиксируются сразу. Набиуллина также напомнила, что рост ипотеки должен поддерживаться ростом доходов населения. Она добавила, что сейчас мало внимания уделяется еще одной возможности улучшения жилищных условий – долгосрочной аренде, которая является альтернативой ипотеки.

Рост цен на жилье в регионах стал побочным эффектом реализации программы льготной ипотеки. И эта ценовая динамика является долгосрочным риском, заявил глава Минэкономразвития Максим Решетников. По его словам, справиться с этим риском можно, только максимально наращивая жилищное строительство в условиях ограниченности региональных бюджетов, в условиях «не очень избыточного финансирования инфраструктуры в последние годы».

Много внимания уделили на совете стремлению граждан сохранить свои деньги с помощью не привычных и защищенных государством депозитов в банках, а с использованием акций, облигаций и других, порой весьма сложных, финансовых инструментов. Центробанк ожидал, что на фондовом рынке к концу 2020 года число частных инвесторов должно было составить 6 млн человек, а их уже 8,5 млн, сообщил первый зампред ЦБ Сергей Швецов. Только в ноябре брокерские счета открыли более 560 тыс. человек, с начала 2020 года – 4,2 млн человек, то есть больше, чем суммарно за все предыдущие годы. Набиуллина говорила, что количество граждан, открывших счета у брокеров, выросло в России за два года в четыре раза.

По данным Швецова, активно торгуют на бирже только около миллиона человек – но это тоже немало. Проблема в том, что не у всех людей есть адекватная оценка рыночной ситуации, готовность следовать взвешенной, консервативной стратегии. Кроме того, возникла проблема из-за посредников с «низкой социальной ответственностью», брокеров, которые могут предлагать заведомо очень рискованные инструменты с целью получить свои комиссионные.

В связи с этим ЦБ предложил ограничить продажу начинающим инвесторам сложных финансовых продуктов. «Мы просто обязаны защитить новых, неопытных инвесторов от предложения инструментов, риски которых они не могут оценить и которые они часто приобретают у самих банков, думая, что это разновидность банковского вклада, – сказала Набиуллина. – Мы предлагаем как минимум на полтора-два года, пока не заработает инструмент тестирования, получения квалификации инвесторов, ввести прямые ограничения на продажу неквалифицированным инвесторам сложных финансовых продуктов», – сказала она.

Тестирование неквалифицированных инвесторов предполагается ввести, чтобы защитить участников торгов от рисков. Проходить тест нужно будет с 1 апреля 2022 года, когда вступит в силу законопроект о категоризации инвесторов. 

Происходящее комментировали авторы общественно-политических Telegram-каналов. «Многие застройщики восприняли льготную ипотеку как персональную меру поддержки и ответили повышением цен на квадратные меры, - констатирует «Мейстер». - Распространение льготной ипотеки на вторичку увеличит предложение и, соответственно, сдержит рост цен. При этом и застройщики без поддержки не останутся, часть их потенциальных клиентов уйдет на вторичный рынок, но и многие из тех, кто продает там недвижимость в конечном счете вложатся в новые квартиры».